Дата принятия: 03 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-280/2019
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 декабря 2019 года Дело N 3а-280/2019
Санкт-Петербург 03 декабря 2019 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Потеминой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волхов-СТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Волхов-СТ" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. указав, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке и имеет права на приобретение земельного участка в собственность. Выкупная стоимость земельного участка рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца на приобретение земельного участка в собственность.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и основанием для обращения в суд послужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям. Обращено внимание, что все объекты-аналоги, использованные в отчете в рамках сравнительного подхода, не соответствуют требованиям ФСО, поскольку расположены в разных районах Ленинградской области и площадь объектов-аналогов в разы превышает площадь оцениваемого земельного участка. В отчете отсутствует экономически обоснованный анализ сопоставимости цен в районе расположения оцениваемого объекта и в районах расположения объектов-аналогов. Оценщиком неверно применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций. Приложенные к отчету объявления о продаже объектов-аналогов не содержат информации о категории и виде разрешенного использования, отсутствует информация о стоимости объектов-аналогов N 3 и N 4.
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень объектов оценки и прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Дата определения кадастровой стоимости 01.07.2007. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет.
Аналогичные доводы приведены в письменном отзыве ФГБУ "ФКП Росреестра".
В письменных возражениях заинтересованным лицом администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области указано о несогласии с административным исковым заявлением. Кадастровая стоимость земельного участка определена и внесена в соответствии с требованиями действующего законодательства. У ООО "Волхов-СТ" отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, поскольку при расчете арендной платы за земельный участок его кадастровая стоимость не учитывается.
В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованного лица администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Представителем административного истца Кузнецовым А.А. представлено в суд заявление об отложении судебного заседания в связи с тем, что он представляет интересы ООО "ФИО11" в Управление антимонопольной службы по Санкт-Петербургу.
В соответствии с ч.1 ст.150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд откладывает судебное разбирательство административного дела в случае, если в судебное заседание не явился:
1) кто-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении о времени и месте судебного заседания;
2) надлежащим образом извещенный административный ответчик, который не наделен государственными или иными публичными полномочиями и присутствие которого в судебном заседании в силу закона является обязательным или признано судом обязательным;
3) представитель лица, участвующего в деле, если настоящим Кодексом предусмотрено обязательное ведение административного дела с участием представителя.
Принимая во внимание, что административный истец извещен о времени и месте судебного заседания и обязательное ведение административного дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с участием представителя КАС РФ не предусмотрено, то обязательных оснований для отложения судебного разбирательства не имеется.
Согласно ч.6 ст.150 КАС РФ суд может отложить судебное разбирательство административного дела в случае неявки в судебное заседание по уважительной причине лица, участвующего в деле, заявившего ходатайство об отложении судебного разбирательства и представившего доказательства уважительности причины неявки.
Из представленных с заявлением об отложении судебного заседания доверенностей от 16.05.2019 и 12.07.2019 следует, что Кузнецов А.А. и Гладун Е.Ю. уполномочены на представление интересов ООО "Волхов-СТ" и ООО "Научно-производственное предприятие Марс-Энерго".
Следовательно, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание одного из представителей ООО "Волхов-СТ" (Кузнецова А.А. или Гладуна Е.Ю.) суду не представлено.
Кроме того, занятость в ином заседании не является уважительной причиной для отложения рассмотрения административного дела, поскольку приоритет выбора государственного органа перед судом к таковым причинам отнесен быть не может.
При этом, административный истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, не лишен был возможности самостоятельно участвовать в судебном заседании (в лице генерального директора), либо обеспечить участие в судебное заседании иного представителя, но таким правом не воспользовались, доказательств уважительности причин невозможности явки в судебное заседание иного представителя не представил.
Таким образом, имеются основания для отказа в удовлетворении ходатайства представителя административного истца об отложении судебного заседания. Суд определилрассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яровая И.А. в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом сведений о размере рыночной стоимости, приведенных в заключении судебной экспертизы.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 18.03.2002 за ООО "Волхов-СТ" зарегистрировано право собственности на здание сварочного поста по адресу: <адрес>.
06.05.2013 МО "Волховский муниципальный район" Ленинградской области и ООО "Волхов-СТ" заключен договор N 6 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровыми номером N по адресу: <адрес>. В договоре указано, что на участке имеется производственная база.
Из выписки из ЕГРН от 25.04.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2007.
08.07.2019 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило ООО "Волхов-СТ", что заявление от 03.07.2019 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N к рассмотрению комиссии не принимается.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 12.02.2019 N 227 следует, что по состоянию на 01.01.2007 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Отчет составлен ФИО8, членом СРО "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков".
При исследовании отчета об оценке от 12.02.2019 N 227 судом установлено, что оценщиком допущено нарушение требований Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
Согласно п.5 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Указанным требованиям отчет об оценке от 12.02.2019 N 227 не соответствует, поскольку в отчете отсутствует подтверждение информации о стоимости земельных участков, использованных в качестве аналогов, их виде разрешенного использования и категории земель.
В связи с наличием в отчете недостатков, вызванных нарушением оценщиком требований ФСО N3, наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, существенного расхождения между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и указанной в отчете рыночной стоимости, судом было удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу судебной экспертизы.
Согласно заключению судебной экспертизы N 0150-Э/19 от 11.11.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Экспертиза выполнена ФИО9, членом НП "Саморегулируемая организация Национальная Коллегия Специалистов-Оценщиков", которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта N 0150-Э/19 от 11.11.2019 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответ на поставленные судом вопросы.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода квалиметрического моделирования.
В качестве аналогов экспертом отобраны 5 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки.
Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на отличие в площади, местоположении земельных участков, обеспеченности коммуникациями и наличие ограничений в использовании земельных участков.
Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.
Доводы заинтересованного лица администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области об отсутствии у административного истца права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка судом отклоняются, поскольку в силу разъяснений, изложенных в п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Волхов-СТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2007 года.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Волхов-СТ" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 03 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 06 декабря 2019 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
