Решение Пензенского областного суда от 21 мая 2020 года №3а-267/2019, 3а-12/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2020 года Дело N 3а-12/2020
Именем Российской Федерации
21 мая 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сура-моторс-авто" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сура-Моторс-авто" (далее ООО "Сура-Моторс-авто", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 23 427 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания (склад), мастерской, нежилого здания, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 11 760 000 руб.
Представитель административного истца ООО "Сура-Моторс-авто" Мисюряева Н.В. (доверенность от 26 октября 2018 г.) в судебном заседании уточнила требования по результатам проведенной по делу экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 12 018 168 руб.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" Пензенской области (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Канаев В.В., представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы Ермакова Т.В. при вынесении решения полагались на усмотрение суда.
Административный ответчик Департамент государственного имущества Пензенской области, заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пензенской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи своевременно и надлежащим образом извещенными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
От представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. поступили возражения на административное исковое заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя указанного органа.
От представителя заинтересованного лица Управление Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., представителей заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" Бубнова Д.Б. и Сержантовой О.В. поступили отзывы с просьбой о вынесении решения на усмотрение суда (л.д. 62-63, 67 - соответственно) и заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО "Сура-Моторс-авто" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 23 427 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилого здания (склад), мастерской, нежилого здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20 января 2010 г. <адрес> и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 6 декабря 2019 г. N КУВИ - 001/2019-2951753 (л.д. 6, 59-61).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Поскольку ООО "Сура-Моторс-авто" является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 18 271 185 руб. 84 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 ноября 2019 г. N КУВИ - 001/2019-2835708 (л.д. 5).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 8 августа 2019 г. N ОЦ-1638/1-19, подготовленный оценщиком ООО "Центр независимой экспертизы" И.С.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 11 760 000 руб.
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО14
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Тимакиной О.В. от 16 марта 2020 г. N 3831/2-2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 12 018 168 руб. (л.д. 110-126).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 12 018 168 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 16 марта 2020 г. N 3831/2-2 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент земельных участков под производственно-складскую застройку, в связи с чем анализ ранка производился в отношении участков из данного сегмента рынка.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на площадь, конфигурацию и рельеф участка (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Т.О.В. составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировала сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном подборе объектов-аналогов из сегмента производственно-складской недвижимости, в то время как объект оценки используется для коммерческой деятельности, судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Согласно выписке из ЕГРН от 6 декабря 2019 г. N КУВИ-001/2019-29517533 объект оценки имеет разрешенное использование для размещения нежилого здания (склад), мастерской, нежилого здания; в ходе экспертного осмотра, состоявшегося 10 января 2020 г., установлено, что фактическое использование земельного участка соответствуют виду разрешенного использования ввиду расположения на нем нежилого здания складского назначения. При таких обстоятельствах эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что объект оценки относится к сегменту под производственно-складскую застройку, в связи с чем объекты-аналоги отобраны из данного сегмента рынка.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о недостоверности заключения эксперта ввиду отсутствия информации о точном местоположении объектов-аналогов N 1 и N 2 (что не позволяет сравнить их характеристики с характеристиками объекта-исследования) судом установлено, что приложенные к заключению эксперта скриншоты объявлений содержат указание на месторасположение данных земельных участков на ул. Аустрина г. Пензы, а также характеристики, позволяющие осуществить сопоставление с объектом оценки. Кроме того, объявления о продаже объектов-аналогов содержат номера телефонов контактных лиц, что позволило восполнить недостаток информации.
Довод того же лица о несопоставимости объекта-аналога N 3 и объекта исследования по местоположению без применения корректировки судом отвергается, исходя из следующего.
Объект оценки так же как и объект-аналог N 3 располагается на второй линии застройки; при этом из схемы проезда к последнему (содержащейся в скриншоте объявления о его продаже) усматривается возможность проезда к нему через земли общего пользования. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что объект-аналог N 3 и объект оценки сопоставимы по данному критерию, в связи с чем применение корректировки не требуется.
Довод административного ответчика о недостатках заключения эксперта по причине отсутствия в нем сведений о правилах отбора объектов-аналогов, использованных для оценки, из числа других, судом отвергается, исходя из следующего.
Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства по трем уровням: функциональному, конструктивному, параметрическому. В ходе экспертного исследования установлено, что основным ценообразующим фактором в настоящем случае является местоположение земельных участков. В этой связи при отборе объектов-аналогов был учтен фактор их местоположения в Октябрьском районе г. Пенза (ул. Аустрина - объекты-аналоги N 1 и N 2, ул. Г.Титова - объект-аналог N 3). Кроме того, отобранные объекты-аналоги более чем иные сопоставимы с объектом исследования по иным параметрам (наличие коммуникаций, вид передаваемого права, условия продажи и т.п.)
Неправильное указание на странице 22 экспертного заключения кадастрового номера объекта исследования является технической ошибкой, не повлияло на выводы эксперта, в связи с чем также не может служить основанием для признания данного доказательства недопустимым.
Суд принимает во внимание, что сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта, ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", администрация г. Пензы после допроса эксперта оставили разрешение требований на усмотрение суда, а Департамент государственного имущества Пензенской области не поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 16 марта 2020 г. N 3831/2-2 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 12 018 168 руб.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 12 018 168 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
При таких обстоятельствах требования ООО "Сура-Моторс-авто" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Первоначально административный истец ООО "Сура-Моторс-авто" обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденной приказом Департамента государственного имущества Пензенской области 7 октября 2019 г., решением N 15.5 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденной приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 6 мая 2019 г. N 250 заявление ООО "Сура-Моторс-авто" отклонено. В последующем административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением 26 ноября 2019 г. (л.д. 43,44-45)
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Сура-Моторс-авто" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 23 427 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения нежилого здания (склад), мастерской, нежилого здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г., в размере, равном его рыночной стоимости, - 12 018 168 (двенадцать миллионов восемнадцать тысяч сто шестьдесят восемь) рублей.
Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью "Сура-Моторс-авто" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 7 октября 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 мая 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка