Решение Липецкого областного суда от 20 сентября 2018 года №3а-27/2018

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 сентября 2018 года Дело N 3а-27/2018
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре Беляковой И.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Липецкцемент" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АО "Липецкцемент" обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее Управление Росреестра по Липецкой области), Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН N площадью 742039 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 1383761747 рублей 59 копеек, и арендатором земельного участка с КН N площадью 336752 кв.м кадастровая стоимость которого установлена в размере 369433781 рублей 60 копеек. Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 15.01.2016 г.
Вместе с тем, согласно отчетам NNс13761-1, с13761-2 от 11.12.2017 г. об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленных ООО "Многопрофильный деловой центр", рыночная стоимость земельного участка с КН N составляет 525400713 рублей 95 копеек, рыночная стоимость земельного участка с КН N составляет 167581265 рублей 28 копеек. В связи с этим административный истец считает кадастровую стоимость обоих участков завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названными отчетами.
В судебном заседании представитель административного истца АО "Липецкцемент" Плугин А.Н. исковые требования уточнил, просил установлении кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы земельного участка с кадастровым номером N в размере 1147548472 руб., земельного участка с кадастровым номером N - в размере 271257103 руб.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Дроздов К.Е. в судебном заседании не возражал против установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N подлежит установлению равной рыночной.
АО "Липецкцемент" является собственником земельного участка с КН N площадью 742039 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.11.2012г. (л.д.32), а также арендатором земельного участка с КН N площадью 336752 кв.м, что подтверждается договором аренды земельного участка от 23.07.2005г. (л.д.33-39).
Вид разрешенного использования земельного участка с КН N - для промышленного использования, категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка с КН N - для карьера известняка, категория земель: земли населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец изначально обосновал отчетами об оценке рыночной стоимости земельных участков NNс13761-1, с13761-2 от 11.12.2017 г. ООО "Многопрофильный деловой центр", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 15.01.2016г. составляет 525400713 рублей 95 копеек; рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 15.01.2016г. составляет 167581 265 рублей 28 копеек.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п.8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Как следует из заключения судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N7585/9-4 от 05.09.2018 г., отчет ООО "Многопрофильный деловой центр" N с13761-1 от 11.12.2017 г. не соответствует п.5 ФСО N3, п.11в ФСО N7. При наличии активного рынка необходимо применение среднего значения скидки на цены земельных участков под индустриальную застройку в размере 9%, применение данной скидки при неактивном рынке на уровне 15% приводит к занижению стоимости объекта оценки и искажению итоговой стоимости. Корректировки на наличие инженерных коммуникаций применены оценщиком по нижней границе расширенного интервала (на уровне минимального значения) согласно Справочнику оценщика под редакцией Лейфера. Из анализа отчета об оценке N с13761-1 экспертом установлено, что оценщик использовал объекты-аналоги из нижней части ценового диапазона. Подобранный оценщиком объект-аналог N1 состоит из двух застроенных земельных участков, при этом корректировка на наличие застройки оценщиком не произведена. Указанные недостатки искажают итоговую стоимость и приводят к занижению стоимости объекта оценки.
Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N7585/9-4 от 05.09.2018 г., отчет ООО "Многопрофильный деловой центр" N с13761-2 от 11.12.2017 г. не соответствует п.5 ФСО N3, п.11в ФСО N7 и имеет ошибки, аналогичные тем, которые допущены в отчете об оценке N с13761-1 от 11.12.2017 г., что приводит к искажению итоговой стоимости и занижению стоимости объекта оценки.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Таким образом, при составлении отчетов об оценке ООО "Многопрофильный деловой центр" NNс13761-1, с13761-2 не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчеты ООО "Многопрофильный деловой центр" NNс13761-1, с13761-2 об оценке рыночной стоимости земельных участков не позволяют сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объектов оценки, и, как следствие, не могут быть использованы в качестве допустимых доказательств по делу.
Согласно заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N7585/9-4 от 05.09.2018г. рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 742039 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. составляет 1147548472 рубля 72 копейки; рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 336752 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. составляет 271257103 рубля 52 копейки.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельных участков. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности их площадей, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.
При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельных участков.
Для сравнения эксперт выбрал к каждому объекту оценки 3 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (специализированных интернет-сайтов, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату из кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При проведении исследования эксперт ФИО7., в частности, руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО N1, ФСО N2, ФСО N7, Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. Л.А. Лейфера, 2014г.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г. Липецке, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты из разных районов города в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключить за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценоообразующим факторам.
Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Приведена таблица расчета весовых коэффициентов и итогового результата в рамках сравнительного подхода.
Экспертом приведено и обоснование согласования результатов, отмечено, что, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов не производился. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN1, ФСО N2, ФСО N7. Экспертом приведена градация земельных участков по площади.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, учитывает мнение сторон, и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, равной их рыночной стоимости, определенной в названном экспертном заключении эксперта Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. С учетом обстоятельств, установленных решениями Липецкого областного суда от 17 апреля 2018 г., датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N является 21 декабря 2017 года, земельного участка с кадастровым номером N 25 декабря 2017 года. Соответственно, установленная решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 742039 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 1147548472 рубля (один миллиард сто сорок семь миллионов пятьсот сорок восемь тысяч четыреста семьдесят два) рубля 72 копейки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 336752 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15 января 2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 271257103 (двести семьдесят один миллион двести пятьдесят семь тысяч сто три) рубля 52 копейки.
Датой подачи Акционерным обществом "Липецкцемент" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 21 декабря 2017 года, земельного участка с кадастровым номером N - 25 декабря 2017 года.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной форме принято 20.09.2018 г.
6


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка