Решение Тульского областного суда от 21 июня 2019 года №3а-273/2019

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 июня 2019 года Дело N 3а-273/2019
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретарях Семенчевой Е.В., Звонове А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-273/2019 по административному исковому заявлению ООО "АПК Васильевский" к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "АПК Васильевский" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с КН <...>, площадью <...>.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение объектов гостиничного обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по состоянию на 09.01.2018 года на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" в размере 3 426 593,76 руб., и просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 1 094 000 руб., определенном в отчете ООО "Э" N <...> от <...>.
В судебное заседание административный истец не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен, в деле имеется заявление его представителя о проведении судебного разбирательства в его отсутствие.
Административные ответчики - ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - администрация м.о. Веневский район Тульской области, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в лице представителей) в суд не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, от названных лиц (за исключением последнего) имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.п 7 п. 1 ст. 1п.п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В силу ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Судом установлено, что ООО "АПК Васильевский" является собственником земельного участка, КН <...>, площадью <...>.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение объектов гостиничного обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <...> года. Объект поставлен на кадастровый учет <...> года.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.
Так как после утверждения результатов массовой оценки был изменен вид разрешенного использования земельного участка, величина кадастровой стоимости земельного участка была определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ.
Согласно ч. 2 п. 1.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. N 113 (действовавшего на момент установления оспариваемой кадастровой стоимости), при изложенной выше ситуации определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 г. N 222.
Согласно п.2.4 Методических указаний, в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 09.01.2018 года актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об определении кадастровой стоимости земельных участков от указанного числа путем умножения площади объекта на удельный показатель кадастровой стоимости - 2236.68 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области"), в размере 3 426 593.76 руб. Сведения о вышеуказанной стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 09.01.2018 года.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в ООО "Э". В соответствии с отчетом, подготовленным оценщиком данной организации, N <...> от <...> года, по состоянию на 09.01.2018 года рыночная стоимость участка составляла 1 094 000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года N<...> заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости отклонено.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках административного дела никем не оспариваются.
Из изложенного выше следует, что земельный участок является объектом налогообложения, и налог подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости. При этом административным истцом соблюден установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Н" Д.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении, выполненном 16.04.2018 года указанным экспертом в рамках административного дела, вышеуказанный отчет оценщика не соответствует требованиям федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 09.01.2018 года, не подтверждается и составляет 1 933 300 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим необходимое образование, стаж работы в области оценки более 20 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт Д. является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков "СМАО", его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ (ст.ст.3, 4, 16.2).
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Эксперт выявил нарушение со стороны оценщика п. 10 ФСО N1 и п.22 (пп. "б") ФСО N7.
Так, в силу п.10 ФСО N1, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно п. 22 (пп. "б") ФСО N7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Как видно из отчета и отмечено экспертом в заключении, оценщик в качестве объектов-аналогов принял земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, при этом величина корректировки на ВРИ составила 71.43%, что свидетельствует о несопоставимости выбранных объектов с объектом оценки. При этом коэффициент корректировки определен неверно (эксперт произвел перерасчет корректировки, исходя из данных об удельных показателях стоимости для участков ВРИ 6 и ВРИ 2, получив 40%).
В рамках данного дела Управлением Росреестра по Тульской области представлены замечания к содержанию экспертного заключения, Управление сослалось на несоответствие заключения требованиям п. 5 ФСО N3, п. 10 ФСО N3.
В силу пю5 ФСО N3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п. 10 данного ФСО, в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В судебном заседании был опрошен эксперт Д., из пояснений которого следует, что сведения о виде разрешенного использования объекта, выбираемого в качестве аналога для сравнения, взяты им из текста объявления, устанавливаются исходя из данных о стоимости продажи за квадратный метр, исходя из расположенных на участке объектах. Вывод об отсутствии у использованных для расчетов объектов-аналогов коммуникаций был сделан им исходя из того, что объявление не содержало сведений о наличии таких коммуникациях. Достаточных для сравнения данных о продаже земельных участков именно под гостиницы на интересующий период не имеется, поэтому им использовались аналоги с наиболее приближенным ВРИ (N5). Расчет корректировки на ВРИ на основании данных о кадастровой стоимости за кв.м., имеющихся в приложении N2 к постановлению правительство Тульской области от 30.11.2016 года N546, имеет обоснование, в частности, оно приводится оценщиком в анализируемом отчете и эксперт основывался также на данной литературе (Сборник корректировок Сегмент "Земельные участки" по состоянию на 01.01.2017 года, л.д. <...>).
С учетом изложенного суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ и полагает возможным взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта на интересующую дату.
Вместе с тем, отчет ООО "Э" при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, так как не обладает признаком достоверности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
В нашем случае кадастровая стоимость объекта, как и рыночная, устанавливалась на 09.01.2018 года.
Отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 09.01.2018 года ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения указанного лица в Комиссию 01.11.2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, КН <...>, площадью <...>.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение объектов гостиничного обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 09.01.2018 года его рыночной стоимости в размере 1 933 300 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является день обращения ООО "АПК Васильевский" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 01.11.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка