Решение Ярославского областного суда от 28 января 2019 года №3а-277/2018, 3а-28/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2019 года Дело N 3а-28/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Селена" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Селена" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 9 250 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 801 000 рублей.
В обоснование требований административного иска указало, что ООО "Селена" является арендатором данного земельного участка на основании договора N 2-6544 аренды земельного участка от 9 июля 2015 года, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, действующего от имени города Рыбинска.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 7 106 127, 50 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному индивидуальным предпринимателем Харисовой В.И., данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 4 801 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Русанов С.В. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Королькова Е.П. в судебном заседании и в письменных объяснениях на административный иск оставила его разрешение на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск по доверенности Смирнова Е.В. возражали против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило разрешение требований ООО "Селена" на усмотрение суда, представило пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.
Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Селена" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа город Рыбинск, утвержденного постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 12.02.2014 года N 396, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора N 2-6544 аренды земельного участка от 9 июля 2015 года, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, действующего от имени города Рыбинск, ООО "Селена" является арендатором земельного участка площадью 9 250 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - склады, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Селена" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 7 106 127, 50 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату ООО "Селена" представлен Отчет об оценке, выполненный индивидуальным предпринимателем Харисовой В.И. Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 4 801 000 рублей.
Оценивая достоверность имеющихся в деле доказательств рыночной стоимости земельного участка административного истца на основании анализа указанного Отчета, показаний оценщика Харисовой В.И. и возражений, приведенных в письменном отзыве на административный иск Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и Департаментом имущественных и земельных отношений городского округа город Рыбинск, суд оснований сомневаться в допустимости указанных доказательств не находит.
Из Отчета следует, что рыночная стоимость земельного участка определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Для сравнения с объектом оценки оценщиком были отобраны пять объектов - аналогов. К ценам предложений указанных объектов применены корректировки, в том числе на вид передаваемого права, на близость к главным дорогам и автомагистралям города, на площадь. После корректировки цен каждому из объектов - аналогов оценщиком присваивался вес, то есть доля вклада стоимости данного объекта в цену объекта оценки. Расчет веса производился исходя из суммы абсолютных величин корректировок по единицам сравнения. Полученные суммы абсолютных величин подставлялись оценщиком в формулу расчета весовых коэффициентов, то есть вес объекта определялся математическим способом. Данный метод основан на предположении, что чем меньше величина корректировки аналога, тем этот объект - аналог ближе к оцениваемому объекту. То есть чем меньше величина корректировки, тем выше весовой коэффициент объекта - аналога. Использованная оценщиком формула приведена в Интернет - источниках.
Критикуя действия оценщика в указанной части, представители заинтересованных лиц указывали на то, что сумма абсолютных величин корректировок определена оценщиком неверно, предлагая суммировать не величины корректировки в цифрах, а величину изменения цены соответствующего объекта.
Окончательный расчет величин веса каждого из объектов - аналогов при таком подходе к расчету заинтересованными лицами не представлен, в том числе не представлены доказательства того, что полученные веса существенно отличались бы от тех результатов, которые получены оценщиком в Отчете, и, следовательно, дали бы иные показатели рыночной стоимости объекта оценки.
Суд полагает обоснованным и замечание оценщика о том, что предлагаемый заинтересованными лицами расчет не отражает действительного влияния каждого из объектов - аналогов на цену объекта оценки, поскольку цена одного и того же аналога может корректироваться как в сторону понижения, так и в сторону увеличения. Таким образом, фактическое изменение цены объекта - аналога по результатам корректировок может степень отличия объекта - аналога от объекта оценки достоверно не отражать.
Кроме того, суд принимает во внимание, также что расчет веса объектов - аналогов вышеприведенным образом представителями заинтересованных лиц не обоснован ни научной, ни статистической литературой. В свою очередь представители заинтересованных лиц специалистами в области оценки не являются.
По изложенным основаниям, суд полагает, что несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе в части окончательного расчета величины рыночной стоимости объекта оценки путем определения вклада каждого из объектов - аналогов в цену этого объекта присвоением им весов, по делу не установлено.
В результате анализа Отчета установлено, что оценщиком допущена описка в части указания в таблице расчета стоимости земельного участка указания суммы абсолютных величин корректировок по элементам сравнения в размере 130, тогда как верным является показатель в 121.
Вместе с тем, из расчета видно, что ошибочно указанная цифра в расчете на участвовала и на результат оценки влияния не оказала.
Таким образом, в деле нет оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности и содержит недостоверные сведения о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. В связи с этим, суд считает возможным определить рыночную стоимость указанного земельного участка на 1 января 2015 года в соответствии с выводами Отчета в размере 4 801 000 рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Селена" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Селена" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 9 августа 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Селена" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 250 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - склады, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 801 000 (четыре миллиона восемьсот одна тысяча) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 801 000 (четыре миллиона восемьсот одна тысяча) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 9 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка