Решение Вологодского областного суда от 01 ноября 2018 года №3а-275/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 ноября 2018 года Дело N 3а-275/2018

Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кирьяновой Г.Ю. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Кирьянова Г.Ю. является собственником объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером N..., назначение: нежилое здание, общей площадью 270,8 кв.м., 1-этажного, инв. N 5318, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 07 ноября 2017 года определена в размере 5 235 116 рублей 43 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Кирьянова Г.Ю., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен уточненный отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 августа 2018 года N 200-1/18, выполненный оценщиком Б.В.А., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - некоммерческого партнерства "Саморегулируемая Организация оценщиков Ассоциации Российских Магистров Оценки".
Согласно отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 07 ноября 2017 года составила 2 456 525 рублей 00 копеек.
Просила пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 456 525 рублей 00 копеек.
Административный истец Кирьянова Г.Ю. в судебном заседании административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Кирьяновой Г.Ю. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 5 235 116 рублей 43 копейки внесены в реестр объектов недвижимости 07 ноября 2017 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Кирьяновой Г.Ю. в суд 24 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, не пропущен.
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен уточенный отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 августа 2018 года N 200-1/18, выполненный оценщиком Б.В.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 07 ноября 2017 года составила 2 456 525 рублей 00 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 августа 2018 года N 200-1/18 требованиям Федеральных стандартов оценки:
определяя в рамках затратного подхода на странице 38 отчета размер функционального устаревания в размере 30% на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области, оценщик не приводит в отношении объекта оценки анализ соответствующих факторов функционального устаревания: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элемента, сверхулучшения, неустранимый функциональный износ;
при выборе объектов-аналогов на страницах 39, 44, 46 отчета оценщиком не проведен анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений не обоснован;
объекты-аналоги, использованные для определения рыночной стоимости земельного участка на странице 44 отчета в рамках сравнительного подхода, не сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка, так как относятся к землям для жилой застройки. При этом объект используется для эксплуатации здания магазина, что относится к землям коммерческого назначения;
объект-аналог N 1, использованный в рамках данного подхода (страница 52), не сопоставим с объектом оценки по ценообразующим факторам, поскольку суммарная корректировка превышает предел вариации в размере 30%, что свидетельствует о некорректном подборе объекта-аналога;
копии материалов и распечаток (страницы 63-70), использованные в отчете для объектов-аналогов, не позволяют делать выводы о дате подготовки соответствующей информации.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик Б.В.А., проводивший оценку спорного объекта недвижимости, представил пояснения к отчету об оценке N 200-1/18 от 28 августа 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указал, что оценщик затратным подходом определил, что здание имеет функциональное устаревание, поскольку на дату оценки и на дату составления отчета не использовалось по назначению. Для дальнейшей эксплуатации зданию требовались ремонт и реконструкция. Для определения функционального износа оценщик использовал методику, опубликованную в журнале "Ценообразование и сметное нормирование в строительстве" N 1, 2006 год, источник: http://www.complexdoe.ru/ntdtext/544104. Относительно замечания N 2: объектом оценки является здание, расположенное в районном центре Вологодской области. На дату оценки предложения о купле-продаже объектов, подобных оцениваемому, в городе практически отсутствуют. Из предложений, существующих на рынке, были отобраны объекты-аналоги, наиболее схожие по назначению (магазины или помещения для торговли), распложенные в г. Вытегре Вологодской области. Относительно земельных участков у оценщика имеется достоверная информация о рынке права аренды земельных участков, предназначенных для строительства различных объектов недвижимости в 2017 году в г. Вытегре Вологодской области. Все земельные участки предлагались в аренду с фиксированной ежегодной платой. Все земельные участки расположены в зоне жилой застройки, где Правилами застройки города Вытегра разрешена застройка вспомогательными объектами, в том числе и магазинами. При оценке объекта оценки сравнительным и доходным подходами при неактивном рынке суммарная корректировка может быть 30% и более, ограничений в ФСО на этот счет нет. Копии материалов и распечаток, использованные в отчете, даны на основе информации, соответствующей 2017 году.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 28 августа 2018 года N 200-1/18, пришел к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером N..., может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании уточненного отчёта от 28 августа 2018 года N 200-1/18, выполненного оценщиком Б.В.А.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Кирьяновой Г.Ю. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 24 сентября 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером N..., назначение: нежилое здание, общей площадью 270,8 кв.м., 1-этажного, инв. N 5318, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 456 525 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 07 ноября 2017 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка