Решение Пензенского областного суда от 12 ноября 2020 года №3а-276/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 ноября 2020 года Дело N 3а-276/2020
Именем Российской Федерации
12 ноября 2020 года
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Каймакова Ювеналия Александровича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Каймаков Ю.А. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилых помещений, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 4,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 291,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 229,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 849,8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Требование мотивировано тем, что Каймаков Ю.А. является собственником указанных выше объектов недвижимости; несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости и рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку это влечёт обязанность по уплате налога на имущество в необоснованно завышенном размере.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, а именно: с кадастровым номером N - 2 117 600 руб., с кадастровым номером N - 877 000 руб., с кадастровым номером N - 6 426 000 руб., с кадастровым номером N - 2 429 300 руб., с кадастровым номером N - 48 600 руб.
Административный истец Каймаков Ю.А., его представитель Мокроусов С.Н., будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились; от Каймакова Ю.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с просьбой об удовлетворении требований, а также возражения на отзыв административного ответчика на административное исковое заявление (т. 2 л.д. 17, 18-26).
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В., государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" Тюрина Н.В. после пояснений эксперта в судебном заседании при вынесении решения полагалась на усмотрение суда с учётом результатов проведённой по делу судебной экспертизы.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Кузнецка Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" Боричевой О.Б. поступили отзывы с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда (т. 1 л.д. 124-125, 156-158). От представителей заинтересованного лица администрации г. Кузнецка Пензенской области Черниковой А.В., Селезнёвой В.В. поступил отзыв на административный иск и ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя и отказе в удовлетворении требований (т. 1 л.д. 132-133, т. 2 л.д. 13).
В ходе рассмотрения дела прекращён процессуальный статус Правительства Пензенской области в качестве заинтересованного лица.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьёй 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Из материалов дела следует, что Каймаков Ю.А. является собственником нежилых помещений, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 4,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 291,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 229,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 849,8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 23 сентября 2020 года N КУВИ - 002/2020-23063799, N КУВИ - 002/2020-23063137, N КУВИ - 002/2020-2306030, N КУВИ - 002/2020-23062339, N КУВИ - 002/2020-23061529 (т. 1 л.д. 137-151).
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.
Поскольку административный истец является собственником объектов недвижимости, и на нём лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 года N 652-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки помещений, расположенных на территории Пензенской области", и составила 3 364 512,93 руб. для помещения с кадастровым номером N, 1 241 020,86 руб. для помещения с кадастровым номером N, 12 436 551,06 руб. для помещения с кадастровым номером N, 4 266 009,22 руб. для помещения с кадастровым номером N, 70 246,46 руб. для помещения с кадастровым номером N, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости N КУВИ-002/2020-475989, N КУВИ-002/2020-475936, N КУВИ-002/2020-475410, N КУВИ-002/2020-475810, N КУВИ-002/2020-475753 (т. 1 л.д. 7-11).
Сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 29 января 2020 года.
Согласно указанным выше выпискам, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных помещений, является 1 января 2019 года.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилых зданий административный истец представил отчёт об оценке от 28 августа 2020 года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Струковой О.В., в соответствии с которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила следующие значения: 2 117 600 руб. для помещения с кадастровым номером N, 877 000 руб. для помещения с кадастровым номером N, 6 426 000 руб. для помещения с кадастровым номером N, 2 429 300 руб. для помещения с кадастровым номером N, 48 600 руб. для помещения с кадастровым номером N (т. 1 л.д. 27-92).
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившими от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
По результатам проведённой судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломеева С.В. от 27 октября 2020 года N ОКС-27/10/20-01, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2019 года составила следующие значения: 3 451 625 руб. для помещения с кадастровым номером N, 8 706 029 руб. для помещения с кадастровым номером N, 2 824 010 руб. для помещения с кадастровым номером N, 58 967 руб. для помещения с кадастровым номером N, 1 207 496 руб. для помещения с кадастровым номером N.
Административный истец в ходатайстве и возражениях настаивал на удовлетворении требований в заявленном размере, поскольку наличие иного результата оценки, полученного в том числе при проведении судебной экспертизы, не предопределяет недостоверность ранее определённой рыночной стоимости. При этом выразил сомнение в правомерности применённого судебным экспертом доходного метода оценки.
Суд, исследовав заключение эксперта от 27 октября 2020 года N ОКС-27/10/20-01 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным.
Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки относятся к объектам торгово-офисного и схожего с ним назначения.
В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых объектов недвижимости. В частности, для всех объектов исследования сделаны корректировки на площадь (для всех объектов-аналогов), на состояние здания, на состояние помещения (для объекта-аналога N 2), на торг (для всех объектов-аналогов), на расположение на этаже (для объектов-аналогов N 3 и N 4), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых объектов недвижимости данным подходом.
В рамках определения стоимости доходным подходом использовал метод капитализации. Экспертом после оценки валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов определён действительный валовый доход путём вычитания потерь от неполной загрузки. Также экспертом произведены расчёты размера расходов по эксплуатации оцениваемой недвижимости. В качестве объектов-аналогов для расчёта рыночной арендной ставки были использованы сходные с оцениваемыми объектами помещения. Для сглаживания различий между аналогами и оцениваемыми помещениями экспертом применены обоснованные корректировки.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Ворфоломеев С.В., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" представил письменные возражения относительно заключения эксперта; после пояснений эксперта в судебном заседании оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Сторона административного истца, настаивала на заявленных требованиях, указывая на необходимость установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на основании данных отчёта об оценке.
При изучении доводов письменных возражений представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном отборе объектов-аналогов при сравнительном подходе судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В силу пункта 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчётным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путём деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено, что при определении стоимости объектов оценки сравнительным подходом объекты-аналоги выбраны по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства по следующим факторам: местоположение и окружение, физические характеристики (площадь, объём), транспортная доступность, инфраструктура, состояние помещений.
Отказ эксперта от использования в качестве аналога объекта, расположенного по адресу: <адрес> (N 3) (т. 2 л.д. 230), связан с противоречием в информации о его качественных характеристиках. Так, согласно данным системы 2ГИС объект располагается в составе пятиэтажного многоквартирного дома, в то время как на фото объявления представлено одноэтажное здание (или его часть). Следовательно, использование данного объекта в качестве аналога противоречит требованиям абзаца 4 пункта 5 раздела II Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующих принципов: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Судом также исследован и признан несостоятельным довод письменных возражений того же административного ответчика о необоснованности использования экспертом в качестве объекта-аналога N 4 нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.
Указанный объект-аналог представляет собой отдельно стоящее нежилое здание торгово-офисного назначения. Объекты оценки, являясь нежилыми помещениями, в совокупности также составляют нежилое здание аналогичного назначения, имеющее отдельный выход и выделенный земельный участок.
С учётом результатов анализа рынка недвижимости в г. Кузнецк Пензенской области, проведённого экспертом в ходе экспертизы, характеризующегося как депрессивный, сделан вывод о том, что преимущества и недостатки отдельно стоящих нежилых зданий и нежилых помещений в составе таких здания компенсируются: в первой случае - наличием отдельного входа, удобством пользования, во втором - разделением расходов на содержание между сособственниками. Данное обстоятельство позволяет оценить данные объекты как сопоставимые.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что использование объекта-аналога N 4 является корректным, применение поправки в связи с указанным выше обстоятельством не требовалось. Наличие в составе данного нежилого здания подвального помещения также не требовало применения корректировки на этаж, поскольку площадь подвального помещения является крайне незначительной и несопоставимой с общей площадью объекта; указанное помещение используется в качестве подсобного в соответствии с общим целевым назначением.
Доводы письменных возражений административного истца о недостоверности доходного подхода к оценке судом также отвергаются, поскольку вопреки утверждениям указанной стороны, для его применения не имеет значения факт сдачи в аренду объектов-аналогов; при этом экспертом применена корректировка на торг, предназначенная сгладить отличие совершённой сделки от предложения.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд не может принять в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости отчёт об оценке частнопрактикующего оценщика Струковой О.В. от 28 августа 2020 года N 17КС/2020, исходя из следующего. Оценщиком определена рыночная стоимость объектов недвижимости с применением одного подхода - сравнительного; отказ от применения доходного подхода обоснован положениями пункта 20 ФСО N 1 (т. 1 л.д. 55-оборот). Вместе с тем положение данной нормы содержит указание на методы в рамках иного подхода к оценке - затратного и не относится к доходному подходу.
При этом вопреки приведённому в отчёте утверждению об отсутствии необходимой информации для определения рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом, для его применения имеются необходимые условия (в том числе установленные пунктом 16 ФСО N 1). Так, объект оценки используется по назначению, приносит доход; на дату оценки имелось 19 предложений о сдаче в аренду объектов недвижимости коммерческого назначения в г. Кузнецке Пензенской области, что сопоставимо с числом предложений о продаже объектов аналогичного назначения (20); иные необходимые показатели для расчётов содержатся в справочных материалах.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере равном их рыночной стоимости, а именно: 3 451 625 руб. для помещения с кадастровым номером N, 8 706 029 руб. для помещения с кадастровым номером N, 2 824 010 руб. для помещения с кадастровым номером N, 58 367 руб. для помещения с кадастровым номером N, 1 207 496 руб. для помещения с кадастровым номером N.
Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено в суд в сроки, установленные статьёй 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Поскольку судом установлена рыночная стоимость вышеуказанных спорных объектов недвижимости на дату оценки, которая не совпадает с их кадастровой стоимостью, требования административного искового заявления подлежат удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в суд является 11 сентября 2020 года (дата направления административного иска почтой).
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
Согласно счёту и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 30 000 рублей.
Счёт, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведённой по делу экспертизы и доказательств её неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике её определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учётом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определённой по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного лица, которому принадлежит объект недвижимости.
Следовательно, с учётом объективной специфики данной категории дел и приведённой выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании вопроса о взыскании судебных расходов, следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учётом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости (округлённо на 16 % - для помещения с кадастровым номером N, 3% - для помещения с кадастровым номером N, 30 % - для помещения с кадастровым номером N, 19 % - для помещения с кадастровым номером N, 16 % - для помещения с кадастровым номером N), укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учётом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права, не исключая внесения новых сведений в государственный кадастр недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость объекта.
Таким образом, с учётом специфики данной категории дел и приведённой выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выявленное судом расхождение между кадастровой стоимостью недвижимого имущества, установленной приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 года N 652-пр, и определённой судом его рыночной стоимостью, нельзя квалифицировать в качестве существенного расхождения, а, соответственно, установленное расхождение не может свидетельствовать о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, и, как следствие, не может свидетельством о нарушении прав административного истца как плательщика арендной платы.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
Суд также принимает во внимание, что экспертное учреждение не является стороной по делу, при этом понесло расходы на проведение экспертизы, в связи с чем в удовлетворении требования об их взыскании не может быть отказано.
Поскольку по делу для разрешения административного спора была назначена и проведена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, стоимость которой в соответствии с представленным счётом составила 30 000 руб. и до настоящего времени не оплачена, при этом, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что расходы за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с Каймакова Ю.А. в пользу ООО "Межрегиональный центр независимой оценки", а понесённые административным истцом расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Каймакова Ювеналия Александровича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещений в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 4,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - 58 967 (пятьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят семь) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 291,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - 3 451 625 (три миллиона четыреста пятьдесят одна тысяча шестьсот двадцать пять) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 229,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - 2 824 010 (два миллиона восемьсот двадцать четыре тысячи десять рублей);
- с кадастровым номером N, общей площадью 849,8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> - 8 706 029 (восемь миллионов семьсот шесть тысяч двадцать девять) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - 1 207 496 (один миллион двести семь тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.
Датой подачи Каймаковым Ювеналием Александровичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 11 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 16 ноября 2020 года.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка