Решение Вологодского областного суда от 01 ноября 2018 года №3а-276/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 ноября 2018 года Дело N 3а-276/2018
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Смирновой Н.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Смирнова Н.В. является собственником объекта недвижимости - здания магазина N 2 с кадастровым номером N..., назначение: нежилое здание, общей площадью 167,6 кв.м., 1-этажное, инв. N 2230, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 8-10).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату 25 ноября 2011 года определена в размере 1 665 240 рублей 54 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Смирнова Н.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 марта 2018 года N 09/03/18-УО, выполненный оценщиком ООО "Центр Оценки" С.М.М., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков".
Согласно отчету рыночная стоимость здания магазина N 2 с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 230 000 рублей 00 копеек.
Административный истец Смирнова Н.В. просила восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 230 000 рублей 00 копеек.
Административный истец Смирнова Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица Администрации Вожегодского муниципального района Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Смирновой Н.В. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 1 665 240 рублей 54 копейки внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Смирновой Н.В. в суд 25 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
На момент рассмотрения дела в суде в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Смирновой Н.В. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 марта 2018 года N 09/03/18-УО, выполненный оценщиком ООО "Центр Оценки" С.М.М.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость здания магазина N 2 с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 230 000 рублей 00 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 марта 2018 года N 09/03/18-УО требованиям Федеральных стандартов оценки:
в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов. Рынок предложений продажи и аренды торгово-офисных зданий и помещений в районах Вологодской области представлен в достаточном количестве для проведения анализа;
в отчете на странице 21 в рамках анализа основных ценообразующих факторов не представлены интервальные значения этих факторов;
в отчете не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;
расчетная величина физического износа (88%) не соответствует использованной методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970 года N 404, поскольку размер физического износа превышает 80%.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик С.М.М., проводившая оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке от 30 марта 2018 года N 09/03/18-УО по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в которых указала, что для анализа рынка коммерческой недвижимости Вожегодского района конца 2011 года и других схожих по экономическим характеристикам районов Вологодской области оценщиком были исследованы следующие источники: официальный сайт Минэкономразвития Российской Федерации, официальный сайт Вожегодского муниципального района, личная беседа с агентством недвижимости "Этажи", интернет-версия газеты "Борьба". Ни в одном из районов области нет информации о продаже или покупке коммерческой недвижимости, также нет агентов недвижимости, продажей и сдачей в аренду подобных объектов недвижимости занимаются частные лица, которые стоимость определяют исходя из своего внутреннего убеждения, четкой ценовой политики нет. Таким образом, сравнение схожих по экономическим характеристикам районов Вологодской области с Вожегодским районом положительного результата не дает, информации о продаже и покупке недвижимости нет, в связи с чем сложно предположить интервальные значения цен на недвижимость в 2011 году.
Относительно замечания N 3: оцениваемый объект относится к следующим сегментам рынка недвижимости: в зависимости от назначения оцениваемый объект относится к коммерческой недвижимости (складские здания); в зависимости от характера полезности - к бездоходной недвижимости; по степени представленности - является широко распространенным; по экономической активности обусловлен неразвитым рынком недвижимости; по степени готовности относится к объектам, нуждающимся в реконструкции.
Относительно замечания N 4: оцениваемый объект находится в аварийном техническом состоянии, требующий полной реконструкции или сноса. В фундаменте, стенах, перегородках, чердачных перекрытиях, наружной отделке здания - глубокие, широкие трещины, сколы, в стенах - выветривание швов, в полу - выбоины. В отчете оценщик пришел к выводу, основываясь на Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404, что физический износ нежилого здания - магазина составил 88%.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 30 марта 2018 года N 09/03/18-УО, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта, выполненного оценщиком ООО "Центр Оценки" С.М.М. от 30 марта 2018 года N 09/03/18-УО.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Смирновой Н.В. процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в размере его рыночной стоимости.
Административное исковое заявление Смирновой Н.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 25 сентября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина N 2 с кадастровым номером N..., назначение: нежилое здание, общей площадью 167,6 кв.м., 1-этажное, инв. N 2230, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 230 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка