Решение Пензенского областного суда от 28 октября 2020 года №3а-278/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 октября 2020 года Дело N 3а-278/2020
Именем Российской Федерации
28 октября 2020 года
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 53" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 53" (далее - ООО "Магазин N 53", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 258,3 кв.м, наименование: нежилое помещение в литере А, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости равная 97 047 055,05 руб. не соответствует его рыночной стоимости, что затрагивает права административного истца как собственника нежилого помещения, поскольку размер налога на имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, представив отчёт об оценке, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 58 138 000 руб.
Представитель административного истца ООО "Магазин 53" Бобров В.Н., будучи своевременно и надлежащим образом извещённым о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представив в суд заявления о рассмотрении дела в его отсутствие и уточнении требований административного искового заявления, в котором просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по результатам проведённой по делу судебной экспертизы в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 58 318 000 (пятьдесят восемь миллионов триста восемнадцать тысяч) рублей.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" Тюрина Н.В. после пояснений эксперта в судебном заседании оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Административные ответчики Департамент государственного имущества Пензенской области, заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей административного ответчика Савельевой Е.В., заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" Боричевой О.Б., поступили отзывы с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.
От представителя администрации г. Пензы Матюкина В.В. поступил отзыв на административный иск с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие и отказе в удовлетворении заявленных требований.
Выслушав участвующих в деле лиц, заслушав пояснения эксперта Аксёненко Р.И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) и статьёй 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Из материалов дела следует, что ООО "Магазин N 53" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 258,3 кв.м, наименование: нежилое помещение в литере А, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 24 сентября 2020 года N КУВИ-002/2020-23591566 (т. 1 л.д. 133-134).
В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса, к которому относятся помещения.
Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 декабря 2019 года N 777-пр спорное помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пензенской области, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Поскольку административный истец ООО "Магазин N 53" является собственником объекта недвижимости, и на нём лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности общества, следовательно, оно вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 года N 652-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки помещений, расположенных на территории Пензенской области" и составила по состоянию на 1 января 2019 года - 97 047 055,05 рублей. Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 28 января 2020 года (т. 1 л.д. 5).
Согласно данным выписки, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного помещения, является 1 января 2019 года.
В обоснование доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N административный истец представил отчёт об оценке от 17 августа 2020 года, подготовленный индивидуальным предпринимателем Безруковым А.А., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составила 58 138 000 руб. (т. 1 л.д. 7-77)
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившими от представителей административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области и представителя административного истца Боброва В.Н. ходатайствами назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксёненко Р.И.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксёненко Р.И. от 16 октября 2020 года N 51/20, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 58 318 000 руб. (т. 1 л.д.190-271)
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в размере равном его рыночной стоимости - 58 318 000 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 16 октября 2020 года N 51/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к вторичному рынку городской коммерческой недвижимости.
В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого объекта недвижимости данным подходом.
В рамках определения стоимости доходным подходом экспертом после оценки валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов экспертом определён действительный валовый доход путем вычитания потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода. Также экспертом произведены расчёты размера расходов по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Чистая прибыль определена экспертом с использованием метода прямой капитализации. В качестве объектов-аналогов для расчёта рыночной арендной ставки были использованы сходные с оцениваемым объектом помещения. Для сглаживания различий между аналогами и оцениваемым помещением экспертом применены обоснованные корректировки.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Аксёненко Р.И., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении доводов возражений представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о недостоверности заключения эксперта ввиду неполноты исследования рынка объектов недвижимости, относящихся к торговым, неправильного подбора объектов-аналогов и отсутствия их точного почтового адреса, судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В силу пункта 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчётным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено, что при определении стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходом объекты-аналоги для определения выбраны по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства.
В ходе анализа рынка недвижимости экспертом установлено, что предложения о продаже объектов недвижимости коммерческого назначения в г. Пензе представлены предложениями о продаже торговых, производственно-складских и административных помещений. Поскольку объект оценки в своём составе имеет помещения как торгового, так и складского назначения, анализ рынка производился с учётом данной особенности, в качестве объектов-аналогов отобраны те объекты, которые наиболее схожи с ним, в том числе по данному параметру. В этой связи довод административного ответчика о неполноте исследуемого рынка недвижимости и неправильном подборе объектов-аналогов является несостоятельным.
При этом почтовый адрес объекта недвижимости не является ценообразующим фактором; на стоимость объекта недвижимости, в числе прочего влияют факторы района его расположения и развитость зоны, в которой он находится. Предложения о продаже объектов-аналогов при сравнительном подходе содержат сведения об их месторасположении на ул. Измайлова (объекты аналоги N 1 и объект-аналог N 2 - д. 15), и на ул. Кл. Цеткин, 23б (объект-аналог N 3). Предложения о сдаче в аренду объектов недвижимости при доходном подходе содержат информацию о расположении объектов-аналогов на ул. Ульяновская (объект-аналог N 1), в Заводском районе (объект-аналог N 2), на ул. Антонова (объект-аналог N 3). Данная информация является достаточной для оценки факторов района расположения объектов и развитости зоны.
Судом признан несостоятельным довод того же административного ответчика о необоснованности заключения эксперта ввиду неприменения им корректировки на местоположение относительно красной линии для объекта-аналога N 3. Так, объект оценки располагается по адресу: <адрес>, и согласно данным публичной кадастровой карты граничит с лесопарковой зоной; объект-аналог N 3 также не располагается на красной линии застройки. С учётом таких особенностей местоположения объект оценки и объект-аналог N 3 сопоставимы по данному параметру, в связи с чем применение корректировки не требуется.
При анализе довода того же административного ответчика о некорректности выбора экспертом доходного подхода определения рыночной стоимости судом установлено следующее.
Экспертом в ходе исследования установлено, что рыночная стоимость объекта оценки доходным методом составляет 21 507 руб. за 1 кв.м. К числу факторов, повлиявших на определение стоимости в указанном размере, относится особенность указанного объекта, в состав которого помимо торговых помещений входят складские, арендная плата за которые ниже чем за помещения торгового и офисного назначения.
Обстоятельство выявления экспертом рыночного диапазона цен объектов недвижимости коммерческого назначения, сложившихся на территории г. Пензы, от 23 609 руб. до 45 0009 руб. за 1 кв.м, не влияет на достоверность полученного результата оценки доходным подходом, поскольку указанный диапазон был установлен при применении сравнительного подхода, а полученная стоимость объекта оценки после согласования результатов и представления итогового значения рыночной стоимости составила 25 823,85 руб. (округленно) за 1 кв.м, что укладывается в указанный выше диапазон.
Объяснения эксперта основаны на приведённых в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями ответчиков. После получения пояснений эксперта представитель ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 58 318 000 руб.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, доказательств иной рыночной стоимости не представлено, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости надлежит установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксёненко Р.И. от 16 октября 2020 года по состоянию на 1 января 2019 года в размере 58 318 000 руб.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьёй 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, требование административного истца ООО "Магазин N 53" об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта от 16 октября 2020 года N 51/20, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является 16 сентября 2020 года - дата подачи настоящего административного искового заявления в суд.
В силу пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Возражения представителя администрации г. Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет, не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, прямо предусмотрена законом. Кроме того, налог на имущество организаций согласно Налоговому кодексу Российской Федерации относится к числу региональных налогов, поступающих в бюджет субъектов Российской Федерации, в связи с чем уменьшение кадастровой стоимости спорного помещения не повлечёт уменьшения доходов местного бюджета муниципального образования "город Пенза".
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 53" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 258,3 кв.м, наименование: нежилое помещение в литере А, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 58 318 000 (пятьдесят восемь миллионов триста восемнадцать тысяч) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Магазин N 53" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 16 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2020 года.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка