Решение Иркутского областного суда от 13 марта 2019 года №3а-28/2019

 
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 13 марта 2019 года Дело N 3а-28/2019
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Орловой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-28/2019 по административному исковому заявлению Волковой Г.И. к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Волкова Г.И. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 70814 кв.м., расположенного в "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, равной его рыночной стоимости, в размере 10 664 000 рублей.
Земельный участок предоставлен административному истцу в аренду на основании договора от 1 августа 2018 года N 125-18 и используется по целевому назначению, арендная плата определена из расчета 1,5% от величины кадастровой стоимости, что следует из выписки к Протоколу на право заключения договоров аренды (лот N 4).
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка "номер изъят" на 27 марта 2018 года установлена в размере 58 321 702,26 рублей на основании Постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции постановления от 5 мая 2014 года N 239-пп).
По поручению Волковой Г.И. рыночная стоимость земельного участка определена оценочной компанией ООО "Зеленый мыс" по состоянию на 27 марта 2018 года в размере 10 664 000 рублей.
Ссылаясь на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Закона об оценочной деятельности, допускающие возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, Волкова Г.И. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 27 марта 2018 года в сумме 10 664 000 рублей.
Для определения рыночной стоимости земельного участка по делу проведена оценочная экспертиза.
Административный истец Волкова Г.И., ее представитель Смольникова Е.Д. в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебном заседании не участвовал, в письменном отзыве указал, что правообладатель земельного участка обязан доказать реальный размер рыночной стоимости, возражений против административных исковых требований не привел.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание представителя не направило. В письменном отзыве представитель Полозова В.А. указала, что земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на кадастровый учет 27 марта 2018 года, 9 августа 2018 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации аренды в пользу Волковой Г.И., кадастровая стоимость участка на 27 марта 2018 года установлена в размере 58 321 702,26 рублей (823,59 рублей за 1 кв.м.). Возражений против требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной заключением эксперта, Управление Росреестра не высказало, экспертное заключение не оспорило.
В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области Полехина Е.П. подтвердила наличие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 70814 кв.м., установленной по состоянию на 27 марта 2018 года в размере 58 321 702,26 рублей. Ссылаясь на изменения с 1 января 2017 года законодательства о кадастровом учете, считает, что Кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу. Просила о рассмотрении дела без участия ФГБУ "ФКП Росреестра".
Администрация муниципального образования город Братск о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя в суд не направила, позиции по иску не высказала.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Волкова Г.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 70814 кв.м., с разрешенным видом использования: склады, расположенного на землях поселений по адресу: "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 1 августа 2018 года N 125-18, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации, действующего от имени МО города Братска, и Волковой Г.И.
Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 9 августа 2018 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 14 января 2019 года.
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27 марта 2018 года, отнесен к 9-ой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок). Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости 27 марта 2018 года на основании Постановления N 239-пп, с учетом положений пункта 2.1.17 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 в отношении земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" внесены сведения об удельном показателе кадастровой стоимости в размере 823,59 рублей за 1 кв.м. и кадастровой стоимости земельного участка в размере 58 321 702,26 рублей.
Судом также установлено, что арендная плата за пользование участком определена из расчета 1,5% от величины его кадастровой стоимости, что следует из выписки к Протоколу на право заключения договоров аренды (лот N 4).
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию арендатора оценщиком ООО "Зеленый мыс" оценочная компания Пономаревым Д.Г., согласно Отчету от 17 декабря 2018 года N 18-0432, по состоянию на 27 марта 2018 года составляет 10 664 000 рублей.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
В обоснование нарушения прав Волкова Г.И. ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по арендной плате, рассчитанной на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость.
Следовательно, Волкова Г.И., как арендатор, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка и вправе обратиться с заявлением об установлении его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 1 января 2017 года, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Предусмотренные частью 3 настоящей статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений настоящего Федерального закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 ноября 2016 года N П/0515 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" наделено отдельными полномочиями органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, а различие между кадастровой стоимостью, из которой исчисляется размер аренды, и рыночной стоимостью земельного участка является значительным, Волкова Г.И. вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требования об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
Следовательно, Волкова Г.И. правомерно обратилась в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, и органу кадастрового учета, уполномоченного на внесение изменений сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта. В связи с этим рыночная стоимость, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 27 марта 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена рыночная стоимость участка.
При рассмотрении дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости путем установления кадастровой стоимости равной рыночной надлежит установить достоверную рыночную стоимость земельных участков.
В силу части 5 статьи 247 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, в частности, обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса, лежит на административном истце.
По ходатайству истца судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, входящему в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Петренко М.А. имеет высшее профильное образование и обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости.
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 27 марта 2018 года составляет 25 776 296 рублей.
Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями по оценке земельных участков, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.
При проверке Отчета от 17 декабря 2018 года N 18-0432 об определении рыночной стоимости земельного участка на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, не правильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта, недостаточность использованной оценщиком информации. Так, необоснованным является вывод об отсутствии инфляционных процессов на рынке объекта оценки, который возможен только при анализе изменения цен одинаковых предложений, а оценщиком использованы разные предложения и неверно принята корректировка на условия рынка.
Кроме того, оценщиком допущены другие нарушения: на странице 28 Отчета обнаружена опечатка в наименовании объекта оценки, в том числе, неверно определен сегмент рынка, на странице 56 выявлены противоречия при указании ссылок на источники информации об объектах-аналогах N 1 и N 2, отсутствует обоснование не применения корректировки на торг, при расчете корректировки на площадь объекта неверно указана площадь объектов-аналогов, несоответствие при описании корректировки на разрешенное использование, его соответствие НЭИ, поскольку указано, что все объекты-аналоги с разрешенным видом использования - производственно-складского назначения, не подтверждена расчётом корректировка на площадь, в таблице N 8.7 неверно указано наименование объекта.
При таких обстоятельствах Отчет ООО "Зеленый мыс" от 17 декабря 2018 года N 18-0432 в силу статей 59, 61 КАС РФ не может быть признан надлежащим доказательством.
При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом проведен обзор подходов и методов оценки в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества России от 7 марта 2002 года N 568-р, обоснован выбор метода сравнения продаж и мотивирован отказ от иных методов оценки.
В ходе экспертизы проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого участка, определен и проанализирован сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, выполнены анализ ценообразующих факторов, ценовых диапазонов. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. С учетом уникальных характеристик оцениваемого участка по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения и при расчете рыночной цены применены поправочные коэффициенты на торг, цену во времени, площадь, местоположение.
Экспертом подробно описаны обоснование применения корректировок и их расчет, обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов на передаваемые имущественные права, условия сделки и условия финансирования, условия продажи, категорию земельного участка, разрешенное использование, назначение. Достоверность использованных при оценке сведений об объектах-аналогах проверяема по ссылкам на справочную информацию.
Представленное заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено, лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов не приведено, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка не представлено.
Возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от административных ответчиков не поступило.
Оценивая в совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 18 февраля 2019 года N 68/4-4 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 КАС РФ, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" - достоверной.
Установив все обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении настоящего спора, оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 марта 2018 года в размере 25 776 296 рублей.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить административные исковые требования Волковой Г.И. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 70814 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, распложенного по адресу: "адрес изъят", определенную по состоянию на 27 марта 2018 года, равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 25 776 296 рублей.
В соответствии со статьей 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд за пересмотром кадастровой стоимости земельного участка 27 декабря 2018 года.
Разрешая заявление начальника ФБУ Иркутская ЛСЭ Дзюбы Г.Г. о возмещении экспертному учреждению суммы за производство оценочной экспертизы, суд установил, что определением от 24 января 2019 года по делу назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, ее производство поручено ФБУ ИЛСЭ, расходы по оплате экспертизы возложены на Волкову Г.И.
20 февраля 2019 года административное дело поступило в суд с заключением эксперта, к которому приложены счет от 15 февраля 2019 года N 39 для оплаты экспертизы на сумму 22 440 рублей, акт выполненных работ и смета расходов на проведение экспертизы.
Поскольку административным истцом обязанность по оплате экспертизы не исполнена, стоимость экспертизы в размере 22 440 рублей подлежит взысканию с административного истца Волковой Г.И.
Руководствуясь статьями 106, 108, 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Волковой Г.И. удовлетворить. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 70814 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 27 марта 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 25 776 296 (двадцать пять миллионов семьсот семьдесят шесть тысяч двести девяносто шесть) рублей.
Датой обращения Волковой Г.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" считать 27 декабря 2018 года.
Взыскать с административного истца Волковой Г.И. в пользу ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы оплату за проведение экспертизы в сумме 22 440 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка