Решение Вологодского областного суда от 26 ноября 2018 года №3а-268/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2018 года Дело N 3а-268/2018
от 26 ноября 2018 г. N 3а-268/2018
г.Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Галягина Е.И. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Галягин Е.И. является собственником объекта недвижимости - кирпичного здания материального склада, назначение - нежилое здание, площадь ..., этаж - 1, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.8-9).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 14 февраля 2014 года определена в размере 9 961 189 руб. 96 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.7).
Галягин Е.И., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> NN..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... являющимся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
Согласно представленному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости - кирпичного здания материального склада с кадастровым номером N... по состоянию на 14 февраля 2014 года составила 2 546 000 руб.
С учётом уточнения исковых требований просил пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N....
Административный истец Галягин Е.И. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель административного истца Еремин А.А. уточнённые исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление. Просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Галягина Е.И., как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N N..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> NN... требованиям Федеральных стандартов оценки в части того, что отобранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам (назначению, площади, коммуникациям), при этом суммарная корректировка для объектов-аналогов составляет более 30 %, что превышает предел вариации, отражающий отклонение от среднерыночных условий в рамках сегмента объекта оценки (страница 26) (пункт 226 ФСО N 7, пункт 5 ФСО N 3). Оценщик при исключении стоимости земельного участка из стоимости единого объекта (стр. 40, 47) для определения доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости использует не актуальные на дату оценки аналитические материалы, при этом оценщиком не обосновано, что данные экспертные оценки учитывают специфику соотношения доли земли производственного назначения в едином объекте недвижимости для локального рынка. Согласно рыночным данным доля земельных участков производственного назначения в едином объекте города Вологды составляет 7-10 % (п. 8 ФСО М 1, п. 5 ФСО N 3).
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определённой в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Вологодской области не оспаривает.
Оценщик ...., проводивший оценку указанного объекта недвижимости, представил пояснения к отчёту об оценке от <ДАТА> NN... по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указал, что в пункте 2б2 ФСО N 7, пункте 4 ФСО N 3 не содержится упоминания о пределе вариации в отношении объектов - аналогов в размере 30 %, напротив, указанные нормы говорят о том, что подбираемые аналоги должны относиться к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, что оценщиком и было отражено в отчёте. Объектом оценки является нежилое здание материального склада, которое относится к производственно-складскому (промышленному) использованию, все объекты-аналоги относятся так же к промышленной застройке. Оценщиком при составлении отчёта в части сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки были полностью выполнены условия пункта 22б ФСО N 7, пункта 5 ФСО N 3.
В отношении второго замечания оценщик указал, что при составлении отчёта об оценке оценщик руководствовался материалами статьи Лейфера Л.А., опубликованной в журнале "Вопросы оценки", 2003 года, в тексте которой содержатся данные об объектах производственно-складского назначения, что отражено на страницах 39 и 46 отчёта.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА> NN... приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА> N N..., выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем Ереминым А.А
Учитывая вышеизложенное, исковые требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Галягин Е.И. не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Галягиным Е.И. в суд 17 сентября 2018 года.
Следовательно, датой обращения Галягина Е.И. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 17 сентября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Галягина Е.И. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - кирпичного здания материального склада, назначение - нежилое здание, площадь ..., этаж - 1, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 546 000 рублей по состоянию на дату оценки на 14 февраля 2014 года.
Датой обращения Галягина Е.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 17 сентября 2018 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка