Дата принятия: 03 марта 2021г.
Номер документа: 3а-283/2020, 3а-46/2021
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2021 года Дело N 3а-46/2021
Санкт-Петербург 03 марта 2021 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Голушко П.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Денискина Александра Ивановича, Лебедева Михаила Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Денискин А.И., Лебедев М.В. обратились в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (ангары) с кадастровыми номерами N, N, N, N, N по адресу: <адрес> в размере равном их рыночной стоимости указав, что являются долевыми собственниками вышеуказанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., что существенно превышает их рыночную стоимость и затрагивает права и обязанности административных истцов в части уплаты налога на недвижимое имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Обращено, внимание на то, что оценщиком использован Справочник оценщика "Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства" КО-ИНВЕСТ 2016 год, а дата определения рыночной стоимости 27.03.2020. В отчете отсутствует информация о невозможности использования показателей строительства приближенных к дате оценки. Информация о прибыли предпринимателя в размере 6% на дату оценки не подтверждена. Не проведена корректировка на высоту здания: аналог имеет высоту 5,5 м, объект оценки - 8,6 м. Необоснованно применение корректировка на величину НДС. При определении "функционального устаревания", оценщиком не указано, какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивный элемент (помещение, здание) и в чем это конкретно выражается. Необоснованно применение внешнего экономического износа "здания гаражей" в размере 59%, поскольку внешний (экономический) износ - это потеря стоимости, обусловленная внешними факторами. Однако в отчете указанные сведения не отражены и не подтверждены.
В письменных возражениях ФГБУ "ФКП Росреестра" указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N определена исходя из площади и УПКС 14015,9 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - 27.03.2020. Разрешение требований административных истцов оставляется на усмотрение суда.
В письменных возражениях местной администрации муниципального образования Горбунковское сельское поселение муниципального образования Ломоносовского муниципального района Ленинградской области указано, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцами не подтверждено право собственности на спорные объекты недвижимости. Кроме того, в отчетах указано неполное описание объекта оценки, приведен не полный анализ рынка, экспертом не подобраны аналоги объекта. Экспертом используется только затратный подход для оценки объектов, тогда как данный подход не учитывает тенденций рынка и приводит, как правило, к завышенным результатам оценки. Выявленные нарушения влияют на результат и искажают реальную рыночную стоимость объектов, что приведет к существенному снижению налоговых поступлений в доход МО Горбунковсое сельское поселение и будет нарушать права и законные интересы граждан, а также приведет к нарушению исполнения социально-значимых обязательств МО Горбунковское сельское поселение. В удовлетворении заявленных требований следует отказать.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица местной администрации муниципального образования Горбунковское сельское поселение муниципального образования Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующие в судебном заседании административные истцы Денискин А.И. и Лебедев М.В. поддержали доводы, изложенные в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административных истцов об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов судебной экспертизы, с которыми согласна.
Выслушав объяснения административных истцов и представителя административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Статьей 1 областного закона Ленинградской области от 29.10.2015 N 102-оз "О единой дате начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ленинградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N 257.
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Судом установлено, что 27.03.2020 за Денискиным А.И. и Ледебевым М.В. зарегистрированы по ? доли в праве собственности на нежилые здания (ангары) с кадастровыми номерами N, N, N, N, N по адресу: <адрес>.
Из выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленных административными истцами в суд отчетов об оценке от ДД.ММ.ГГГГ NN, 74/2-20, 74/3-20, 74/5-20, 74/6-20 следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Отчеты подготовлены оценщиком ФИО8, членом Ассоциации СРО "НКСО", имеющему квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
При исследовании представленных административными истцами отчетов судом установлено, что в отчете не приведено обоснование отказа от определения стоимости прав на земельный участок и его стоимость не определена. Приводя сведения о размере корректировки на отличие объекта оценки от объекта аналога по площади и объему, оценщик не применяет корректировку на отличие в объеме. При определении прибыли предпринимателя оценщик ссылается на "вознаграждение девелопера" и берет его в максимальном значении без какого-либо обоснования. Рассчитывая экономическое устаревание, оценщик не приводит сведения о причинах его вызвавших, и использует формулу для расчета внешнего износа имущественных комплексов предприятий, не приводя обоснования возможности применения указанной формулы к оцениваемым объектам.
Согласно заключению судебной экспертизы N 0021.Э.21 от 12.02.2021 в отчетах об оценке от 03.06.2020 NN 74/1-20, 74/2-20, 74/3-20, 74/5-20, 74/6-20 допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N. Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 27.03.2020 составляет с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб., с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО9, членом экспертного и методического советов СРОО РОО, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N 0021.Э.21 от 12.02.2021 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проведен экспертом в рамках затратного подхода с использованием метода расчета по укрупненным элементам и видам работ (метод сравнительной единицы).
Выбор аналога производился в соответствии с классами конструктивной системы и качества среди объектов, сопоставимых по объему и имеющих аналогичное функциональное использование. В результате выбран аналог, соответствующий объектам оценки по объемно-планировочным показателям и качеству строительных конструкций.
Экспертом произведены корректировки на различие в площади, на региональное различие в уровне цен, на изменение цен в строительстве, поправка на доначисления, учтенные в сборниках УППС.
Учтены затраты на приобретение земельного участка. Величина прибыли предпринимателя в размере 5,37% от суммы инвестиций подтверждена данными аналитических изданий. Средняя величина прибыли предпринимателя в складском сегменте по итогам 2019 года составила 8% при интервале 5%-12%.
Действительный возраст элементов зданий рассчитан с использованием информации о дате ввода объектов в эксплуатацию и составил 8 лет (год постройки зданий - 2012, год оценки - 2020). Значение физического износа по зданиям составило 25,3%.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости ни административными истцами, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Денискина Александра Ивановича, Лебедева Михаила Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (ангар) с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты>) рублей по состоянию на 27 марта 2020 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (ангар) с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты>) рублей по состоянию на 27 марта 2020 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (ангар) с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 27 марта 2020 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (ангар) с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты>) рублей по состоянию на 27 марта 2020 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое здание (ангар) с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 27 марта 2020 года.
Датой подачи заявления Денискина Александра Ивановича, Лебедева Михаила Викторовича о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N считать 31 августа 2020 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 12 марта 2021 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
