Решение Хабаровского краевого суда от 05 мая 2016 года №3а-27/2016

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 05 мая 2016 года Дело N 3а-27/2016
 
г. Хабаровск 05 мая 2016 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Волошиной Е.В., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного истца администрации г.Хабаровска Яблонской Л.А., представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.И., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю Пак В.С., представителя заинтересованного лица - ООО «ВЕСТА» Сафиулиной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 января 2016 года №28,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20.01.2016г. № 28, которым по заявлению ООО «ВЕСТА» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 859 кв.м, расположенного по < адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.06.2013г. в размере < данные изъяты>
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «ВЕСТА» использует вышеуказанный земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка, администрация г.Хабаровска не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости, отчет об оценке, представленный ООО «ВЕСТА» в комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, поскольку противоречит ст.ст.2, 5, 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как заказчиком оценки может быть только лицо, которое является правообладателем объекта оценки, оценщиком использовались неактуальные сведения об объекте оценки, основная ценовая информация в отчете принята оценщиком на основании данных по состоянию на 2013г., указаны не все данные об объекте, из представленных в отчете данных невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовалась не цена сделки, а цена предложения без указания даты, на которую данное предложение выставлялось. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду объекта оценки. Рыночная стоимость значительно ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной кадастровой оценки.
В судебном заседании представитель Администрации г.Хабаровска Яблонская Л.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.Д. заявленные требования не признала и суду пояснила, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «ВЕСТА» представило полный комплект документов: отчет, положительное экспертное заключение, договор аренды земельного участка. Представленный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства, администрацией г.Хабаровска не представлено доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка, установленная в отчете, является недостоверной, в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №28 лица, являющиеся арендаторами недвижимого имущества и уплачивающие арендную плату исходя из кадастровой стоимости, вправе обратиться за пересмотром кадастровой стоимости.
Представитель Управления Россреестра по Хабаровскому краю Пак В.С. заявленные требования не признала по аналогичным основаниям.
Представитель заинтересованного лица ООО «ВЕСТА» Сафиулина О.Н. против удовлетворения заявленных требований возражала, суду пояснила, что ООО «ВЕСТА» является добросовестным пользователем земельного участка, на котором расположены объекты, принадлежащие обществу на праве собственности, вследствие чего имела полное право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, отчет об определении рыночной стоимости является достоверным, доказательство иного не представлено, положительное экспертное заключение подтверждает рыночную стоимость земельного участка.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 20.05.2015г. №106, заключенного между ООО «ВЕСТА» и городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, ООО «ВЕСТА» является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», площадью 17 859 кв.м с кадастровым номером № для использования под административное здание (лит.А), профилакторий для машин (лит.Б), склад материальных ценностей (лит.В) и трансформаторную подстанцию (лит.Д), расположенного < адрес>.
Согласно данным кадастрового паспорта указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 28.06.2013г., вид разрешенного использования земельного участка: под административное здание, профилакторий для машин, склад материальных ценностей, трансформаторную подстанцию.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 28.06.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. №205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла < данные изъяты>.
29.12.2015г. ООО «ВЕСТА» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему Отчет № 228/ЗУ/2015 от 19.10.2015г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.06.2013г. составляет 9358830, 36 руб., а также Положительное экспертное заключение № ЭП-201015-1/8 от 23.11.2015г. на отчет, составленное экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
20.01.2016г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере < данные изъяты>. по состоянию на 28.06.2013г., составляет более 30 процентов, а именно 74, 4 процента. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 28.06.2013г. в размере < данные изъяты>.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года №263 (далее - Приказ №263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № П/121, действует в составе: председатель комиссии - ФИО1 - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора - главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю», член комиссии по согласованию - ФИО2 - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, член комиссии - ФИО3 - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз.тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО1, членов комиссии ФИО2, ФИО3 при участии секретаря комиссии ФИО4
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета №228/ЗУ/2015 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», а также Положительного экспертного заключения на отчет ЭП-201015-1/8 от 23.11.2015г., составленного экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
Доводы административного истца об отсутствии у ООО «ВЕСТА» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются необоснованными.
В соответствии со ст.24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кроме того, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с положениями ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В судебном заседании установлено, что ООО «ВЕСТА» является собственником склада материальных ценностей, трансформаторной подстанции, административного здания, профилактория для машин, расположенных на арендуемом земельном участке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2016г., право собственности зарегистрировано 19.01.2015г., номер государственной регистрации права: №
Из п.2 договора аренды земельного участка от 20.05.2015г. №106 следует, что размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, ООО «ВЕСТА» является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ВЕСТА» является собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, следовательно, ООО «ВЕСТА» в силу вышеуказанных норм вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Комиссия обоснованно приняла заявление ООО «ВЕСТА».
Доводы административного истца о необходимости согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неверном толковании разъяснений, данных в п.6 Постановления Пленума №28.
Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ВЕСТА» имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст.24.18).
Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает необоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).
Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).
Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 28.06.2013 г., то есть на дату, на которую выполнялась кадастровая оценка указанного земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Хабаровском крае по состоянию на 28 июня 2013г. и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.
В качестве источника информации Оценщик использовал электронную версию журнала «Вся недвижимость Хабаровска» № 23 (399) от 24.06.2013г.
Предложения по продаже объектов получены оценщиком из информации, которая приведена в Отчете.
Из этих предложений оценщиком выбрано семь объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.
За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.
Оценщик применил соответствующие корректировки на торг, на услуги риэлтора, на местоположение, на площадь (масштаб). Необходимость проведения корректировок обоснована, расчеты корректировок приведены. Корректировка на дату предложения, вид права не производилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги соответствуют по данным параметрам.
Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку вид разрешенного использования объекта оценки схож с видами разрешенного использования объектов-аналогов, что подтверждается материалами дела.
Так, вид разрешенного использования объекта оценки - земельные участки для размещения административных зданий, профилакториев для машин, складов материальных ценностей, трансформаторных подстанций.
Оценщиком выбраны объекты-аналоги, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
При этом для идентификации использовались данные «Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. №211 - распределение территории города по зонам и данные Публичной кадастровой карты.
Объект оценки согласно утвержденному градостроительному плану расположен в территориальной зоне П-2 - зона предприятий III - IV класса опасности, являющейся источником шума, движения транспорта и загрязнения окружающей среды. В соответствии с п.23 указанных Правил к видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в данной территориальной зоне относятся: административное здание, объект складского назначения различного профиля, промышленный объект III - IV класса опасности, в том числе предприятия и производства: агропромышленного комплекса и малого предпринимательства, легкой, микробиологической, строительной промышленности, машиностроительные, металлообрабатывающие, металлургические, текстильные, химические производства, предприятия по добыче руд и нерудных ископаемых, обработке вкусовых веществ, древесины, животных и пищевых продуктов, производства электрической и тепловой энергии.
Согласно Постановления Правительства Хабаровского края от 2 июля 2014 г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» все земельные участки поселений разделены на 17 видов разрешенного использования. Для оспариваемого земельного участка определен вид разрешенного использования ВРИ-9: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
В соответствии с градостроительным регламентом под вид разрешенного использования ВРИ-9 подпадают зоны: К-1, К-2, П-1, П-2, П-3. В связи с чем оценщиком в качестве потенциальных объектов-аналогов рассматривались объекты, расположенные в указанных зонах.
Вышеизложенное опровергает доводы представителя Администрации г.Хабаровска, что оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду объекта оценки.
В соответствии с требованиями законодательства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по основанию несоответствия рыночной стоимости, его рыночная стоимость должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, что сделано оценщиком.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 9 358 830, 36 руб. подтверждена.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка суду не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 20 января 2016 года №28 отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 10 мая 2016 года.
Судья Хабаровского краевого суда Е.В.Волошина



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка