Дата принятия: 02 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-276/2020, 3а-22/2021
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 апреля 2021 года Дело N 3а-22/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тращенковой О.В.,
при секретаре Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "АБС+" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "АБС+" обратилось в суд с названными выше административными исковыми требованиями, указав, что оно является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 22 330 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Актом об определении кадастровой стоимости от 17.03.2020 N 40-20 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 30 декабря 2019 года в размере 142 542 438 рублей 50 копеек, соответствующие сведения внесены в государственный реестр недвижимости 23 апреля 2020 года. Полагает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка определена без учета его особенностей, что нарушает права Общества, поскольку установление кадастровой стоимости в указанном размере приведет к чрезмерному завышению суммы земельного налога. Согласно отчету, выполненному оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А., рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 30 декабря 2019 года составляла 77 153 000 рублей. Таким образом, утвержденная актом об определении кадастровой стоимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на эту же дату. Ссылаясь на положения КАС РФ и Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", ООО "АБС+" просило суд установить по состоянию на 30 декабря 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 22 330 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 77 153 000 рублей, то есть в размере его рыночной стоимости на указанную дату.
Представитель административного истца ООО "АБС+" Лябин А.О., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске, просил удовлетворить. Пояснил, что ООО "АБС+" согласно с заключением повторной судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 декабря 2019 года и не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном данным заключением.
Представитель административного ответчика - Правительства Калининградской области в судебное заседание не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в судебное заседание не явился по неизвестной причине, извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Жамова А.Б. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А., полагала, что отчет об оценке является недопустимым доказательством, содержит недостоверные сведения, выполнен с нарушением требований законодательства. Кроме того, выражала несогласие с рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертом-оценщиком ООО "Партнер-Контракт" Димитриченко К.Б. в ходе проведения судебной экспертизы. Полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка исходя из стоимости, определенной по результатам повторной судебной экспертизы, то есть в размере 80 113 000 рублей.
Представитель заинтересованного лица - ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Джанунц С.В. в судебном заседании также возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Обществу, в размере его рыночной стоимости, установленной оценщиками ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. и ООО "Партнер-Контракт" Димитриченко К.Б., полагал, что данные отчеты об оценке не соответствует требованиям законодательства, изложенные в них сведения являются недостоверными. Полагал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в ходе проведения повторной судебной оценочной экспертизы, то есть в размере 80 113 000 рублей.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО "Недвижимость Лэнд" и Турецкий Б.Л., которые в судебное заседание не явились по неизвестной причине, извещены надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, представителей заинтересованных лиц - администрации городского округа "Город Калининград" и ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", исследовав письменные материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст.84 КАС РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичные положения содержатся и в ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Так, согласно ч.1 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ, ст.22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
При разрешении возникшего спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "АБС+" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 22 330 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель.
Актом об определении кадастровой стоимости от 17.03.2020 N 40-20 утверждена кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего ООО "АБС+", в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 30 декабря 2019 года установлена в размере 142 542 438 рублей 50 копеек, соответствующие сведения внесены в государственный реестр недвижимости 23 апреля 2020 года. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и справкой о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 ст.66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Административный истец, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, согласно п.1 ст.388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка.
Статьей 390 НК РФ определено, что налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со ст.389 настоящего Кодекса.
Таким образом, несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца, в том числе вследствие увеличения налоговой базы по земельному налогу, следовательно, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Частью 1 ст.62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (ч.5 ст.247, ч.1 ст.248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Следовательно, в данном случае на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 30 декабря 2019 года, а на административных ответчиках, заинтересованных лицах при несогласии с заявленными требованиями, - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данных земельных участков, представленных ООО "АБС+".
В обоснование своих требований ООО "АБС+" представило отчет N Н-1272-2020 от 18 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А., об оценке рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка, согласно которому по состоянию на 30 декабря 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляла 77 153 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца Григорьев К.В. заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 декабря 2019 года.
Определением суда от 18 декабря 2021 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту - оценщику ООО "Партнер-Контракт" Димитриченко К.Б.
Согласно заключению эксперта N 02-ЭЗ-01/2021 от 19 января 2021 года, по состоянию на 30 декабря 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N площадью 22 330 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 61 033 249 рублей.
Выражая несогласие с заключением эксперта ООО "Партнер-Контракт" Димитриченко К.Б., полагая его выполненным с нарушением требований законодательства и содержащим недостоверные сведения о действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 декабря 2019 года, представитель заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Жамова А.Б. заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Поскольку заключение эксперта ООО "Партнер-Контракт" имело существенные противоречия, в связи с чем возникли сомнения в его правильности и обоснованности, определением суда от 08 февраля 2021 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту - оценщику "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" Есиной А.Н.
Согласно заключению эксперта N 24/03/2021 от 10 марта 2021 года, по состоянию на 30 декабря 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N площадью 22 330 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 80 113 000 рублей.
В соответствии с ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст.84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Оценив представленный стороной административного истца отчет, а также экспертные заключения, выполненные экспертами - оценщиками ООО "Партнер-Контракт" Димитриченко К.Б. и "Независимое Агентство Консалтинга и Оценки" Есиной А.Н., суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверная величина рыночной стоимости указанного земельного участка определена экспертным заключением, выполненным экспертом-оценщиком Есиной А.Н., такое заключение в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертиза проведена на основании материалов дела, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в его результате выводы и обоснованные ответы на поставленный вопрос. Из содержания заключения следует, что при проведении экспертизы экспертом применен сравнительный подход к оценке, основания, по которым не могут быть применены затратный и доходный подходы, подробно мотивированы. При определении величины рыночной стоимости земельного участка экспертом в рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж, что обусловлено наличием предложений по продаже объектов-аналогов, подобрано пять объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с исследуемым участком, источники информации о которых приведены в отчете, применены корректировки на условия продажи и местоположение (для всех объектов-аналогов), на вид разрешенного использования (для объектов-аналогов NN 1, 5), на выход на красную линию (для объектов-аналогов NN 2, 4), а также площадь участков (для объектов-аналогов NN 1-2, 4-5). Применение или отказ от применения корректировок оценщиком обоснованы.
Эксперт Есина А.Н., как видно из материалов дела, имеет стаж работы в оценочной деятельности 11 лет. Она имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", свидетельство о повышении квалификации по направлению "Оценочная деятельность", удостоверение о повышении квалификации по этому же направлению "Оценочная деятельность", квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", ее ответственность застрахована в ПАО "Росгосстрах".
Таким образом, эксперт Есина А.Н. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, а составленное ею экспертное заключение может быть признано допустимым доказательством величины рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N площадью 22 330 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка, собственником которого является ООО "АБС+", отличается от определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости этого же объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (30 декабря 2019 года).
Достоверных доказательств, опровергающих выводы эксперта, о том, что земельный участок по состоянию на 30 декабря 2019 года имел иную рыночную стоимость, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, установив, что рыночная стоимость земельного участка, собственником которого является ООО "АБС+", по состоянию на 30 декабря 2019 года составляла 80 113 000 рублей, и кадастровая стоимость, установленная по состоянию на эту же дату, в размере 142 542 438 рублей 50 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Общества, обязанного уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд, с учетом приведенных выше норм материального и процессуального права, приходит к выводу о том, что заявленные ООО "АБС+" административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка подлежит установлению по состоянию на 30 декабря 2019 года в размере его рыночной стоимости, то есть в размере 80 113 000 рублей.
Поскольку сведения о дате подачи административного иска о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, суд полагает необходимым указать дату подачи ООО "АБС+" настоящего административного иска - 06 ноября 2020 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "АБС+" удовлетворить частично.
Установить по состоянию на 30 декабря 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 22 330 кв.м, расположенного по адресу: г.Калининград, ул.Генерала Челнокова, равной его рыночной стоимости в размере 80 113 000 (восьмидесяти миллионов ста тринадцати тысяч) рублей.
Датой подачи ООО "АБС+" заявления об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости считать дату обращения Общества в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 06 ноября 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 05 апреля 2021 года.
Судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
