Дата принятия: 02 октября 2020г.
Номер документа: 3а-267/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 октября 2020 года Дело N 3а-267/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Открытое акционерное общество (ОАО) "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 272 786 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 184 425 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ОАО "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез"" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 184 425 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 362 142 510,02 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Тужилкина К.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ОАО "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ОАО "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез" является собственником земельного участка площадью 272 786 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ОАО "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 362 142 510,02 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 184 425 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Дятловым Е.Г., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> соответствуют законодательству об оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного земельного участка является достоверной.
Анализируя имеющиеся в деле доказательства величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд приходит к следующему:
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Возражая против достоверности указанного Отчета, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области ссылался на отсутствие в Отчете об оценке повышающей корректировки на наличие коммуникаций в отношении аналога N 3 (<адрес>), а также на ошибочное использование оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца аналога N 1 <адрес>) и аналога N 5 (<адрес>), поскольку стоимость 1 кв.м данных объектов недвижимости значительно отличается от стоимости других аналогов, что говорит о неоднородности выборки и погрешности в расчетах. Кроме того, на земельном участке, являющемся аналогом N 1 расположены два объекта капитального строительства.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Согласно подпункту "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки оценщиком должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Так, в процессе сбора информации оценщиком были рассмотрены все земельные участки, предлагаемые к продаже в г. Ярославле. Основным критерием отбора аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемых земельных участков была определена площадь более 1 га. В результате проведенного исследования было выявлено шесть объектов-аналогов, которые отвечают заявленному выше критерию.
Из Отчета следует, что объект оценки имеет площадь 272 786 кв.м., что соответствует 10 га, объекты аналоги относятся к диапазону 1-2,5 га. Объект недвижимости административного истца находится в диапазоне более 10 га, то есть его площадь выходит за границы указанного в Отчете интервала, а площадь земельных участков объектов-аналогов имеют меньшую площадь и находятся в рамках меньших диапазонов. Согласно Справочнику оценщика-2018. Земельные участки. Часть 2" при значительной разнице площади оцениваемых объектов и аналогов применяется корректировка, рассчитанная с использованием степенной зависимости, что и было сделано оценщиком.
Суд полагает данные выводы оценщика вполне обоснованными, подтвержденными сведениями об объекте оценки и об аналогах и не противоречащими федеральным стандартам оценки.
Довод административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, находятся два объекта капитального строительства, опровергается данными с публичной кадастровой карты и выпиской из ЕГРН.
Определяя необходимость введения корректировки на наличие коммуникаций, а именно газоснабжения в отношении аналога N 3 (<адрес>), оценщик исходила из того, что в тексте объявления о продаже земельного участка указано, что по границам объекта недвижимости заведен свет, газ и вода.
По указанным основаниям, действия оценщика по введению корректировки на наличие коммуникаций в размере 1,15 к цене аналога N 3 являются вполне обоснованными, подтвержденными содержащейся в Отчете информацией и требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, соответствуют.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено, обоснованных возражений на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено суду.
При этом, суд принимает во внимание также, что в рамках производства экспертизы экспертом определен рыночный диапазон цен предложений земельных участков под индустриальную застройку в городе Ярославле. Согласно выводам эксперта этот диапазон составил 225 - 2 702 рублей за 1 кв.метр. Полученное оценщиком значение составляет 676 рублей за 1 кв.метр, что соответствует установленному экспертом диапазону.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, в размере 184 425 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ОАО "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ОАО "Научно-исследовательский институт "Ярсинтез" с настоящим административным иском в суд - 17 июля 2020 года.
Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ОАО "НИИ "Ярсинтез" на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
На основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 184 425 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 50 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ОАО "НИИ "Ярсинтез".
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "Стремление", работником которого является эксперт Дятлов Е.Г.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Открытого акционерного общества "Научно - исследовательский институт "Ярсинтез" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 272 786 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 184 425 000 (сто восемьдесят четыре миллиона четыреста двадцать пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 184 425 000 (сто восемьдесят четыре миллиона четыреста двадцать пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 июля 2020 года.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Научно - исследовательский институт "Ярсинтез" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Стремление" оплату судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
