Решение Пензенского областного суда от 11 февраля 2020 года №3а-275/2019, 3а-19/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 февраля 2020 года Дело N 3а-19/2020
Именем Российской Федерации
11 февраля 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Лазарева Игоря Михайловича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Лазарев И.М. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 725 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные предприятия IV-V класса вредности, объекты складского назначения, коммунально-складские предприятия IV-V класса вредности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:2002005:10 в размере его рыночной стоимости 10846 000 руб.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Бобров В.Н. (доверенность от 15 ноября 2019 г.) уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 9 966 000 руб.; на продолжение судебного заседания после перерыва не явился, в заявлении просил об окончании дела в его отсутствие.
Административный истец Лазарев И.М. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 года), государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) не согласились с требованиями административного искового заявления, просили суд отказать в удовлетворении административного искового заявления.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. (доверенность от 7 октября 2019 г.) просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеются письменные отзывы на административное исковое заявление представителей Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) (л.д. 85-86) и ФГБУ "ФКП Росреестра" Бубнова Д.Б. (доверенность от 13 декабря 2017 г.) (л.д. 115-116), в котором содержатся просьбы о рассмотрении дела в отсутствие представителей заинтересованных лиц, при вынесении решения полагались на усмотрение суда.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом из выписки из ЕГРН от 6 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-29520535, свидетельства о государственной регистрации права от 29 декабря 2015 г. (л.д. 7) установлено, что Лазарев И.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные предприятия IV-V класса вредности, объекты складского назначения, коммунально-складские предприятия IV-V класса вредности, общей площадью 11 725 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. (л.д.7, 81-83).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Поскольку Лазарев И.М. является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. и составляет 11 871 562,5 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 ноября 2019 г. N КУВИ-001/2019-26834368 (л.д. 6).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 27 июня 2019 г. N 59/19, подготовленный оценщиком ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 10846 000 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителей ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломеева С.В. от 20 января 2020 г. N ОКС-20/01/20-04, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 9966000 руб. (л.д. 122-183)
Проанализировав заключение эксперта, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ (с изм.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Поскольку исследуемый участок относится к землям населенных пунктов, для размещения производственных зданий, наиболее близким сегментом рынка для исследуемого участка экспертом обоснованно определен сегмент "производственная деятельность", включающий участки, предназначенные для размещения производственно-складских помещений.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг, на различие площадей (для объектов-аналогов N 1, N 3), на местоположение (для всех объектов-аналогов), на подъездные пути (для объекта-аналога N 3), на наличие асфальтового замощения на участке (для объектов-аналогов N 1, N 2), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Ворфоломеев С.В., составивший вышеуказанное экспертное заключение от 20 января 2020 г. N ОКС-20/01/20-04, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном применении экспертом корректировки на торг для неактивного рынка (в то время как, по мнению этой стороны, следует применить корректировку для активного рынка), судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
В ходе проведения экспертного исследования экспертом был проанализирован рынок предложений к продаже земельных участков производственно-складского назначения (и схожих с ним) за один год, а также за три - пять лет предшествующего ему периода. Из проведенного сравнительного анализа предложений следует, что число предложений является незначительным, объекты недвижимости данного сегмента рынка продаются редко, что следует из повторяемости объявлений о продаже на протяжении нескольких лет и со снижением цены не менее чем на 25-30% с возможностью дополнительного ее уменьшения при непосредственном заключении договора. Данное снижение цены значительно превышает размер корректировки на торг, используемой для активного рынка, среднее значение которой согласно Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера составляет 11,5%. При этом согласно указанному Справочнику само по себе обстоятельство нахождения объекта оценки в г. Пенза, являющимся городом областного значения, вопреки утверждению административного ответчика, не является достаточным и безусловном основанием для отнесения рынка недвижимости к активному. Эксперт в числе прочего учел обстоятельство нахождения г. Пенза лишь на 35 месте среди городов Российской Федерации по численности населения. В связи с изложенным суд соглашается с выводами эксперта о необходимости применения корректировки на торг для неактивного рынка.
Судом исследовался и также признан несостоятельным довод представителя вышеуказанного административного ответчика о недостоверности заключения эксперта по причине необоснованного неприменения корректировки на расположение относительно крупных автомагистралей.
Несмотря на то, что объект исследования более приближен к автомагистрали М-5 Урал по сравнению с объектами-аналогами (первый находится на расстоянии 600-700 м от нее, объект-аналог N 1 - на расстоянии 4,5 км, объект-аналог N 2 - на расстоянии около 6 км, объект-аналог N 3 - на расстоянии около 1,7 км), первый, располагаясь в глубине промышленной зоны, имеет подъездные пути плохого качества. Указанное обстоятельство, отличая объект оценки ото всех объектов-аналогов (к которым имеются подъездные пути надлежащего качества) затрудняет движение большегрузного транспорта, снижая его привлекательность. Кроме того, в указанном диапазоне различие в расстояниях не является значительным, земельные участки являются сопоставимыми по данному критерию, вследствие чего не требует применения корректировки по данному фактору.
При изучении довода административного ответчика о необоснованном использовании экспертом значений корректировок на подъездные пути, содержащихся в таблице 70 Справочника оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера вместо значений корректировок, указанных в таблице 84 указанного справочника, судом установлено следующее.
Экспертом при анализе такого ценообразующего фактора, как наличие подъездных путей установлено, что только объект-аналог N 3 имеет выход на первую линию к улице, соединяющей проспект Победы и улицу Строителей при наличии хороших подъездных путей; при этом все остальные объекты-аналоги и объект оценки данными свойствами не обладают; объекты-аналоги располагаются на второй линии застройки в глубине промышленной зоны, как и объект оценки.
В связи с этим экспертом обоснованно применены значения корректировок из таблицы 70 Справочника оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера, поскольку содержащиеся в ней значения позволяют учесть такие ценообразующие факторы, как наличие договорённостей с правообладателями соседних участков, качество дорожного покрытия, уровень активности автодороги, интенсивность транспортного потока, местоположение (различные для объектов-аналогов и объекта оценки), в то время как предлагаемая для использования административным ответчиком таблица 84 указанного справочника учитывает лишь два первых фактора, что является недостаточным.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что экспертом обоснованно применена корректировка на подъездные пути для объекта-аналога N 3 в размере 0,79, предусмотренная в таблице 70 Справочника оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 9966000 руб.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В данном случае административный истец Лазарев И.М. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 28 ноября 2019 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
Согласно счету и смете затрат ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" стоимость проведения экспертизы составила 20000 рублей.
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае административные ответчики не были согласны с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в том числе и после уточнения требований, при этом назначение судебной экспертизы по делу связано с процессуальным поведением административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области, заявившим такое ходатайство; а результаты судебной экспертизы по полученным значениям приближены к результатам досудебного отчета.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой, подлежат взысканию с Департамента государственного имущества в пользу ООО "Межрегиональный центр независимой оценки".
В связи с рассмотрением настоящего административного дела административным истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., в подтверждение чего в материалах административного дела имеется платежное поручение от 154 ноября 2019 г. N 300 на указанную сумму.
На основании статьей 103, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные выше затраты истца на оплату государственной пошлины в сумме 300 рублей относятся к судебным расходам и возмещаются истцу ответчиком в случае удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Лазарева Игоря Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 725 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные предприятия IV-V класса вредности, объекты складского назначения, коммунально-складские предприятия IV-V класса вредности, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 9966 000 (девять миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.
Датой подачи заявления Лазарева Игоря Михайловича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 ноября 2019 г.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу Лазарева Игоря Михайловича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы по проведению экспертизы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка