Решение Хабаровского краевого суда от 27 января 2020 года №3а-268/2019, 3а-22/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 января 2020 года Дело N 3а-22/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.О.Авраменко,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Макарова А.А. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Макаров А.А. в административном исковом заявлении оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, площадью 7 773 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что имел в собственности земельный участок площадью 5 347,69 кв.м., местоположение: <адрес>, с кадастровым номером N. По соглашению, которое направил в его адрес Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, производится перераспределение земель, в результате которого к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку присоединяются земли, находящиеся на территории города Хабаровска, право собственности на которые не разграничена, и образуется новый земельный участок площадью 7 773 кв.м. с кадастровым номером N. За увеличение площади земельного участка ему необходимо внести плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. По состоянию на 08.05.2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 18 062 664,21 рублей, о чем 08.05.2019 года в ЕГРП внесены сведения. При этом рыночная стоимость этого земельного участка, определенная на туже дату, составляет 7 912 914 рублей. Макаров А.А. просит установить кадастровую стоимость вновь образованного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 08.05.2019 года.
Определением суда от 11.12.2019 года к участию деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Хабаровска.
Административный истец Макаров А.А. в суд не явился, об отложении слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что он был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд посчитал возможным провести судебное заседание в его отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца Зубок М.Е. (полномочия подтверждены доверенностью от 01.12.2019 года сроком действия три года), настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска Дю-Попова Ю.А. (полномочия определены доверенностью от 11.10.2019 года сроком действия по 31.12.2020 года) в судебном заседании возражал против удовлетворения требований административного истца, ссылаясь на отсутствие у него права оспаривать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N. Полагает, что утвержденная кадастровая стоимость объекта недвижимости не затрагивает права и обязанности Макарова А.А. на этот объект, поскольку соглашение о перераспределении земельных участков сторонами не подписано, его право собственности на земельный участок площадью 7 912 кв.м. с кадастровым номером N не зарегистрировано, и владеет он земельным участком без правоустанавливающих документов. Объектов капитального строительства, которые бы принадлежали Макарову А.А. на праве собственности, на этом земельном участке не находятся. Также считает, что Макаров А.А., в силу положений статьи 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не мог являться заказчиком оценки земельного участка, поскольку этот объект ему не принадлежит. Кроме того, представленный административным истцом отчет об оценке имеет нарушения требования федеральных стандартов оценки. Применяя к объекту-аналогу N 4 корректировку на торг, оценщик не учел, что в тексте объявления о его продаже имеется указание "торга нет". Мнение оценщика, что продажа объекта в течение 9 месяцев вынуждает продавца торговаться, не соответствует желанию самого продавца. Описывая характеристики объекта-аналога N 2, оценщик указал, что земельный участок находится в непосредственной близости от крупных автодорог - ул.Бресткой, и применил понижающий коэффициент 0,8. Однако, эта улица не относится к автомагистралям, следовательно, применению подлежал повышающий коэффициент корректировки "на расположение относительно автомагистралей".
Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились, просили провести судебное заседание в их отсутствие. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях административный ответчик - министерство имущественных отношений Хабаровского края, не согласился с предъявленными требованиями, ссылаясь на то, что у административного истца отсутствует право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, которым он владеет без правоустанавливающих документов. Кроме того, представленный Макаровым А.А. отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, поэтому не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка. Оценщик, применяя сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, должен был подобрать объекты-аналоги, наиболее сходные с объектом оценки по ценообразующим факторам, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Однако, отобранные оценщиком 6 объектов-аналогов имеют значительное различие в площади по отношению к объекту оценки - либо в большую, либо в меньшую сторону. Информация и выводы оценщика о невозможности подобрать на рынке аналоги с наиболее близкой к объекту оценки площади в отчете отсутствуют. При определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, оценщик не учел такие стоимостные факторы, как: транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и не привел мотивы отказа от сравнения объектов по этим критериям. Отбирая объекты-аналоги, оценщик использовал еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска "Вся недвижимость Хабаровска" и интернет-ресурсы "Фарпост-барахолка", "Авито"-сайт объявлений, которые не содержат сведений о кадастровых номерах земельных участков, предлагаемых к продаже. Отсутствие этой информации не позволяет идентифицировать объекты недвижимости и определить основные их характеристики, в том числе вид разрешенного использования. Тем не менее, оценщик произвел сравнение объектов-аналогов по виду разрешенного использования, что порождает сомнения в обоснованности его выводов в этой части, вводит в заблуждение пользователей отчета, и нарушает требования пункта 14 ФСО N 1. Рассчитывая корректировку "на дату продажи/предложения" оценщик, применяя данные аналитического обзора "Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года", пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогичная изменениям на рынке земельных участков. Но такой подход не отвечает требованиям пункта 25 ФСО N7, так как он в отчете не обоснован.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заслушав показания свидетеля ФИО1, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Макаров А.А. владел на праве собственности земельным участком, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственное здание, площадью 5 347,69 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 17.06.2011 года.
На земельном участке, располагающемся по адресу: <адрес>, находятся объекты капитального строительства, собственниками которых является Макаров А.А.: - двухэтажное здание производственное, с условным номером N (право собственности в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 26.02.2007 года); -нежилое одноэтажное здание, кадастровый N (право собственности в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 06.06.2013 года); -нежилое одноэтажное здание, кадастровый N (право собственности в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано 06.06.2013 года).
Макаров А.А. 13.12.2018 года обратился в администрацию города Хабаровска с заявлением о перераспределении земельного участка с кадастровым номером N, находящегося в его собственности, и земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена.
Заместителем мэра города Хабаровска - директором департамента архитектуры, строительства и землепользования, 04.02.2019 года дано согласие N 01-02/1065 на перераспределение земельного участка с кадастровым номером N, находящегося в частной собственности Макарова А.А., и земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации города Хабаровска от 10.10.2018 года N 3526 "Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания) в границах пер. Камышового - ул. Автономной - проектируемой улицы в Железнодорожном районе г. Хабаровска".
В результате перераспределения образовался один земельный участок площадью 7 773,0 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственное здание, для размещения промышленных объектов, местонахождения: <адрес>. Земельный участок 08.05.2019 года поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N. В Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены: -средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края; -средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) на территории Хабаровского края; -кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.
В Единый государственный реестр недвижимости 08.05.2019 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по состоянию на 08.05.2019 года в размере 18 062 664,21 рублей.
Макаров А.А. 13.09.2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Решением комиссии от 02.10.2019 года N 32 заявление отклонено.
Макаров А.А. 10.12.2019 года обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 08.05.50109 года.
Довод административного ответчика и заинтересованного лица, что Макаров А.А. не имеет право оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости и выступать заказчиком оценки объекта недвижимости, суд находит несостоятельным, являющимся следствием неверного толкования норм материального права.
Как указано в части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 298).
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил (пункт 6), что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.06.2015 года N 159-пр утверждены правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной собственности Хабаровского края, землями и (или) земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории Хабаровского края.
В пункте 3 этих Правил указано, что размер платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, определяется как 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности Хабаровского края, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Хабаровского края, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате перераспределения указанных земельных участков или земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Хабаровского края, с земельными участками, находящимися в частной собственности.
Поскольку в результате увеличения площади земельного участка, находящегося в его собственности, за счет земель, право собственности на которые не разграничена, находящихся на территории г.Хабаровска, Макаров А.А. должен выкупить земельный участок, право собственности на который не разграничена, и размер такой платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости образовавшегося в результате земельного участка, то он имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости этого объекта недвижимости. Следовательно, он имеет право выступать заказчиком оценки земельного участка и обратиться с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в суд.
Наличие такого обстоятельства, как отсутствие подписанного Макаровым А.А. и администрацией г.Хабаровска соглашения о перераспределении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, не исключает право Макарова А.А. оспорить кадастровую стоимость земельного участка, образовавшегося в результате такого перераспределения. Образовавшийся в результате перераспределения земельный участок поставлен 08.05.2019 года на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственное здание, для размещения промышленных объектов, площадь 7 773 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", является с 13.12.2007 года членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный N) проведена оценка объекта недвижимости и подготовлен отчет N 112-07/2019 от 01.08.2019 года.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Содержание отчета об оценке от 01.08.2019 года N 112-07/2019 позволяет суду сделать вывод, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку. Рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 08.05.2019 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке указано, что для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, являющийся наиболее применяемым методом оценки. Наличие достоверной и достаточной информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, позволило оценщику учесть структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете обоснован (страницы 48-50, 58-59 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке указано, что определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки является земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (градостроительная зона расположения объекта): под производственное здание. Для размещения промышленных объектов, местонахождение: Хабаровский край, город Хабаровск. Исходя из положений нормативных документов, регулирующих виды разрешенного использования земельных участков на территории города Хабаровска (Правила землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекса РФ), оценщик определил, что для отбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных под производственную (производственно-складскую) застройку, располагающихся в производственных градостроительных зонах, так как оцениваемый объект находится в границах градостроительной зоны ПК-2 (зона предприятий III-IV класса опасности), которая законодательно относится к производственным зонам.
Для анализа рынка земельных участков г.Хабаровска, поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации: интернет-ресурс "Фарпост-барахолка" (http://www.farpost.ru), 2018 год (архив объявлений); Aвито-сайт объявлений (https://avito.ru) 2018 год (архив объявлений); Домофонд - сайт объявлений (https://domofond.ru); аналитический обзор "Земельный рынок Хабаровска. 1 квартал 2019 года", подготовленный ООО Региональный союз оценщиков "Кредо", представленный в научно-практическом журнале "Дальневосточный оценщик" N 1 (66) 2019.
Выявленные оценщиком сделки и предложения к продаже на открытом рынке земельных участков под производственную (производственно-складскую) застройку в г.Хабаровске, были проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по основным ценообразующим критериям: тип объекта, категория земель; выставлявшееся право на объект - право собственности или право аренды (при условии наличия об этом достоверных сведений); дата продажи - с 01.01.2018 года по 08.05.2019 года; условия продажи (торг) - предлагаемые к продаже на открытом рынке либо фактические сделки; местоположение (оценочная зона) - только те земельные участки, в отношение которых достоверно можно установить, что они находятся в одной из производственных градостроительных зон - К-1, К-2, П-1А, П-1И, П-2, П-3 (за исключением Центрального района города); расположение относительно автомагистралей - только те, в отношение которых можно достоверно установить их расположение относительно автомагистралей (у которых известен кадастровый номер или имеется конкретный адрес либо ориентир, по которому можно его установить); вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объекта) - "Земельные участки, предназначенные под строительство нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов)", который определялся на основании сведений публичной кадастровой карты, представленной на сайте Росреестра, при этом земельные участки, расположенные в общественно-деловых и жилых зонах г.Хабаровска, в качестве аналогов не рассматривались.
Оценщик отобрал 6 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подход. Различия в объектах-аналогах были скорректированы применением корректировок: "на дату продажи", "на условия продажи", "на передаваемые имущественные права", "на расположение относительно автомагистралей", "на местоположение", "на площадь".
В отчете об оценке указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м., которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок представлены в Отчетах (страницы 23-40, 41-45, 50-59 таблицы 5.1-5.6). В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации. К согласованию приняты объекты-аналоги NN 1, 3, 4, 5 и 6, поскольку по результатам полученной стоимости они вошли в доверительный интервал с диапазоном цен от 860 рублей/кв.м. до 1358 рублей/кв.м.. Аналог N 2 из последующего расчета был исключен, поскольку стоимость 1 кв.м. у него составила 2 467 рублей.
После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7 773 кв.м., находящегося по адресу<адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственное здание. Для размещения промышленных объектов, по состоянию на 08.05.2019 года составила 8 704 205 рублей.
Содержание отчета об оценке от 01.08.2019 года N 112-07/2019 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика, что используя открытые источники информации - еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал "Вся недвижимость Хабаровска", интернет-ресурсы "Фарпост-барахолка" и "Авито-сайт объявлений", оценщик отобрал объекты-аналоги, кадастровые номера которых неизвестны, что не позволяет провести их проверку по элементу сравнения "разрешенное использование (зонирование)". В отчете указано и подтверждается скриншотами объявлений, отобранных оценщиком, что сведения о месте нахождения и назначении земельных участков, предложенных к продаже, были указаны в текстах объявлений. Наличие этих сведений проверялись оценщиком с помощью публичной кадастровой карты. Совокупность полученных данных позволили оценщику установить, какой вид разрешенного использования имеют земельные участки, в каком районе (градостроительной зоне) города они находятся. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади), административным ответчиком не представлены.
Вопреки доводам административного ответчика, различия объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади скорректировано применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Административный ответчик считает, что оценщик неправомерно при расчете корректировки "на дату продажи/предложения" использовал сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре "Рынок недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года", исходя из того, что динамика изменения цен нам рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков. Такой вывод ничем не обоснован и повлек неверное определение рыночной цены объекта оценки. Эта позиция административного ответчика не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, а является следствием невнимательного прочтения отчета.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В подпункте "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчете об оценке приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировки "на дату продажи (предложения)". Оценщик рассчитывал эту корректировку, учитывая основные показатели рынка земельных участков под производственно-складскую застройку в 2008-2019 года, приведенные в таблице "Основные показатели земельного рынка под промышленную застройку в 2008-2019 гг" в аналитическом обзоре "Земельный рынок Хабаровска. 1 квартал 2019г", подготовленном ООО ИД "Кредо", rso_kredo@list.ru. Сведений о том, при расчете этой корректировки оценщик пользовался аналитическим обзором "Рынок недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года", и что за аналогию была принята динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости, в отчете не имеется. Мнение административного ответчика о необходимости применения иных корректирующих коэффициентов, иного порядка расчета не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края не является специалистом в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, не представлены суду.
Довод административного ответчика, что оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно исключил такие параметр сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), суд не принимает во внимание, поскольку такая позиция свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и норм материального права.
Оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки по показателю "местоположение" и "расположение относительно автомагистралей", которые включают в себя сравнение ценности (престижности) района (оценочной зоны), в котором находятся земельные участки, расположение участка внутри квартала (на удалении от проезжей части) и на краю квартала, их удаленность от основных транспортных потоков, наличие свободного выезда (выхода) к автомагистралям, степень обеспеченности инфраструктурой (имеющей большое значение для участков, предназначенных для производственной застройки), и произвел соответствующие корректировки. В отчете приведен расчет корректировок.
Не нашел своего подтверждения и довод заинтересованного лица о необоснованном применении к объекту-аналогу N 4 корректировки "на условия продажи (торг)", продавец которого в объявлении указал о нежелании торговаться.
Как указано в подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Оценщиком в качестве объектов-аналогов использовано 6 земельных участков, предложение о продаже которых были представлены на рынке в 2018 году (ни по одному сделка до даты оценки не заключена). Исходя из того, что продавец выставляет на рынок товар, объявляя, как правило, наибольшую возможную цену, которая изменяется в процессе торга между покупателем и продавцом, оценщик произвел корректировку цен предложений всех объектов-аналогов, учитывая период, прошедший между датой предложения и датой оценки (до полугода). Применение такой корректировки только к 5 объектам-аналогам, из шести, свидетельствовало бы об отсутствии единообразного подхода к оценке и нарушило бы требования подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7
Суд не может согласиться с доводом заинтересованного лица о неверном применении размера коэффициента к объекту-аналогу N 2 при расчете корректировки ""на расположение относительно автомагистралей", так как он опровергается установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствами.
В отчете об оценке указано, и свидетель ФИО1 суду показал, что объект-аналог N 2 находится в непосредственной близости от автомагистрали - ул. Бресткой, о чем свидетельствуют данные дорожной карты города Хабаровска, находящейся в свободном доступе. Стоимость земельных участков, расположенных вблизи автомагистралей, всегда выше стоимости земельных участков, располагающихся на удалении от таких магистралей. Для приведения объекта-аналога N 2 к одинаковым оценочным факторам объекта оценки, который находится на удалении от автомагистралей, необходимо применить понижающий коэффициент к его цене.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчетов, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Макаров А.А. обратился в Комиссию 13.09.2019 года, а в суд - 10.12.2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.05.2019 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 08.05.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Макарова А.А. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -под производственное здание. Для размещения промышленных объектов, площадь 7 773 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 08.05.2019 года в размере 7 912 914 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 13 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка