Решение Ярославского областного суда от 18 августа 2020 года №3а-283/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 августа 2020 года Дело N 3а-283/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ярчука Николая Алексеевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Ярчук Н.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 966 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение центра семейного и молодежного досуга с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 178 000 (два миллиона сто семьдесят восемь тысяч) рублей.
Заявление обосновано тем, что Ярчук Н.А. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 178 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 4 041 518, 71 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель Ярчука Н.А. на основании доверенности Гатаулина А.А. административный иск поддержала.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск в его удовлетворении возражал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Ярчука Н.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Ярчук Н.А. является арендатором земельного участка площадью 966 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение центра семейного и молодежного досуга с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Ярчук Н.А. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 30 января 2018 года N 24121/1-о, заключенного Ярчуком Н.А. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Ярчук Н.А. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 4 041 518, 71 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 178 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Оценщиком применены корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение относительно районов города, на выход на "красную линию", на площадь.
Анализируя необходимость корректировки цен объектов - аналогов на выход на "красную линию", оценщик исходила из того, что объект оценки на "красной линии" не расположен, учтя при этом, что объект расположен внутриквартально, имеет средний транспортный трафик. Указанные выводы оценщик подтвердила имеющимися в составе Отчета Картой автомобильных дорог в составе Генерального плана города Ярославля и картой района расположения объекта оценки.
Суд полагает, что данные выводы оценщика вполне обоснованы и соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект оценки находится на "красной линии" и, следовательно, требовалась корректировка цен тех аналогов, которые на "красной линии" не расположены, основаны на субъективной оценке места расположения объекта оценки, не являются доказательством нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки, поскольку, как указывалось выше, свои выводы относительно местоположения объекта оценки оценщик достаточно подтвердила как в Отчете, так и дополнительно при допросе в судебном заседании.
Из Отчета следует, что оценщик в качестве элемента сравнения не учитывала такую характеристику объекта оценки и объектов - аналогов как наличие газоснабжения, исходя из того, что видом разрешенного использования земельного участка является размещение объекта семейного и молодежного досуга, что в соответствии с требованиями строительных норм не предполагает его оборудование сетями газоснабжения.
В связи с этим, оценщик отказалась от сопоставления объекта оценки с аналогами по данному фактору и корректировку не вводила.
Суд не находит оснований не согласиться с данными выводами оценщика.
Суд принимает во внимание также, что административным ответчиком не представлено доказательств того, что объект оценки, расположенный внутри жилой застройки, не располагает возможностью подключения каких - либо инженерных сетей, необходимых для функционирования расположенного на нем здания, в связи с чем у него имелись бы по данному элементу сравнения иные характеристики, чем у аналогов, также расположенных внутри жилых кварталов, либо на крупных автомагистралях города.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения о сделке по продаже земельного участка, который по мнению административного ответчика является аналогом оцениваемому объекту и подлежал включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах того объекта, на который указывает Департамент, по итогам применения корректировок к его цене оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложения Департамента указывает на то, что данный объект с объектом оценки не сопоставим.
Содержатся выводы оценщика об основаниях отказа от использования данного объекта и в содержании Отчета.
В частности, не включая данный аналог в выборку, оценщик исходила из того, что данный объект имеет незначительную площадь и форму, не позволяющие осуществлять на нем строительство.
Кроме того, оценщик не располагает всей информацией о сделке по продаже указанного земельного участка, в связи с чем не имеется оснований для вывода о том, что в стоимость сделки не вошли, помимо земельного участка, находящиеся на нем улучшения или иные объекты.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, - 2 178 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Ярчука Н.А. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Ярчука Н.А. с настоящим административным иском в суд - 23 июля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Ярчука Николая Алексеевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 966 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение центра семейного и молодежного досуга с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 178 000 (два миллиона сто семьдесят восемь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 178 000 (два миллиона сто семьдесят восемь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 23 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 31 августа 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка