Решение Пензенского областного суда от 26 ноября 2020 года №3а-269/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2020 года Дело N 3а-269/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кротовой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фральцова И.М. к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Фральцов И.М. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1492 кв.м, наименование: столовая, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца как собственника нежилого здания, поскольку размер налога на имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере равном рыночной стоимости 1 600 000 рублей.
Административный истец Фральцов И.М., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов Янкину Д.А. (доверенность от 9 января 2019 г.), который в судебном заседании на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 2 095 000 рублей.
Представители административных ответчиков - ГБУ Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" и Департамента государственного имущества Пензенской области, а также заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации г. Сердобска Сердобского района Пензенской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: столовая, общей площадью 1492 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) от 14 сентября 2020 г. N КУВИ-002/2020-20207545 (том 1, л.д.71-73).
В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.
Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. N 651-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, сооружений и помещений), расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2019 г. 14 819 229,98 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 августа 2020 г. N КУВИ-002/2020-11222980 (том 1, л.д.112).
Датой внесения сведений об указанной кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в ЕГРН является 24 января 2020 г. (том 1, л.д.112).
Указанные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются с 1 января 2020 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилого здания административный истец представил отчёт об оценке от 24 августа 2020 г. N 19А/41, подготовленный оценщиком ООО "Правовой центр судебной экспертизы" Т.В., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 1 600 000 рублей (том 1, л.д.116-183).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчёта судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" В.С.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта В.С. от 9 ноября 2020 г. N ОКС-09/11/20-02, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила 2 095 000 рублей (том 2, л.д.2-65).
Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном его рыночной стоимости 2 095 000 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта от 9 ноября 2020 г. N ОКС-09/11/20-02 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к рынку объектов производственно-складского и схожего с ним назначения.
В рамках сравнительного подхода, использованного экспертом, после проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости.
Суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что указанное ранее заключение эксперта является недопустимым доказательством.
Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 12 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Довод представителя административного ответчика об отсутствии в заключении эксперта копий объявлений о продаже объектов недвижимости, использованных в качестве объектов-аналогов не соответствует действительности.
В заключении эксперта В.С. (том 2, л.д. 62-65) размещены копии объявлений о продаже зданий и земельных участков, использованные при определении рыночной стоимости спорного здания.
Также нельзя согласиться с доводом представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что в заключении эксперта отсутствует обоснованный отказ от применения затратного подхода в оценке спорного здания.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункт 18 ФСО N 1).
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19 ФСО N 1).
При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Отказываясь от использования затратного подхода при оценке спорного здания, эксперт В.С. сослался на то, что отсутствует достоверная информация о величине внешнего (экономического) износа оцениваемого объекта, а также объективные и достоверные методики, позволяющие определить вид его износа с учетом аварийного состояния. Данные, имеющиеся в распоряжении эксперта, позволяющие определить стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки, имеют большую погрешность (том 2, л.д.17).
Довод представителя административного ответчика о том, что при выделении стоимости земельного участка из единого объекта недвижимости более корректно было бы использовать иной метод, не свидетельствует о порочности заключения эксперта.
Пунктом 25 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Однако представителем ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" не представлено доказательств того, что использованные экспертом в качестве объектов-аналогов единые объекты недвижимости включают земельные участки различной площади и с различными передаваемыми правами (аренда, собственность) и указанное различие оказывает существенное значение на итоговую величину рыночной стоимости спорного здания.
Административный ответчик, заинтересованные лица обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, не представили, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявили.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 2 095 000 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" от 9 ноября 2020 г. N ОКС-09/11/20-02 по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2 095 000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта от 9 ноября 2020 г. N ОКС-09/11/20-02, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в суд является 2 сентября 2020 г. - дата направления настоящего административного искового заявления в суд посредством почтовой связи.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Довод представителя Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с действующим законодательством, не может быть принят во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки здания не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки". Согласно счету и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 24 000 рублей (том 2, л.д.66,67).
Счёт, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость спорного нежилого здания установлена Департаментом государственного имущества Пензенской области и превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость более чем в два раза.
Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика налога.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию с Департамента государственного имущества Пензенской области.
Кроме того, административным истцом при обращении в суд с административным иском уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей по чеку-ордеру от 2 сентября 2020 г. (том 1, л.д.2), которая в силу статьи 103 КАС РФ относится к судебным расходам.
В связи с чем, с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу Фральцова И.М. взыскиваются понесенные последним судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей согласно чеку-ордеру от 2 сентября 2020 г.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Фральцова И.М. к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 1492 кв.м, наименование: столовая, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 г. в размере его рыночной стоимости - 2 095 000 (два миллиона девяносто пять тысяч) рублей.
Датой подачи Фральцовым И.М. заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 2 сентября 2020 г.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу Фральцова И.М. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы за производство судебной экспертизы в размере 24 000 (двадцать четыре тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 27 ноября 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка