Решение Вологодского областного суда от 18 октября 2018 года №3а-267/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 октября 2018 года Дело N 3а-267/2018
от 18 октября 2018 года N 3а-267/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Николенко А.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Николенко А.С. является арендатором объекта недвижимости - земельного участка, общая площадь ...., кадастровый номер N..., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания зданий производственного значения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и договором аренды от <ДАТА> N... (л.д. 6-10, 59-60).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 5 831 583 руб. 60 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 11).
Николенко А.С., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как арендатора недвижимого имущества, поскольку расчёт арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком ИП В.С.А., являющимся членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков".
Согласно отчёту рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 553 000 руб.
С учётом уточнения исковых требований административный истец Николенко А.С. просила восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N....
Административный истец Николенко А.С. в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области Матросова И.С. поддержала доводы отзыва на административное исковое заявление. Разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставила на усмотрение суда. Просила принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель административного ответчика администрации города Вологды в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.88).
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку Николенко А.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., расчёт арендной платы по договору аренды земельного участка от 12 апреля 2018 года N 24-1379гс производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.10), следовательно, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 5 831 583 руб.60 коп. внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Николенко А.С. в суд 14 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
В государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является основанием для восстановления Николенко А.С. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком ИП В.С.А.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 553 000 руб.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Департаментом имущественных отношений Вологодской области, администрацией города Вологды указано на несоответствие отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N... требованиям Федеральных стандартов оценки в части того, что при выборе объектов-аналогов оценщиком не проведён анализ соответствия рыночных данных критериям отбора, выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчётах других рыночных предложений не обоснован; информация о наличии торга для объектов-аналогов не подтверждена. Для объекта-аналога N 1 в копии объявления указано - торга нет. Следовательно, корректировка на торг оценщиком применена необоснованно. Ввиду отсутствия кадастровых номеров не имеется возможности по указанным в отчёте оценщика адресам установить достоверную информацию о существовании и основных характеристиках объектов-аналогов, применяемых оценщиком. При проведении оценки экспертом принимаются за объекты-аналоги земельные участки с местоположением, существенно отличающимся от местоположения оцениваемого земельного участка.
Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определённой в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... административные ответчики не оспаривали.
Оценщик В.С.А.., проводивший оценку указанного объекта недвижимости, представил пояснения к отчёту об оценке N... от <ДАТА> по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указал, что объём доступных оценщику рыночных данных представлен в п. 15.3 отчёта. На странице 44 отчёта указаны критерии отбора для объектов-аналогов: территориальное расположение на карте города (промышленные районы города), в связи с чем использованы цены на земельные участки, расположенные в соседнем районе города (Заречье) ввиду отсутствия предложений в районе расположения оцениваемого объекта (Водники); разрешённое использование земельного участка - пригодные для производственно-складской застройки. По остальным критериям объекты сопоставимы с объектом оценки. Оценщиком использована подтверждённая информация, выявленная в результате телефонного разговора в отношении характеристик, точного местоположения, оснащения инженерными сетями и др., в результате чего подобраны наиболее близкие по ценообразующим факторам к оцениваемому объекту аналоги. Оценщик использовал информацию в качестве объектов-аналогов, которая опубликована ретроспективно. В результате телефонных разговоров выяснялись все необходимые сведения и характеристики объектов, в связи с чем корректировка на торг является обоснованной.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА> N..., приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА> N..., выполненного оценщиком ИП В.С.А.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Николенко А.С. не обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Николенко А.С. в суд 14 сентября 2018 года.
Следовательно, датой обращения Николенко А.С. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... следует считать 14 сентября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Николенко А.С. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление Николенко А.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации и обслуживания зданий производственного значения, площадь ...., кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 553 000 рублей по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Датой обращения Николенко А.С. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 14 сентября 2018 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка