Решение Ростовского областного суда от 26 июля 2019 года №3а-275/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июля 2019 года Дело N 3а-275/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ларцева В.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Новочеркасске. Кадастровая стоимость земельного участка (6 372 512,64 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (1 793 200 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца - Маликова Л.А., действующая по доверенности, явилась, административный иск поддержала и уточнила, согласна с результатом судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание - Жолобова Н.В. явилась, не возражала против заключения оценочной экспертизы.
Представитель Администрации г. Новочеркасска - Дейнега Л.П., действующая по доверенности, в суд явилась, возражала против административного иска и заключения эксперта.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Мирошниченко С.А. в суд явился, возражал против административного иска и заключения эксперта.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, возражений против заключения эксперта не представили, дело рассмотрено в их отсутствие согласно ст.150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованных лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 936 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения танцевальных залов, клубов многоцелевого и специализированного назначения, летних театров и эстрады, открытых танцевальных площадок, кадастровая стоимость участка по состоянию на 10 января 2019 года - 6 372 512,64 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках, исходя из выписки из ЕГРН, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка установлена, может быть использована для целей землепользования, выкупа земельного участка, административный истец, как арендатор, имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости. Действующий расчет арендной платы не является правовым препятствием для разрешения спора по существу. Возражения заинтересованного лица - арендодателя суд отклоняет.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на вышеуказанную дату составляет 1 793 200 рублей.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, принимая во внимание ходатайство административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы и представленные возражения, для проверки доказательств о рыночной стоимости назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" (заключение эксперта N 0015/19 от 12 июля 2019 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 10 января 2019 года составляет 2 963 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (участки коммерческого назначения).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области, по основаниям, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам.
Расчет стоимости приведен в таблице N8. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое не опровергнуто иным значением рыночной стоимости.
Возражения заинтересованных лиц против обоснованности выводов заключения эксперта являются предположением об иной рыночной стоимости и поэтому не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, примененные экспертом корректировки подробно и ясно объяснены, сомнений в обоснованности выбора объектов-аналогов не имеется, требования ФСО соблюдены. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью обусловлена разницей в методах проведения массовой оценки и индивидуальной оценки конкретных участков.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий. При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 936 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 января 2019 года в сумме 2 963 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 июня 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка