Дата принятия: 22 марта 2021г.
Номер документа: 3а-277/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 22 марта 2021 года Дело N 3а-277/2021
УИД 76OS0000-01-2021-000076-16
Дело N 3а-277\21
Принято в окончательной форме 29.03.21г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 марта 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Объединение Орбита" к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
Установил:
В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 48 482 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 25 329 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, вследствие чего Общество обязано к уплате земельного налога, исчисляемого с кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО5 административные исковые требования поддержала.
Административные ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано о непризнании административных исковых требований вследствие недостоверности отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
В письменных объяснения ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения об объекте оценки, возражения относительно административных исковых требований не указаны.
Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.
ООО "Объединение Орбита" является собственником земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 48 482 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации складов, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" актом N N от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на 31.12.2019г. в размере 42 565 256,72 руб.
Административным истцом представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГг. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:060307:1005, подготовленный оценщиком ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 25 329 000 рублей.
Исследовав представленный отчет, проанализировав его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд считает, что рыночная стоимость земельного участка подлежит определению согласно отчету.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
В своих возражениях департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает, что оценщик необоснованно исходил из того, что объект-аналог N (<адрес>, в районе 98) имеет свободный подъезд. Также полагает, что оснований для использования в расчетах объекта-аналога N (<адрес>) не имелось, так как данный аналог отличается по цене в два раза от цены за аналогичные аналоги с таким же местоположением, на данном земельном участке располагается объект капитального строительства, что не было учтено оценщиком, решением комиссии от 12.01.2018г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости в размере 29 646 000 руб. Объект-аналог N (<адрес>) сформирован и поставлен на кадастровый учет органом местного самоуправления и в пользовании не предоставлялся. Полагает, что для точного определения рыночной стоимости земельного участка необходимо использовать объект-аналог на <адрес>
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В судебном заседании свидетель ФИО3 (оценщик) выводы, изложенные в отчете, подтвердила, дала аргументированные и исчерпывающие ответы на возникшие вопросы и возражения.
Оценив показания свидетеля ФИО3, сопоставив их с другими доказательствами, суд не находит оснований для их критической оценки, так как показания свидетеля не содержат противоречий, основаны на проведенных исследованиях рыночной стоимости земельных участков, носят экономически обоснованный характер. Оснований для вывода о противоречии показаний свидетеля законодательству об оценочной деятельности не имеется.
Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с п. 13 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Подпунктом "а" пункта 22 ФСО N 7 предусмотрено, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО N 1, п. 11 ФСО N 3, п\п "б", "в" п. 22 ФСО N 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов распечаток, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Из содержания отчета следует, что информация, изложенная в объявлениях, была проверена при выявлении и закреплении.
Предложение по объекту - аналогу N 4 имелось в открытом доступе, содержало необходимую информацию для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости, информация, изложенная в объявлении, была подтверждена автором объявления при ее проверке оценщиком. Информация, на которую ссылается департамент, объявление не содержит и оценщику была недоступна. В связи с этим оснований для вывода о необоснованности использования оценщиком данного объявления, не имеется.
В отчете (стр. 71) оценщиком дано описание критериев отбора аналогов, основным из которых является масштабный фактор. Предлагаемый департаментом объект на <адрес> не соответствует заданному диапазону, так как площадь объекта 7771 кв.м.
Расположение объекта-аналога N 1 (<адрес>) исследовано оценщиком при составлении отчета.
В судебном заседании свидетель ФИО3 показала, что оценщиком проанализировано содержание объявления о продаже данного объекта-аналога. Также было изучено месторасположение объекта-аналога, использованы картографические и другие материалы, что позволило оценщику прийти к выводу о наличии подъезда через трубопровод.
Из собранной по данному аналогу информации следует, что к объекту организован подъезд. Данные выводы оценщика объективно подтверждены фотографиями. Письмом Агентства по аренде земельных участков города Ярославля. Объявление о предложении объекта-аналога также содержит информацию о наличии подъезда. В связи с этим оснований для вывода о необоснованности использования данного объекта-аналога не имеется. Выводы оценщика в этой части относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуты.
Объект-аналог N на <адрес>) квалифицирован как условно свободный и сопоставимый по основным ценообразующим факторам с объектом оценки. Из содержания объявления о продаже этого аналога следует, что объект предлагается как свободный от застройки. На фотографиях, являющихся частью размещенного объявления, объект капитального строительства не имеется. Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО3 следует, что указанное объявление было проверено путем телефонных переговоров с представителем правообладателя в июле 2018г., сведений о наличии ОКСа на участке представитель правообладателя не сообщил. На представленном свидетелем фотоснимке земельного участка по состоянию на 2016г. объект капитального строительства на этом участке отсутствует.
Кроме того, являются обоснованными показания свидетеля ФИО3 о том, что площадь ОКСа, на который ссылается департамент, не может повлиять на стоимость земельного участка, так как ничтожна мала по сравнению с площадью земельного участка (составляет менее 0,14%).
При таких данных нет оснований для вывода о том, что на день размещения объявления цена земельного участка была сформирована с учетом ОКСа.
Доводы о том, что объект-аналог N 3 отличается от стоимости от других аналогичных земельных участков, не могут быть приняты во внимание, так как отбор объектов-аналогов произведен оценщиком в соответствии с положения п. 22 ФСО N 7, доказательства нарушения данного требования федерального стандарта оценки не представлены.
Из приведенных выше положений федеральных стандартов оценки следует, что оценщик при сравнительном подходе вправе использовать предложения о продаже объектов оценки.
Объявление о предложении объекта-аналога N 3, которое использовал оценщик, было опубликовано ДД.ММ.ГГГГг. То обстоятельство, что 12.01.2018г. рыночная стоимость аналога была определена в размере 29 646 000 руб., не свидетельствует о недостоверности информации, так как кадастровая стоимость, в том числе в размере рыночной, определяется для целей, предусмотренных законодательством, в частности для налогообложения. Нормы земельного, гражданского законодательства не содержат обязанность совершать сделки по отчуждению земельных участков по кадастровой стоимости, в том числе, если эта стоимость определенна в размере рыночной. Цена предложения формируются исходя из спроса и иных экономически значимых обстоятельств.
В силу изложенного возражения департамента не являются основанием для критической оценки выводов, изложенных в отчете.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 48 482 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 25 329 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 08.02.2021г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
