Решение Красноярского краевого суда от 26 февраля 2020 года №3а-271/2020

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2020 года Дело N 3а-271/2020
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Хорошевской О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-271/2020 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Причулымье" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Причулымье" (далее - ООО "Причулымье") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, а также собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных на ул. <адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 04 сентября 2013 года для нежилого здания с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 35 188 907 рублей 38 копеек.
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 8 753 675 рублей 48 копеек, земельного участка с кадастровым номером N - 788 833 рубля 76 копеек, земельного участка с кадастровым номером N 3 699 246 рублей 94 копейки.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Независимая оценка" и представленной в отчете от 04 декабря 2019 года, по состоянию на 04 сентября 2013 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 13 341 000 рублей, по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 755 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 423 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 841 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку ООО "Причулымье" является плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания, в связи с чем, ООО "Причулымье" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако уведомлением Комиссии заявление было возвращено, по причине истечения пятилетнего срока, предусмотренного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 13 341 000 рублей, определенной по состоянию на 04 сентября 2013 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 3 755 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 423 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 1 841 000 рублей определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Представитель администрации города Ачинска Красноярского края Каарт Е.В., действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке, не может являться достаточным доказательством рыночной стоимости земельного участка.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Кувшинова М.В., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, указала на то, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой было возвращено административному истцу, поскольку в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" такое заявление может быть подано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
ООО "Причулымье", Правительство Красноярского края, Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Ачинска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей ООО "Причулымье", Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Ачинска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы административного дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 данного Кодекса.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что ООО "Причулымье" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договорами купли-продажи и выписками из ЕГРН об основных характеристиках и о зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 1-41)
Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 и 27 ноября 2019 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 04 сентября 2013 года установлена в размере 35 188 907 рублей 38 копеек; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 04 октября 2013 года. По состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 8 753 675 рублей 48 копеек, земельного участка с кадастровым номером N - 788 833 рубля 76 копеек, земельного участка с кадастровым номером N - 3 699 246 рублей 94 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в ЕГРН - 27 января 2012 года (л.д. 42-45).
Кадастровая стоимость нежилого здания определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края".
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
20 декабря 2019 года (вх. N 62633) ООО "Причулымье" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, земельных участков с кадастровыми номерами N с приложением необходимых для этого документов.
Уведомлением Комиссии от 23 декабря 2019 года N 903 заявление ООО "Причулымье" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было возвращено в связи с истечением пятилетнего срока, предусмотренного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л.д. 46-47).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 0190127.1 от 04 декабря 2019 года, выполненный ООО "Независимая оценка" (оценщик Шестопалова Н.Е.), согласно которому по состоянию на 04 сентября 2013 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 13 341 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость 20 % (далее - НДС) и с учетом НДС 20% 15 742 924 рубля; по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 755 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 423 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 841 000 рублей (л.д. 48-173).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке нежилого здания и земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке N 122-2019 от 11 ноября 2019 года соответствует требованиям статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Между тем, из системного анализа положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 4 и 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298, пунктов 5, 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, пункта 1 статьи 8, пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39, пунктов 1 и 3 статьи 40, пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации, следует, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.
В отчете об оценке N 0190127.1 от 04 декабря 2019 года итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, определенная оценщиком в рамках сравнительного подхода в размере 15 742 924 рубля, была уменьшена на величину НДС 20% и составила округленно 13 341 000 рублей (без учета НДС), что противоречит вышеуказанным нормативным положениям.
В этой связи кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N должна быть определена по состоянию на 04 сентября 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 15 742 924 рубля.
В остальной части достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 755 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N 423 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 841 000 рублей
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка и нежалого здания устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания в размере их рыночной стоимости.
Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению, учитывая при этом, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 360-ФЗ приостановлено действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентирующих периодичность и порядок проведения очередной массовой государственной кадастровой оценки.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N должна быть определена по состоянию на 04 сентября 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 15 742 924 рубля; кадастровая стоимость земельных участков должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером N - 3 755 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 423 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 1 841 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Датой обращения ООО "Причулымье" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, земельных участков с кадастровыми номерами N следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 20 декабря 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Причулымье" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24<адрес>, в размере его рыночной стоимости - 15 742 924 рубля, определенной по состоянию на 04 сентября 2013 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> в размере его рыночной стоимости - 3 755 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> в размере его рыночной стоимости - 423 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24<адрес> в размере его рыночной стоимости -1 841 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Причулымье" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, земельных участков с кадастровыми номерами N считать 20 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 27 февраля 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка