Решение Ярославского областного суда от 11 ноября 2019 года №3а-269/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 ноября 2019 года Дело N 3а-269/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Скачкова Николая Юрьевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Скачков Н.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка площадью 2200 кв.м., с кадастровым номером 76:23:040904:9, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - здание для размещения объектов соцкультбыта (магазин "Оптика", аптека, помещения для размещения организаций по управлению жилищным фондом) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 929 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: указанный земельный участок принадлежит Скачкову Н.Ю. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 28 июня 2019 года. Земельный участок используется по своему назначению. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена на 01 января 2015 года в размере 10 408 684 рублей.
Согласно отчету ООО "Ярэксперт" N 13188/19 от 29 июля 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 3 929 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов, которые состоят из: оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости - 30 000 рублей, услуг представителя - 25 000 рублей, оплаты государственной пошлины - 300 рублей, расходов по оформлению доверенности - 1500 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Грачева А.А. административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Представитель МКУ "Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля" Шатилович Т.В. также возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 01 января 2015 года. Возражали против взыскания судебных расходов с данного учреждения.
Правительство Ярославской области в своем отзыве возражало против удовлетворения судебных расходов, указывая на отсутствие ошибки при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости. Имеются возражения против взыскания судебных расходов с данного учреждения.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами или гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что Скачков Н.Ю. является арендатором земельного участка площадью 2200 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - здание для размещения объектов соцкультбыта (магазин "Оптика", аптека, помещения для размещения организаций по управлению жилищным фондом) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>.
Данный факт подтверждается договором N26075-МЛ аренды земельного участка от 28 июля 2019 года.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Скачков Н.Ю. в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 19 января 2007 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе г.Ярославля.
Его кадастровая стоимость утверждена в постановлении Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п и по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 408 684 рублей.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости N13188/19, выполненный ООО "Ярэксперт" от 29 июля 2019 года, согласно которому определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 929 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля" о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании пояснениями оценщика ФИО 1 заключением судебной экспертизы, не доверять которым у суда оснований не имеется.
Так, замечание о необоснованном ранжировании аналогов нельзя считать обоснованным.
В отчете на страницах 45-60 оценщиком указывается описание выбора аналогов. Выбраны были те аналоги (6 аналогов), которые наиболее сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
В отчете оценщиком произведен анализ рынка земельных участков наиболее сходных с объектом оценки именно по ценообразующим факторам, которые определены оценщиком в полном соответствии с пунктом 22 ФСО N 7.
Предложение Департамента из-за не совпадающего с объектом оценки назначения оценщиком во внимание не могло быть принято.
Замечание о неприменении корректировки на дату продажи подлежит отклонению, т.к. в ходе анализа рынка земельных участков оценщиком не установлено существенной разницы в стоимости исследованных объектов.
МКУ "Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля" указывает, что оценщик при описании корректировки на обеспеченность газоснабжением должен был применить повышающую корректировку к объекту-аналогу (<адрес>), так как у данного объекта отсутствует резерв пропускной способности газораспределительной сети, что является основанием полагать о необеспеченности объекта-аналога газоснабжением.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 5.3.2 СНиП 42-01-2002 "Газораспределительные системы" транзитная прокладка газопроводов всех давлений по стенам и над кровлями общественных, административных и бытовых зданий с массовым пребыванием людей не допускается. Таким образом, оснований полагать, что наличие или отсутствие газораспределительных систем на земельном участке является ценообразующим фактором для земельных участков с видом разрешенного использования подобных участку административного истца, не имеется. Доказательств того, что наличие сетей газоснабжения повышает стоимость объекта оценки, заинтересованное лицо суду не представило.
Аналог на пересечении 23 линии и ул.Батова является сопоставимым с объектом оценки. Устройство дороги применительно к данному аналогу не является ценообразующим фактором, не требовало от приобретателя дополнительных вложений при приобретении земельного участка.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Адэро" Бабиной О.А. от 21 октября 2019 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе заинтересованных лиц не представлено.
По изложенным мотивам суд доверяет заключению судебной экспертизы.
Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3 929 000 рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. - 14 августа 2019 года.
Требования о взыскании судебных расходов подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают, в частности, суммы, подлежащие выплате эксперту, другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106 КАС РФ).
Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 поименованного кодекса.
Из анализа приведенных положений следует, что выступающие в качестве ответчиков государственные органы в случае удовлетворения административного искового заявления не освобождены от возмещения судебных расходов.
Согласно абзацу 2 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются в пользу административного истца с административного ответчика - органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, при наличии к тому оснований.
Оспоренная административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 г. N 704-п по состоянию на 01 января 2015 года.
По изложенным мотивам органом, за счет которого подлежат возмещению судебные расходы, является Правительство Ярославской области, которое участвовало по делу в качестве административного соответчика.
Оспоренная административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в порядке массовой оценки, значительно превышает его рыночную стоимость (более чем на 50%), что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к объекту недвижимости.
Предоставление в суд в качестве приложения к административному исковому заявлению отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости предусмотрено статьей 246 КАС РФ.
Таким образом, расходы в части составления отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости понесены в связи с рассмотрением административного дела, являются необходимыми, а потому подлежат возмещению.
Понесенные расходы подтверждены соответствующими доказательствами: договором на оказание работ по оценке от 12 июля 2019 года, платежными документами на общую сумму 30 000 рублей.
Оплата государственной пошлины является обязательным условием для принятия административного иска к производству суда, оплачивается в соответствии с налоговым законодательством.
Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей подлежат возмещению, они подтверждены чеком от 05 августа 2019 года.
Согласно статье 112 КАС РФ по письменному ходатайству стороны суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно заключенному 05 августа 2019 года договору на оказание юридических услуг между Скачковым Н.Ю. и Грачевой А.А. последняя обязалась оказать юридические услуги административному истцу, связанные с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости. В договоре оговорен конкретный объем юридической помощи, включающий формирование пакета документов, консультирование, подготовку искового заявления и других документов, участие в судебных заседаниях суда первой инстанции, за что предусмотрена оплата в размере 25 000 рублей.
Материалами дела подтверждается исполнение представителем своих обязательств по договору.
Понесенные расходы по оплате услуг представителя подтверждаются кассовым чеком от 05 августа 2019 года.
При определении размера расходов по оплате услуг представителя, подлежащих возмещению, суд учитывает характер и сложность дела, объем работы, выполненный представителем при подготовке необходимых документов и административного искового заявления, время рассмотрения дела в суде.
С учетом данных обстоятельств, суд считает, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 15 000 рублей.
Также подлежат взысканию расходы по оформлению доверенности по конкретному делу в размере 1500 рублей, что подтверждается подлинником доверенности от 02 августа 2019 года, выданной на имя Грачевой А.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 2 200 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - здание для размещения объектов соцкультбыта (магазин "Оптика", аптека, помещения для размещения организаций по управлению жилищным фондом) с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 929 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 929 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 14 августа 2019 года.
Взыскать с Правительства Ярославской области в пользу Скачкова Николая Юрьевича судебные расходы в виде: оплаты услуг по изготовлению отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости - 30 000 рублей, услуг представителя - 15 000 рублей, оплаты государственной пошлины - 300 рублей, расходы по оформлению доверенности - 1500 рублей, всего - 46 800 (сорок шесть тысяч восемьсот) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка