Решение Вологодского областного суда от 29 октября 2018 года №3а-278/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 октября 2018 года Дело N 3а-278/2018

Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аксеновой Н.Н. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Аксенова Н.Н. является собственником следующих объектов недвижимости:
- столярной мастерской с кадастровым номером N..., назначение: нежилое здание, общей площадью 230,5 кв.м., 1-этажное, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03 декабря 2015 года 35-АБ N... (л.д. 16);
- земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 5644 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения производственной деятельности; расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 14).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 4 636 588 рублей 49 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 84).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 5 122 494 рубля 40 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 85).
Административный истец Аксенова Н.Н., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 15 мая 2017 года N 15-1/05, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ж.И.Н., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость:
здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 504 945 рублей 00 копеек,
земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 506 948 рублей 00 копеек.
Административный истец Аксенова Н.Н. просила восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости и пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N..., установив её в размере их рыночной стоимости, определенной на основании вышеприведенного отчета оценщика.
Административный истец Аксенова Н.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель административного истца Аксеновой Н.Н. по доверенности Добричева О.Н. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока поддержала.
Представитель административных ответчиков Правительства Вологодской области и Департамента имущественных отношений Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлены отзывы относительно административных исковых требований.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Аксеновой Н.Н. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N... - 10 февраля 2013 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано Аксеновой Н.Н. в суд 21 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N... пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Аксеновой Н.Н. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 15 мая 2017 года N 15-1/05, выполненный оценщиком ИП Ж.И.Н.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости:
здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 504 945 рублей 00 копеек,
земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 506 948 рублей 00 копеек;
Проверяя представленные административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Административными ответчиками - Правительством Вологодской области и Департаментом имущественных отношений Вологодской области - указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 15 мая 2017 года N 15-1/05 требованиям Федеральных стандартов оценки:
определяя в рамках затратного подхода на странице 55 отчета величину функционального (экономического) устаревания оцениваемого объекта в размере 15% на основании шкалы экспертных оценок, оценщик не обосновывает наличие факторов функционального устаревания: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элемента, сверхулучшения, неустранимый функциональный износ;
определяя в рамках затратного подхода на странице 56 отчета величину внешнего (экономического) устаревания оцениваемых объектов в размере 45% на основании шкалы экспертных оценок, оценщик не обосновывает характеристики параметров, определяющих факторы внешнего (экономического) устаревания (рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д.), а лишь описывает физические характеристики объекта оценки. Согласно анализу рынка наличие факторов внешнего (экономического) устаревания оценщиком не выявлено;
копии материалов и распечаток (страницы 102-107), использованные в отчете для объектов-аналогов NN 3, 4, не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации;
информация о наличии торга для объектов-аналогов не подтверждена. Для объекта-аналога N 2 в копии объявления указано - торга нет. Следовательно, корректировка на торг оценщиком применена необоснованно;
использованные в расчетах корректирующие коэффициенты на местоположение, подъездные пути, наличие коммуникаций определены на основе экспертного опроса (страницы 71-73). При этом данная информация не подтверждена, в отчете не представлены копии запросов к экспертам, а также завизированные экспертами ответы на запросы.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области и Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N... Правительство Вологодской области и Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривают.
Оценщик Ж.И.Н., проводивший оценку спорных объектов недвижимости, представил пояснения к отчету об оценке N 15-1/05 от 15 мая 2017 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в которых указал, что ФСО N 1 и ФСО N 7 устанавливают требования о применении устареваний, в частности, функционального устаревания. На странице 45 отчета в рамках затратного подхода приводится расчет функционального устаревания объекта оценки. На страницах 55-56 отчета оценщик производит расчет величины функционального устаревания на основании таблицы 13.2, согласно которой устаревание находится в пределах 10-20%. Оценщик установил среднюю величину функционального устаревания (для максимальной объективности расчета), равную 15%. Кроме того, оценщик применил и обосновал физический износ, функциональное и внешнее (экономическое) устаревание объекта оценки. Относительно замечания по поводу определения величины внешнего устаревания: на страницах 56-57 отчета приводится обоснование и расчет величины внешнего устаревания. В качестве обоснование того факта, что экономические условия, определяющие использование данного вида недвижимости, делают нецелесообразным эксплуатацию объекта без значительных капиталовложений или переориентации вида деятельности, на странице 56 отчета оценщик указывает: "текущее использование - не используется. Открыт свободный доступ (не заперто)". Эксплуатация здания нецелесообразна, экономически невыгодна в данной местности (<адрес>, промзона), именно поэтому здание не используется и заброшено. Согласно пункту 5 таблицы 13.3 отчета, устаревание находится в пределах 45% и более. Оценщик установил минимальную величину внешнего устаревания, равную 45%. Относительно замечания N 3: на страницах отчета со 102 по 107 приводится распечатка сайта с указанием его адреса. На данном сайте приведена таблица, состоящая из 82 строк. В начале этой таблицы на распечатке сайта на странице 102 отчета указано: осенью 2011 года рынок земельных участков в Вологде представлен следующими объектами. Таким образом, дата подготовки соответствующей информации в распечатке имеется. Относительно замечания N 4: в качестве аналогов оценщик использовал цены предложений. Очевидно, что подавший объявление о продаже участка (аналог N 2) заинтересован его продать по цене, которая его устраивает (максимальной). Но это не значит, что он его действительно продаст по желаемой цене. Поэтому, несмотря на указание в объявлении об отсутствии торга, оценщик применил скидку на торг, основанную на рыночных данных (обоснование на странице 69 отчета). Скидка на торг не применяется только в случае, если аналог был продан, когда известна цена сделки. Относительно замечания N 5: на странице 6 отчета приводится информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием ФИО специалиста, его квалификации, стажа работы, контактных данных и степени участия в проведении оценки. Пункт 5 ФСО N 3 не содержит требования о наличии в отчете об оценке копий запросов к экспертам, а также завизированных экспертами ответов на них.
Суд, исследовав и проанализировав отчет от 15 мая 2017 года N15-1/05, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объектов недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N... и земельного участка с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере их рыночной стоимости на основании отчёта от 15 мая 2017 года N 15-1/05, выполненного оценщиком ИП Ж.И.Н..
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Аксеновой Н.Н. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... и N....
Административное исковое заявление Аксеновой Н.Н. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное в суд 21 сентября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - столярной мастерской с кадастровым номером N..., назначение: нежилое здание, общей площадью 230,5 кв.м., 1-этажное, расположенной по адресу: N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 504 945 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 5644 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения производственной деятельности; расположенного по адресу: N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 506 948 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 29 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка