Решение Ростовского областного суда от 16 октября 2020 года №3а-283/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 октября 2020 года Дело N 3а-283/2020
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего Шикуля Е.В.
при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ЛЕСАН Медика" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО "ЛЕСАН Медика" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчётах об оценке, что нарушает права Общества как плательщика земельного налога.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация города Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Токарева И.Н. поддержала первоначально заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 24 февраля 2014 года равной его рыночной стоимости в сумме 9 808 063 руб., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года равной его рыночной стоимости в сумме 6 384 457 руб.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Правительство Ростовской области просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, в письменном ходатайстве не возражало против установления кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения судебной оценочной экспертизы.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в письменном отзыве указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.
От Администрации города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Судом установлено, что ООО "ЛЕСАН Медика" является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населённых пунктов, имеющего вид разрешённого использования "производственные базы, производственно-складские базы, складские базы", площадью 5 002 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Кадастровая стоимость указанного земельного участка в сумме 25 217 633,02 руб. определена по состоянию 24 февраля 2014 года, поскольку участок поставлен на кадастровый учет на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и межевого плана в связи с образованием в результате объединения.
Также ООО "ЛЕСАН Медика" является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населённых пунктов, имеющего вид разрешённого использования "логистические комплексы по приёму и обработке грузов, склады, складские комплексы, универсальные базы по хранению и отгрузке продукции", площадью 3 256 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 16 563 858,08 руб.
Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объектов в судебном порядке.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 23 декабря 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке N 11792/12/01-2019 от 16 декабря 2019 г., подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 24 февраля 2014 года составляет 9 808 063 руб., и отчет об оценке N 11792/12/02-2019 от 16 декабря 2019 г., подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 6 384 457 руб.
Из материалов дела следует, что комиссия решением от 17 января 2020 года N 11-28/2019-421 и решением от 17 января 2020 года N 11-28/2019-420 отклонила заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, указав, что оформление и содержание отчётов об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении оценочной экспертизы, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости земельных участков, содержащихся в отчетах об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводами оценщика о рыночной стоимости земельных участков, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 24 февраля 2014 года и на 1 января 2014 года соответственно. Проведение экспертизы было поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2 от 26 августа 2020 года N 845-Э/2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 24 февраля 2014 года составляет 13 811 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 9 836 000 руб.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Оценка объектов экспертизы произведена с учётом их количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Возражения представителя административного истца против заключения эксперта не содержат ссылок на конкретные нарушения федеральных стандартов оценки, носят общий характер, основаны на суждении о достоверности отчётов об оценке, содержащих выводы о меньшем размере рыночной стоимости объектов.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёты об оценке не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств действительной рыночной стоимости спорных земельных участков. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчётов были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что они оспаривались обоснованно.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельных участков.
Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (45,2% и 40,6%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчетов об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 50 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населённых пунктов, имеющего вид разрешённого использования "производственные базы, производственно-складские базы, складские базы", площадью 5 002 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 24 февраля 2014 года в размере 13 811 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населённых пунктов, имеющего вид разрешённого использования "логистические комплексы по приёму и обработке грузов, склады, складские комплексы, универсальные базы по хранению и отгрузке продукции", площадью 3 256 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 9 836 000 руб.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать 23 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "ЛЕСАН медика" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Е.В. Шикуля
Решение в окончательной форме принято 23 октября 2020 года
Судья: Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка