Решение Пензенского областного суда от 12 февраля 2020 года №3а-282/2019, 3а-25/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2020 года Дело N 3а-25/2020
Именем Российской Федерации
12 февраля 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "НИКА" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "НИКА" (далее ООО "НИКА, общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 911 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения открытой парковки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 15 107 346 руб.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны административного истца определением судьи прекращен статус Правительства Пензенской области и Управления муниципального имущества г. Пензы (далее - УМИ г. Пензы) в качестве административных ответчиков, УМИ г. Пензы привлечено в качестве заинтересованного лица.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Михайлов А.В. (доверенность от 1 ноября 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, 15 399 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Михайлов А.В. поддержал заявленные требования с учётом уточнения, просил их удовлетворить.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) в судебном заседании возражали относительно удовлетворения административного искового заявления с учетом уточнения его требований. Представитель ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.М. в судебное заседание после перерыва не явилась, представила ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", УМИ г. Пензы, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеются отзывы представителей ФГБУ "ФКП Росреестра" Семиной О.Г. (доверенность от 23 декабря 2019 г.), Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) с просьбой о вынесении решения на усмотрение суда и в отсутствие представителей (л.д. 70, 71-72).
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 23 июля 2009 г. N 289/09 (л.д. 40-44) ООО "НИКА" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 13 911 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения открытой парковки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 10 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019- 29871722. (л.д. 67-69).
Согласно расчету арендной платы к вышеуказанному договору арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости и площади (л.д. 38).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что общество вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 34 377 419, 64 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-29529335 (л.д. 5). Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 28 ноября 2019 г. N 235-з, подготовленный ООО "Импульс-М", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 1 января 2018 г. составила 15 107 346 рублей.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителей административных ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области и представителя административного истца ООО "НИКА" Долматовой А.А. назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 23 января 2020 г. N 10/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 15 399 000 рублей (л.д. 121-170).
Представитель административного истца ООО "НИКА" Михайлов А.В., согласившись с выводами заключения эксперта, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 15 399 000 рублей.
Суд, исследовав заключение судебной экспертизы от 23 января 2020 г. N 10/20, применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ (с изм.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те из них, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Поскольку исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов для размещения открытой парковки, наиболее близким сегментом рынка является сегмент, к которому относятся участки, предназначенные для объектов промышленного назначения (индустриальной застройки). По географическому сегменту объект исследования отнесен к городскому рынку земельных участков большого размера; по способу совершения сделок - к первичному рынку, поскольку собственник исследуемого участка - Муниципальное образование г. Пенза.
После проведения анализа рынка было отобрано три аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. В частности, была сделана корректировка на торг, на транспортную доступность (близость крупных автодорог) (для объектов-аналогов N 1, N 3), на различие площадей (для объектов-аналогов N 2, N 3), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном подборе объектов-аналогов, относящихся к иному, нежели объект оценки сегменту рынка (первые - "производственная деятельность", второй - "транспорт", судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В ходе экспертного исследования экспертом установлено, что рынок продаж земельных участков под парковки, гаражи и автостоянки не развит, представлен лишь объявлениями о продаже земель с размещенными на них гаражами (стоянками) в составе производственных баз.
При этом в таблице N 5 Справочника оценщика недвижимости - 2017 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. (л.д. 151) приведено соответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемыми в процессе оценки земель. Согласно указанной классификации объект исследования (предназначенный для размещения парковки (гаражей, автостоянок)) и объекты-аналоги (для размещения производственных зданий и предприятий) относятся к одному классу - земельные участки под индустриальную застройку. В этой связи эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что данные земельные участки относятся к одному сегменту рынка, сопоставимы, в связи с чем применение корректировки не требуется, с чем суд соглашается.
При этом суд полагает необоснованным применение предложенной ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" корректировки, содержащейся в таблице, размещенной на сайте ассоциации развития рынка недвижимости "Статриэлт", поскольку исходя из полного текста описаний видов разрешенного использования указанный в ней вид "для размещения стоянок" предполагает использование их в качестве элемента придорожного сервиса.
Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя вышеуказанного административного ответчика о недостоверности заключения эксперта ввиду отсутствия в тексте объявления о продаже объекта-аналога N 2 уточненного адреса.
Так, объявление о продаже объекта-аналога N 2 содержит информацию о месте расположения участка - район Бригадирского моста, который в целом находится в непосредственной близости от автодороги Пенза-Тамбов (что позволило эксперту оценить его местоположение и транспортную доступность). Иные недостатки информации объявления (в части наличия (отсутствия) железнодорожной ветки, расположения относительно красной линии застройки и т.п.) были восполнены экспертом в ходе телефонного интервьюирования контактного лица при составлении базы объектов-аналогов, а также анализа данных публичной кадастровой карты.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 23 января 2020 года N 10/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 15 399 000 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 5 декабря 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайствам представителя Департамента государственного имущества Пензенской области и представителя административного истца Долматовой А.А. была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО8 Согласно счету ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 25 000 рублей (л.д. 173).
Счет, выставленный за производство экспертизы, ООО "НИКА" не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае административные ответчики не были согласны с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе и после уточнения требований, оспаривая как право на установление кадастровой стоимости, так и размер рыночной стоимости; при этом назначение судебной экспертизы по делу, в том числе, связано с процессуальным поведением административного ответчика, заявившим такое ходатайство, а результаты судебной экспертизы по полученным значениям приближены к результатам досудебного отчета, представленного административным истцом.
Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Департаментом государственного имущества Пензенской области, значительно превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость (округленно на 55%). Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что влечет нарушение прав административного истца.
Установленное судом обстоятельство является основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования".
В связи с рассмотрением настоящего административного дела административным истцом оплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб., в подтверждение чего в материалах административного дела имеется платежное поручение от 29 ноября 2019 г. N 218 на указанную сумму.
На основании статьей 103, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные выше затраты административного истца на оплату государственной пошлины в сумме 2 000 рублей относятся к судебным расходам и возмещаются истцу ответчиком в случае удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "НИКА" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 911 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения открытой парковки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 15 399 000 (пятнадцать миллионов триста девяносто девять тысяч) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "НИКА" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "НИКА" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 5 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 февраля 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка