Решение Пензенского областного суда от 25 февраля 2021 года №3а-28/2021

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2021 года Дело N 3а-28/2021
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кротовой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пенза-Эстейт" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-центр" (далее - ООО "Пенза-Эстейт", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1096,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как собственника нежилого здания, поскольку размер налога на имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2019 г. - 3 151 000 руб.
Представитель административного истца Юмин К.С. (доверенность от 30 ноября 2020 г.) в судебном заседании на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 3 498 000 рублей.
Представитель административного ответчика - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Тюрина Н.В. (доверенность от 23 марта 2020 г.) полагала разрешение спора на усмотрение суда, согласившись с выводами эксперта о величине рыночной стоимости спорного здания.
Представители административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области, заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц Правительства Пензенской области и администрации Бессоновского района Пензенской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, возражений на административное исковое заявление не направили.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1096,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) от 26 января 2021 г. N КУВИ-002/2021-3110958 (л.д. 151-153).
В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса, к которому относятся здания.
Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 декабря 2019 г. N 777-пр спорное здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пензенской области, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. N 651-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, сооружений и помещений), расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2019 г. 11 194 692,04 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 октября 2020 г. N КУВИ-002/2020-32950579 (л.д.6).
Датой внесения сведений об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН с кадастровым номером N является 20 января 2020 г. (л.д.6).
Указанные сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости применяются с 1 января 2020 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилого здания административный истец представил отчёт об оценке недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N 76/20, подготовленный оценщиком ИП Б.А., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 3 151 000 рублей (л.д.7-81).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г., проведение которой поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" (далее ООО "Центр Бизнес-планирования") А.Р.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р. от 9 февраля 2021 г. N 07/21, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 3 498 000 рублей (л.д. 177-229).
Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном его рыночной стоимости 3498000 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта от 9 февраля 2021 г. N 07/21 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
Экспертом обоснованно установлено, что спорное здание отнесено к рынку объектов недвижимости коммерческого и промышленного назначения.
В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых объектов недвижимости.
Допрошенный в судебном заседании эксперт А.Р., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 12 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В рамках сравнительного подхода оценщиком был использован метод корректировок.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац 3 подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7).
Не согласившись с возражениями представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", эксперт А.Р. указал, что точное местоположение объектов-аналогов внутри населенных пунктов не имеет существенного значения для определения итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в экспертном заключении размер корректировки на местоположение определяется статусом населенного пункта, где расположен объект-аналог. Расположение объектов-аналогов внутри сельских населенных пунктов не влияет на их стоимость и не является ценообразующим фактором.
Также нельзя признать обоснованной ссылку представителя административного ответчика на то, что экспертом некорректно выделена стоимость земельных участков в цене объектов-аналогов.
Экспертом А.Р. указано, что ввиду отсутствия достоверной информации о доле земельного участка, приходящейся на продаваемые объекты недвижимости, использованные в качестве объектов-аналогов, невозможно определить стоимость продаваемых вместе с ними земельных участков сравнительным подходом. Учитывая это обстоятельство, эксперт применил среднее значение корректировок из таблицы N 137 "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, г.Нижний Новгород (л.д.209), что не противоречит действующим стандартам оценки.
Возражая против доводов представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" об отсутствии в заключении эксперта подтвержденной информации о наличии инженерных коммуникаций и техническом состоянии объектов-аналогов, эксперт А.Р. сослался на то, что собственники продаваемых объектов недвижимости не обязаны указывать в объявлении все их характеристики. Сведения о продаваемых объектах, необходимые для проведения оценки, указываются со слов их собственников на момент размещения объявлений об их продаже.
Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями административных ответчиков.
После допроса эксперта А.Р. представители административных ответчиков согласились с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлено.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 3 498 000 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость спорного здания надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р. от 9 февраля 2021 г. N 07/21 по состоянию на 1 января 2019 г. - 3 498 000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта от 9 февраля 2021 г. N 07/21, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является 29 декабря 2020 г. - дата направления административного искового заявления в суд посредством почтовой связи.
В силу пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Доводы представителя Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки здания не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей (л.д. 231-232).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость спорного нежилого здания установлена Департаментом государственного имущества Пензенской области и превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость в три раза.
Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика налога.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой взыскиваются с Департамента государственного имущества Пензенской области.
Кроме того, административным истцом при обращении в суд с административным иском уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей по платежному поручению от 30 ноября 2020 г. N 32 (л.д. 5), которая в силу статьи 103 КАС РФ относится к судебным расходам.
В связи с чем, с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО "Пенза-Эстейт" взыскиваются понесенные последним судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей согласно платежному поручению от 30 ноября 2020 г. N 32.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Пенза-Эстейт" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1096,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. - 3 498 000 (три миллиона четыреста девяносто восемь тысяч) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Пенза-Эстейт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 29 декабря 2020 г.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пенза-Эстейт" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы за производство судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 5 марта 2021 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка