Решение Пензенского областного суда от 30 января 2020 года №3а-278/2019, 3а-22/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2020 года Дело N 3а-22/2020
Именем Российской Федерации
30 января 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Солдатова Николая Викторовича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ИП Солдатов Н.В. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 746 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых производственных зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Солдатов Н.В. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 4 746 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых производственных зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир-нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 737 914 руб.
Определением судьи Пензенского областного суда г. Пензы от 16 января 2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Бурнаев Д.В., из числа заинтересованных лиц исключен А.И.С.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Шепотько А.В. (доверенность от 28 ноября 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 4 423 000 руб.
Административный истец ИП Солдатов Н.В. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, обеспечил явку представителя. Представитель административного истца Шепотько А.В. (доверенность от 28 ноября 2019 г.), а после перерыва в судебном заседании - представитель Резяпкин В.Ф. (доверенность от 28 ноября 2019 г.) поддержали требования административного искового заявления с учетом уточнения.
Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.) возражала против удовлетворения административного искового заявления; на продолжение судебного заседания после перерыва не явилась, в заявлении просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.), заинтересованного лица администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. (доверенность от 7 октября 2019 г.) исковые требования не признали, просили суд в удовлетворении административного иска отказать.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, УМИ г. Пензы, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителя Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) поступил отзыв на административный иск с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления и вынесении решения на усмотрение суда (л.д. 113-114).
Заинтересованные лица Лаврухина Е.В., Вертянова О.А., Бурнаев Д.В., будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие и согласии с требованиями административного искового заявления.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 28 июня 2007 г. N 8051 ИП Солдатов Н.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 746 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 73-76).
Согласно представленному расчету размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка (л.д. 90).
4 июля 2012 г. между Солдатовым Н.В. и Лаврухиной Е.Б. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28 июня 2007 г. N 8051 площадью 368 кв.м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 746 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 91).
Вертянова О.А. является арендатором части земельного участка площадью 1 096 кв.м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 746 кв.м, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28 июня 2007 г. N 8051 (л.д. 93).
Согласно выписке из ЕГРН N КУВИN Бурнаев Д.В. также является арендатором части указанного земельного участка на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28 июня 2007 г. N 8051 (л.д. 108).
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ИП Солдатов Н.В. вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного выше земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 8 555 424 руб. 36 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 ноября 2019 г. N КУВИ-N (л.д.6). Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет N ОКС-18/11/2019-01 от 25 ноября 2019 г., подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" В.С.В., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 5 737 914 руб.
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного истца ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.И.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр бизнес планирования" А.Р.И. от 24 декабря 2019 г. N 04/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 4 423 000 руб. (л.д. 159-208).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 4 423 000 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 24 декабря 2019 г. N 04/20 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков для строительства промышленной недвижимости, поскольку исследуемый участок относится к землям населенных пунктов, для размещения нежилых производственных зданий, следовательно, наиболее близким сегментом рынка для исследуемого участка будет являться сегмент, к которому относятся участки, предназначенные для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки).
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на транспортную доступность (для объекта-аналога N2), на площадь земельного участка (для объекта-аналога N 1), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт А.Р.И., составивший вышеуказанное экспертное заключение N 04/20, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неполноте и недостоверности заключения эксперта ввиду отсутствия анализа такого ценообразующего фактора как наличие свободного подъезда к оцениваемому земельному участку и отсутствие такого подъезда для объектов-аналогов N 1 и N 3 (что по мнению этой стороны, требует введения корректировки), судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее. Вопреки утверждению ответчика подъезд к объекту оценки осуществляется с внутриквартальной дороги (ввиду его отсутствия с первой линии - проезда Металлистов); аналогичными характеристиками обладают объекты аналоги N 1 и N 3, в связи с чем эксперт пришел к выводу об отсутствии оснований для применения корректировки по данному фактору, с чем суд соглашается.
Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя вышеуказанного административного ответчика о том, что экспертом не принят во внимание такой ценообразующий фактор, как расположение объекта оценки на небольшом удалении от крупных автодорог районного значения (600 м - от <адрес> м - от <адрес>), в связи с чем, по мнению этой стороны, ошибочно не была произведена корректировка на местоположение.
Вопреки данному утверждению при осуществлении корректировки на транспортную доступность в заключении эксперт учел, что лишь объект-аналог N 2 находится в непосредственной близости от выезда из города на крупную автодорогу федерального значения, а объект оценки и объекты-аналоги N 1 и N 3 по данному критерию обладают схожими с объектом оценки свойствами (сравнимая удаленность от дорог районного и федерального значения), в связи с чем обоснованно применил корректировку для объекта-аналога N 2, предусмотренную Справочником оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера в размере 0,79.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 24 декабря 2019 года N 04/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 4 423 000 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 2 декабря 2019 года.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.И. Согласно счету ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 20 000 рублей (л.д. 209).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае административные ответчики не были согласны с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе и после уточнения требований, при этом назначение судебной экспертизы по делу (первоначальной) связано с процессуальным поведением административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области, заявившим такое ходатайство.
Суд также принимает во внимание, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Департаментом государственного имущества Пензенской области, значительно превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость (округленно на 52%). Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что влечет нарушение прав административного истца.
Установленное судом обстоятельство является основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования".
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Солдатова Николая Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 746 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилых производственных зданий, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 4 423 000 (четыре миллиона четыреста двадцать три тысячи) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления индивидуального предпринимателя Солдатова Николая Викторовича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 2 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 4 февраля 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка