Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 22 марта 2019 года №3а-277/2018, 3а-36/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 22 марта 2019 года Дело N 3а-36/2019
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при секретаре Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Малышкиной Валентины Афанасьевны к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Малышкина В.А. 17 декабря 2018 г. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка с кадастровым N, находящегося по адресу: <адрес>.
В обоснование административного иска указала, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 2796210 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика и составляющую 1460220 рублей.
Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на нее обязанности по внесению арендной платы в большем размере, чем следовало бы, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.
В судебном заседании представитель административного истца Фрайман Н.Ю., действующая на основании доверенности от 13 декабря 2018 г., требования административного искового заявления поддержала, приводя изложенные в нем доводы. Дополнительно пояснила, что просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении экспертизы.
Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") Синюкина И.А., действующая на основании доверенности от 8 октября 2018 г., право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной не оспаривала и указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований к ФГБУ "ФКП Росреестра", являющегося, по мнению представителя, ненадлежащим административным ответчиком.
Административный истец Малышкина В.А., представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее - Минимущество Хакасии, Министерство) в судебное заседание не прибыли, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.
Представитель административного ответчика Минимущества Хакасии Зубец Н.В., действующая на основании доверенности от 26 сентября 2018 г. N 020-52-д, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указала на то, что Министерство является ненадлежащим ответчиком по делу, а также просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия Музалева Н.А., действующая на основании доверенности от 9 января 2019 г., представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котом указала на отсутствие у ответчика спора с истцом по его праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, а также просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей административного истца и административного ответчика, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Административный истец Малышкина В.А. является арендатором земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных предприятий V класса (сборка мебели и готовых изделий без лакирования и окраски), общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, что подтверждается договором аренды на земельный участок от 20 мая 2016 г. N, заключенным с администрацией г. Черногорска.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12 ноября 2018 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым N в сумме 2796210 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 7 июня 2017 г. в соответствии с Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 7 июня 2017 г., утвержденным ФГБУ "ФКП Росреестра". Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 11 апреля 2016г. при изменении вида его разрешенного использования.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО N 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
В силу статьи 19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно пункту 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Указанный порядок предполагает при определении кадастровой стоимости земельного участка при изменении вида его разрешенного использования применение в расчетах значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования, полученного с использованием методов массовой оценки, что может привести к несоответствию кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.
Административным истцом представлен отчет ООО "Старт Сибири" от 22 ноября 2018 г. N 96/18 об определении рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка с указанием рыночной стоимости по состоянию на 11 апреля 2018 г. в размере 1460220 рублей, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость земельного участка, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы Малышкиной В.А., поскольку размер уплачиваемой ею арендной платы за землю зависит от ее кадастровой стоимости (пункт 2.5.1 договора аренды на земельный участок от 20 мая 2016 г. N, приложение N 2 к договору).
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
В соответствии с частью третьей статьи 11 Закона об оценке отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Подпунктом "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
В нарушение указанного в отчете оценщика от 22 ноября 2018 г. N 96/18 не изложены в полном объеме правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов при применении сравнительного подхода, недостаточно обоснование применения в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. Кроме того, при расчетах для определения стоимости объектов-аналогов применялся шаг аукциона, в то время как сделки по объектам-налогам состоялись и известна их конечная цена (л.д. 38-40, 177-179). Данные недостатки допускают неоднозначное толкование отчета.
В связи с указанным, определением суда от 12 февраля 2019 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО "Акцепт" ФИО9
Согласно экспертному заключению от 11 марта 2019 г. N 4-2019/эн рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N на 11 апреля 2016 г. составляет 1330000 рублей.
Сторонами возражения на заключение судебной экспертизы не представлены.
Проверив заключение на предмет его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Объем исследований определен экспертом исходя из принципа достаточности, что соответствует требованиям пунктов 10 и 11 ФСО N 7.
Выводы эксперта мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и суд принимает за основу указанную в заключении рыночную стоимость спорного земельного участка.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
В материалы дела представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 11 апреля 2016 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Согласно приказам Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 и от 12 мая 2015 г. N П/210 ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.
Таким образом, административным ответчиком по делу является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия, как орган, осуществляющий функции по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.
При таких обстоятельствах административные исковые требования Малышкиной В.А. к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N в размере 1333000 рублей по состоянию на 11 апреля 2016 г., подлежат удовлетворению.
При этом суд учитывает, что требование о применении кадастровой стоимости к налоговым правоотношениям, правоотношениям из договора аренды с 1 января 2016, по существу не являются самостоятельными и не требуют разрешения, поскольку порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости и их применения после завершения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлен статьей 24.20 Закона о кадастровой стоимости.
Управление Росреестра по Республике Хакасия и Минимущество Хакасии являются ненадлежащими ответчиками, поскольку ими не утверждалась оспариваемая кадастровая стоимость, а также Росреестром, как указано выше, функции по определению кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости переданы ФГБУ "ФКП Росреестра".
При таких обстоятельствах требования административного искового заявления к Управлению Росреестра по Республике Хакасия и Минимуществу Хакасии удовлетворению не подлежат.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления Малышкиной Валентины Афанасьевны к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поданного 17 декабря 2018 г. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных предприятий V класса (сборка мебели из готовых изделий без лакировки и окраски), площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1330000 (один миллион триста тридцать тысяч) рублей.
В части требований административного искового заявления к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в месячный срок со дня составления в мотивированной форме.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 26 марта 2019 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка