Дата принятия: 07 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-271/2019, 3а-16/2020
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 февраля 2020 года Дело N 3а-16/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кострикиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Сура- Моторс-плюс" к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сура-Моторс-плюс" (далее - ООО "Сура-Моторс-плюс", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5597 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого помещения, местоположение которого установлено относительно ориентира: <адрес>.
В обоснование заявленных требований сослалось на то, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права общества, поскольку размер налога исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости - 5726000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Представитель административного истца Мисюряева Н.В. (доверенность от 23 января 2019 г.) в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представители административных ответчиков - департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), не согласившись с выводами судебной экспертизы, возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая, что рыночная стоимость спорного земельного участка в отчете, представленном административным истцом, и в заключении эксперта существенно занижена. В обоснование своих возражений представили отчет об оценке спорного земельного участка от 29 января 2020 г. N, подготовленный оценщиком ООО "ФИКОН" ФИО5, согласно которому рыночная стоимость участка составляет 13090000 рублей.
Представители заинтересованных лиц - управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. (доверенность от 28 января 2020 г.) возражала против удовлетворения иска, сославшись на то, что удовлетворение иска приведет к уменьшению доходов бюджета муниципального образования.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО "Сура-Моторс-плюс" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5597 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого помещения, местоположение которого установлено относительно ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 6 декабря 2019 г. N (т.1, л.д. 56-60).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Поскольку административный истец является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем, ООО "Сура-Моторс-плюс" вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 9 231 971,65 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 ноября 2019 г. N (т.1, л.д. 5).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 26 августа 2019 г. N, подготовленный оценщиком ООО "Центр независимой экспертизы" ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила - 5726000 рублей (т.1, л.д. 7-40).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителей ответчика и ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО9
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО9 от 20 января 2020 г. N, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила - 8582000 рублей (т.1, л.д.107-170).
Представителем ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" в виду несогласия с выводами эксперта представлен отчет об оценке спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. от 29 января 2020 г. N, подготовленный оценщиком ООО "ФИКОН" ФИО5, согласно которому его рыночная стоимость составляет 13090000 рублей (т.2, л.д.3-65).
Проанализировав представленные сторонами спора доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет от 26 августа 2019 г. N ОЦ-1771-19, подготовленный оценщиком ООО "Центр независимой экспертизы" ФИО7, а также заключение эксперта ФИО9 от 20 января 2020 г. N ОКС-20/01/20-03 не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем в силу статьи 61 КАС РФ являются недопустимыми.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена (пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3).
По мнению суда, оценщик ФИО7 в нарушение пункта 20 ФСО N 7 необоснованно отнесла спорный земельный участок к рынку производственно-складской недвижимости.
Руководствуясь таблицей 5 Справочника оценщика недвижимости - 2017 "Земельные участки" под редакцией ФИО8, оценщик ФИО7 пришла к выводу о том, что земельные участки с видом разрешенного использования - для размещения нежилых зданий, в том числе и спорный объект недвижимости, относятся к классу земельных участков под индустриальную застройку (т.1, л.д.19 оборот).
Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО N 7).
На дату оценки спорный земельный участок был застроен. На нем располагались два магазина по продаже автомобилей (автосалоны), здание с торговой площадью, а также здание с кабинетами, мастерскими, мойками для автомобилей (т.1, л.д. 13-14, 189-230).
Под торговым объектом понимается здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров (пункт 4 статьи 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации").
Национальный стандарт Российской Федерации "Торговля. Термины и определения. ГОСТ Р 51303-2013", утвержденный приказом Росстандарта от 28 августа 2013 г. N 582-ст выделяет в том числе следующие типы торговых предприятий: магазин (пункт 38), специализированный магазин (пункт 40) и магазин-салон (пункт 46).
При этом, магазин-салон является специализированным магазином с площадью торгового зала от 18 кв. м, в котором осуществляют продажу ограниченного ассортимента товаров одной группы или ее части преимущественно по методу индивидуального обслуживания продавцом-консультантом; в магазинах-салонах реализуются товары эксклюзивного и/или редкого спроса.
Анализ приведенных норм дает убедительную основу для вывода о том, что автосалон является разновидностью магазина-салона.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок используется для размещения торговых зданий по продаже автомобилей и зданий, предназначенных для технического обслуживания автомобилей, которые используются в коммерческих целях, в связи с чем, его следует отнести к сегменту рынка земельных участков для торгово-офисной застройки.
Нахождение на оцениваемом объекте зданий для технического обслуживания и ремонта автомобилей, стоянок для автотранспорта обусловлено продажей автомобилей, в связи с чем, это обстоятельство применительно к спорной ситуации не может расцениваться как основание для вывода об использовании земельного участка в целях размещения производственно-складской недвижимости.
Неправильное определение оценщиком ФИО7 сегмента рынка в отношении спорного земельного участка повлекло нарушение пункта 22 ФСО N 7, поскольку для расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости ею были использованы объекты-аналоги, относящиеся к рынку земельных участков производственно-складского назначения, которые значительно отличаются по ценообразующим факторам от земельных участков для торгово-офисной застройки.
При таких обстоятельствах, суд находит обоснованными возражения ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" относительно отчета от 26 августа 2019 г. N оценщика ООО "Центр независимой экспертизы" ФИО7, поскольку указанные выше нарушения привели к искажению величины рыночной стоимости спорного земельного участка, а поэтому содержащиеся в нем результаты оценки нельзя признать достоверными.
Правила оценки доказательств по административному делу изложены в статье 84 КАС РФ, в соответствии с которой, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Исходя из положений части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ.
Проанализировав заключение эксперта ФИО9, суд приходит к выводу о том, что при проведении исследования на предмет определения величины рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом были допущены нарушения федеральных стандартов оценки.
В своем заключении эксперт ФИО9 пришел к выводу о том, что фактическим использованием спорного земельного участка является размещение дилерского центра по продаже, обслуживанию и ремонту автомобилей (т.1, л.д.124).
Вместе с тем, в связи с отсутствием объективной информации о продаже аналогичных оцениваемому земельных участков экспертом в нарушение пункта 22 ФСО N 7 были использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки, предназначенные для размещения комплекса сервисного обслуживания автомобилей, производственных зданий (т.1, л.д.138-139), цена которых значительно ниже, чем у земельных участков для торгово-офисной застройки, о чем указано в заключении эксперта (т.1, л.д. 129-131).
Отказ от использования в качестве объектов-аналогов земельных участков торгово-офисного назначения, эксперт в заключении не мотивировал.
В ходе судебного разбирательства эксперт ФИО9 также не обосновал приоритет в выборе объектов-аналогов для размещения производственно-складской недвижимости перед объектами для размещения торгово-офисной застройки.
При таких обстоятельствах, использование в качестве объектов аналогов земельных участков производственно-складского сегмента рынка (аналоги N 1 и 2) без применения корректировок на вид разрешенного использования, а в отношении объекта-аналога N 3 с применением корректировки на вид разрешенного использования, рассчитанной как соотношение удельных рыночных цен на земельные участки для размещения гаражей, стоянок, автозаправочных станций, магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса и т.п. к удельным ценам на земельные участки для размещения объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом (т.1, л.д.141-142), по мнению суда, привело к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.
Вместе с тем, оценивая представленный административным ответчиком ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" отчет от 29 января 2020 г. N оценщика ООО "ФИКОН" ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 13090000 рублей (т.2, л.д.3-65), суд отмечает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного оценщиками сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков торгово-офисного назначения на дату оценки. После проведения анализа рынка было отобрано три аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом оценки. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были внесены поправки: на уторговывание, на время сделки, на местоположение, на различие в размерах, поправка на расположение относительно красной линии, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов - аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Лицами, участвующими в деле, достоверность данных, содержащихся в отчете N от 29 января 2020 г., не оспаривалась, доводов, позволяющих подвергнуть сомнению выводы оценщика, не приводилось.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив отчет ООО "ФИКОН" N от 29 января 2020 г. по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную в нем - достоверной.
Рыночная стоимость спорного земельного участка, указанная в отчете ООО "ФИКОН" (13090000 рублей), превышает его кадастровую стоимость (9231971,65 рубля).
Исходя из положений пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.
При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении требований ООО "Сура-Моторс-плюс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:1005010:69 в размере равном рыночной стоимости следует отказать.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО9
Согласно расчету стоимости экспертных услуг по производству судебной экспертизы ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" стоимость проведения экспертизы составила 25000 рублей (т.1, л.д.171-172).
Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Недостаточная ясность или неполнота заключения эксперта, возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта влекут последствия, предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом, отказ в оплате экспертизы, по основаниям неполноты заключения эксперта или его недостаточной ясности процессуальным законом не предусмотрен.
Выплата вознаграждения эксперту не может ставиться в зависимость от оценки его судом и непринятия его судом в качестве доказательства по делу.
С учетом изложенного, то обстоятельство, что заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО9 признано судом недопустимым доказательством, не может быть основанием для отказа в возмещении расходов на проведение экспертизы.
Учитывая, что в удовлетворении административных требований ООО "Сура-Моторс-плюс" отказано, доказательства, подтверждающие освобождение административного истца от уплаты судебных расходов, отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что понесенные судом расходы за производство судебной экспертизы взыскиваются с ООО "Сура-Моторс-плюс" в силу статьи 111 КАС РФ, как со стороны, проигравшей в судебном споре.
При этом, понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Сура-Моторс-плюс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5597 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого помещения, местоположение которого установлено относительно ориентира: <адрес>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сура-Моторс-плюс" в пользу ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
