Дата принятия: 28 августа 2020г.
Номер документа: 3а-271/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 августа 2020 года Дело N 3а-271/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества "Григорьевское" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Потребительское общество (ПО) "Григорьевское" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, вид - здание, площадью 1 175 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 588 333, 33 рубля.
Заявление обосновано тем, что ПО "Григорьевское" является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 588 333, 33 рубля.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 29 795 193,17 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, административным истцом заявлено о взыскании в его пользу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административного истца по устному ходатайству Грудинина А.А., председатель правления ПО "Григорьевское" Шадричева Л.Н. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержали.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала во взыскании судебных расходов с административного ответчика.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда, в части взыскания судебных расходов просило отказать, поскольку Управление Росреестра по Ярославской области не является надлежащим ответчиком по указанным требованиям.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, Департамент финансов Ярославской области представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПО "Григорьевское" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ПО "Григорьевское" является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, вид - здание, площадью 1 175 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.
В указанный Перечень под номером 420 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является ПО "Григорьевское"
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что ПО "Григорьевское" является собственником нежилого здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы ПО "Григорьевское" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 29 795 193,17 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 7 906 000 рублей
Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
При расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом к ценам объектов - аналогов оценщиком применены корректировки на торг, на дату предложения, на право собственности, местоположение, на физическое состояние здания, на состояние отделки, на красную линию, на этаж, на площадь.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены доводы о том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости, неправомерно применен коэффициент 0,77, поскольку данный показатель содержится в разделе "Текущие и прогнозные характеристики" и используется в рамках доходного подхода.
Суд оснований согласиться с верностью данных возражений не находит.
Из пояснений оценщика Григорьевой Л.А. следует, что сведения о доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, приведены в отдельном разделе 8 "Дополнительные параметры оценки недвижимости", где именно размещать указанные сведения автор справочника определяет самостоятельно.
Кроме того, законодательством об оценочной деятельности не регулируется вопрос о том, что указанная корректировка (0,77) не может использоваться в рамках сравнительного подхода. Данный показатель применяется к итоговой рыночной стоимости единого объекта недвижимости и не зависит от подхода, в рамках которого используется.
Следовательно, действия оценщика, применившего коэффициент 0,77 к итоговой рыночной стоимости, являются вполне обоснованными и требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, соответствуют.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В связи с этим, рыночная стоимость здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 7 906 000 рублей.
При этом, заявление административного истца о том, что данная величина составляет 6 588 333, 33 рубля, является неверным.
Из следует, что при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, оценщиком не производилось каких - либо "очищений" полученных, исходя из предположения о наличии в их составе налога на добавленную стоимость.
Расчет производился безотносительно наличия или отсутствия указанной составляющей в ценах предложений.
По итогам данного расчета получена величина в 7 906 000 рублей.
Вместе с тем, после получения итоговой величины рыночной стоимости, оценщиком, предполагающим, что в составе данной стоимости имеется налог на добавленную стоимость, заложенный продавцами в цены соответствующих предложений, уменьшил итоговую величину на данный налог, получив сумму в 6 588 333, 33 рубля.
В связи с этим, принимая во внимание, что последние выводы оценщика безосновательны и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, суд не находит оснований определять в качестве рыночной стоимости объекта недвижимости цену в 6 588 333, 33 рубля.
Рыночная стоимость данного объекта, исходя из логики и последовательности проанализированного судом расчета, составляет 7 906 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПО "Григорьевское" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ПО "Григорьевское" с настоящим административным иском в суд - 20 июля 2020 года.
Разрешая заявление ПО "Григорьевское" о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 70 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ПО "Григорьевское" подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 55 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Потребительского общества "Григорьевское" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, вид - здание, площадью 1 175, 6 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 906 000 (семь миллионов девятьсот шесть тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 7 906 000 (семь миллионов девятьсот шесть тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 20 июля 2020 года.
Заявление о взыскании судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Потребительского общества "Григорьевское" судебные расходы в сумме 57 000 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 55 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 11 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
