Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2021 года №3а-278/2020, 3а-27/2021

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 3а-27/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-27/2021по административному исковому заявлению представителя Новиковой А.А. действующей в интересах общества с ограниченной ответственностью "Черемшан" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равного его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Черемшан" (далее - Общество) обратилось в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2686 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 989 518 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указало на то, что кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписке ЕГРН по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 8 300 223,48 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной налоговой обязанности и ведет к уплате налога в завышенном размере.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой в письменных возражениях полагали в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, административный истец Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2686 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (далее -земельный участок).
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 8 300 223, 48 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 14).
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 99.1-04.2020, выполненный 30 апреля 2020 года ООО "Судебная экспертиза и оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 2 989 518 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Так, согласно ФСО N 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки. Согласно Методическим рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.
В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В нарушение приведенных стандартов оценщиком не был проанализирован рынок предложений в сегментах, необходимых для оценки объекта, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от объекта оценки по назначению, местоположению, при этом допущено значительное различие скорректированных цен аналогов.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, ввиду значительной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью определенной оценщиком в отчёте, по делу была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 147-150).
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирований, оценка" Саблукова Е.И. от 19 октября 2020 года N 033-20, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 6 935 000 рублей, то есть, содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость (т.1 л.д. 155-222).
Ввиду значительной разницы между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, определенной экспертом "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И., отсутствия необходимого экономического обоснования, по ходатайству представителя административного истца Новиковой А.А. по делу была назначена и проведена повторная судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т.2 л.д. 1-6).
Проведение повторной судебной оценочной экспертизы было поручено эксперту ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Барабаш А.В..
Согласно заключению эксперта ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Барабаш А.В. от 30 марта 2021 года N 481/03, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 6 059 000 рублей.
Как следует из заключения эксперта ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Барабаш А.В. от 30 марта 2021 года N 481/03, применение к оценке доходного и сравнительного подхода согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках доходного подхода экспертом применён метод капитализации по расчётным моделям. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).
Заключение эксперта Барабаша А.В. позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся доходный и сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта Барабаша А.В. не содержат каких-либо противоречий.
Таким образом, заключение эксперта ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Барабаш А.В., содержит полное, необходимое и достаточное экономическое обоснование, содержащихся в нем выводов. Учитывая объем и полноту проведенных исследований в рамках судебных оценочных экспертиз и выводы экспертов, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Барабаш А.В., является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает всем требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Заключение эксперта ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Барабаш А.В. от 30 марта 2021 года N 481/03, имеющееся в распоряжении суда, подготовлено лицом, обладающим специальными знаниям и правом на проведение подобного рода исследования, которое было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на все поставленные вопросы экспертом были даны мотивированные ответы, которые согласуются с примененными в заключении федеральными стандартами оценки, а выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела (приведены выше), рыночной стоимости объектов-аналогов и отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, ст. 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 298, ФСО N 3 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года N 611, о чем указано в заключении.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы ООО "Центр Экспертиз и Оценки" Барабаш А.В. от 30 марта 2021 года N 481/03.
Учитывая, что сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления и указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки (п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Административное исковое заявление подано в суд 31 июля 2020 года посредством направления курьерской службой, поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать именно эту дату (т. 1 л.д. 87).
От ООО "Экспертиза, стоимостное консультирований, оценка" и ООО "Центр Экспертиз и Оценки" и поступили заявления о возмещении понесенных расходов по проведению судебных экспертиз на сумму в размере соответственно 40 000 рублей и 80 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебные оценочные экспертизы по настоящему делу проведены, заключения экспертов представлены суду и были исследованы и оценены в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Сведений, что оплата расходов на проведение экспертиз до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 названного Кодекса.
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N, установленной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 8 300 223,48 рублей и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 6 935 000 рублей и 6 059 000 составляет 16,45 % (или 1,19 раз) и 27% (1,36), то есть менее половины.
При таких данных прихожу к выводу, что судебные расходы в виде подлежащих выплате экспертным учреждениям ООО "Экспертиза, стоимостное консультирований, оценка" и ООО "Центр Экспертиз и Оценки" денежные суммы соответственно в размере 40 000 рублей и 80 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка, следует взыскать с административного истца - Общество с ограниченной ответственностью "Черемшан".
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2686 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 6 059 000 (шесть миллионов пятьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N 31 июля 2020 года.
Взыскать с административного истца ООО "Черемшан" в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирований, оценка" расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.
Взыскать с административного истца ООО "Черемшан" в пользу ООО "Центр Экспертиз и Оценки" расходы по производству судебной экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 12 мая 2021 года.
судья /подпись/ С.А. Семейкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка