Решение Ярославского областного суда от 27 августа 2020 года №3а-268/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2020 года Дело N 3а-268/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Александрова Валерия Павловича, Александрова Владимира Павловича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Александров Валерий Павлович, Александров Владимир Павлович обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 38 623 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 674 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Александров Валерий Павлович, Александров Владимир Павлович являются собственниками указанного земельного участка и плательщиками земельного налога. Ими проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Отчетом, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 25 февраля 2015 года составляет 674 000 рублей.
В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 24 февраля 2016 года N 170-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 25 февраля 2015 года составляет 4 962 283, 04 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административными истцами заявлено также о взыскании в их пользу понесенных по административному делу судебных расходов.
В судебном заседании представитель административных истцов на основании доверенности Грачева А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Правительство Ярославской области представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, возражали против взыскания судебных расходов.
Заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил возражения на административный иск, в которых привел доводы о недостоверности выводов представленного административным истцом Отчета в подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка и наличии оснований для отказа в удовлетворении требований административного иска.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Переславль - Залесский Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направила, письменного отзыва на административный иск не представила суду.
Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Александрова Валерия Павловича, Александрова Владимира Павловича подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Александрову Валерию Павловичу, Александрову Владимиру Павловичу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 38 623 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для общего пользования (уличная сеть), расположенный по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 3 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением Переславль-Залесской городской Думы от 25.10.2018 года N 90 на территории городского округа Переславль - Залесский установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
До принятия указанного решения действовало решение Муниципального Совета Пригородного сельского поселения Переславского муниципального района от 25 октября 2012 года N 105 "Об установлении земельного налога", содержавшее аналогичные положения.
Таким образом, правоотношения административных истцов по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административных истцов возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Александров Валерий Павлович, Александров Владимир Павлович в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего им на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Земельный участок административных истцов не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 24 февраля 2016 года N 170-п.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 25 февраля 2015 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 25 февраля 2015 года в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, действовавшими до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 24 февраля 2016 года N 170-п.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 25 февраля 2015 года составила 4 962 283, 89 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 25 февраля 2015 года установлена в размере 674 000 рублей.
Изучив представленный Отчет, дополнительные пояснения по Отчету оценщика Григорьевой Л.А., данные при допросе в качестве свидетеля, а также изложенные в письменном виде, принимая во внимание те возражения, которые принесены на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд приходит к следующему:
Из Отчета следует, что рыночная стоимость земельного участка определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Для сравнения с объектами оценки оценщиком отобраны три объекта - аналога, к ценам которых оценщик применяла корректировки по тем ценообразующим характеристикам, которые отличают объекты - аналоги от объекта оценки.
Так, оценщиком применены корректировки на торг и на площадь.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что применение корректировки на торг необоснованно, так как объект оценки и объекты - аналоги относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьей 6 Закона Ярославской области "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ярославской области" у органов исполнительной власти Ярославской области и органов местного самоуправления имеется преимущественное право на выкуп земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения. В случае отказа указанных органов от выкупа продавец такого земельного участка невправе продавать его третьим лицам по цене иной, нежели была указана в извещении о продаже, которое направлялось в органы исполнительной власти области и в органы местного самоуправления.
Суд полагает, что приведенные доводы не являются доказательством отсутствия оснований для введения корректировки цен аналогов на уступку.
В соответствии с положениями вышеприведенных Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Закона Ярославской области "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ярославской области" их действие не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 3 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Таким образом, земельный участок - объект оценки и отобранные оценщиком объекты - аналоги не относятся к тем землям, в отношении которых органы государственной власти и органы местного самоуправления имеют преимущественное право на выкуп.
Следовательно, данные земли не ограничены в обороте, их реализация осуществляется по тем же рыночным законам, что и иных объектов недвижимости, в том числе путем снижения цены предложения в результате торга с продавцом.
В связи с этим, введение корректировки на торг к ценам аналогов обосновано.
Кроме того, суд принимает во внимание, что наличие у какого - либо субъекта гражданских правоотношений преимущественного права покупки объекта недвижимости не указывает на то, что в процессе продажи такого объекта его цена не будет снижена по сравнению с первоначальным предложением при соблюдении процедуры такой продажи, установленной законом.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены также сведения о шести предложениях по продаже земельных участков, находящихся в одном с оцениваемым объектом сегменте рынка и имевшихся на дату оценки, которые, по мнению Департамента, подлежали включению оценщиком в окончательную выборку в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Суд оснований согласиться с верностью данных возражений не находит.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, из содержания Отчета следует, что отобранные оценщиком аналоги полностью совпали с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, за исключением одного аналога, к которому применена корректировка на площадь.
Предложенные Департаментом объекты имеют большее число отличий от объекта оценки, в том числе часть предложений относится к землям под сельскохозяйственное производство, то есть не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования, существенно отличаются по площади.
Часть аналогов являются предложениями о продаже отдельных земельных участков в границах массива соответствующих дачных товариществ, что также отличается от функциональных характеристик объекта оценки, который предназначен для размещения объектов общего пользования.
Одно из предложений существенно отдалено от даты оценки, что требует корректировки и дополнительного объема исследований.
Наконец, отдельные предложенные Департаментом объекты не были обнаружены оценщиком на публичной кадастровой карте, при этом текст объявления об их продаже не содержит описания всех необходимых характеристик для сопоставления с объектом оценки, что исключает достоверность выводов при сопоставлении их качественных характеристик.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено, обоснованных возражений на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено суду.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административных истцов подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 674 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Александрова Валерия Павловича, Александрова Владимира Павловича подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Александрова Валерия Павловича, Александрова Владимира Павловича с настоящим административным иском в суд - 15 июля 2020 года.
Разрешая заявление Александрова Валерия Павловича, Александрова Владимира Павловича о взыскании в их пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таковых расходов административными истцами заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 85 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административных истцов по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административными истцами судебные расходы подлежат взысканию в их пользу.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с предоставленными ему полномочиями Приказом Росреестра от 26.12.2011 года N П/531.
Таким образом, в соответствии с требованиями заявления с ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в пользу Александрова Валерия Павловича подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 35 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В пользу Александрова Владимира Павловича с ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 35 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявления Александрова Владимира Павловича о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Александрова Валерия Павловича, Александрова Владимира Павловича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 38 623 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для общего пользования (уличная сеть), расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 674 000 (шестьсот семьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 25 февраля 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 674 000 (шестьсот семьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 25 февраля 2015 года.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 15 июля 2020 года.
Заявление Александрова Валерия Павловича о взыскании судебных расходов удовлетворить.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в пользу Александрова Валерия Павловича судебные расходы в сумме 35 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 35 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Заявление Александрова Владимира Павловича о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в пользу Александрова Владимира Павловича судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка