Решение Амурского областного суда от 10 января 2018 года №3А-267/2017, 3А-130/2018

АМУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 января 2018 года Дело N 3А-130/2018
Амурский областной суд в составе:
судьи Косарева Е.Н.,
секретаря судебного заседания Китаева И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Сухих П. П. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
Сухих П.П. обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N.
В обоснование своих требований истец Сухих П.П. указал, что на основании договора аренды от 23 сентября 2011 года N104/11 он пользуется земельным участком с кадастровым N, площадью 4425 кв.м., по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>.
Постановлением от 05 ноября 2013 года N537 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N утверждена в сумме 8778624,75 рублей, которую он считает завышенной.
Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2017 года N319-17 выполненному ООО "АмурОценка" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N определена в размере 2239000 рублей.
Он просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 4425 кв.м., по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости в сумме 2239000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Сухих П.П. - Кучеренко А.Ю. исковые требования поддержал в полном объёме, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере равной его рыночной стоимости в сумме 2239000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2017 года N319-17 выполненному ООО "АмурОценка".
Представитель правительства Амурской области Воронов В.Г. против удовлетворения исковых требований административного истца не возражал, указав, что существенных ошибок в Отчёте об оценке от 24 июля 2017 года N319-17 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N влияющих на итоговый результат об его рыночной стоимости не имеется.
Представители администрации пгт. Серышево Серышевского района Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Амурской области и административный истец Сухих П.П. в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Представители филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Амурской области и Управления Росреестра по Амурской области в письменных отзывах разрешение вопроса о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оставили на усмотрение суда.
Представитель администрации пгт. Серышево Серышевского района Амурской области в письменном отзыве просил отказать административному истцу в удовлетворении иска о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, указав, что представленный истцом Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости не содержит сведений об анализе рынка объектов оценки в п. Серышево, не корректно подобраны объекты аналоги, поэтому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N не может быть признана достоверной.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 23 сентября 2011 года N104/11 Сухих П.П. пользуется земельным участком с кадастровым N, площадью 4425 кв.м., по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>.
Постановлением Правительства Амурской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области" от 05 ноября 2013 года N 537, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N утверждена в сумме 8778624,75 рублей, по состоянию на 01 января 2013 года.
Согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2017 года N319-17 выполненному ООО "АмурОценка" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N определена в размере 2239000 рублей.
Изучив материалы дела, исковые требования Сухих П.П., изложенные в его административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании его представителя Кучеренко А.Ю., представителя правительства Амурской области Воронова В.Г., другие материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).
Предметом требований Сухих П.П. является пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, площадью 4425 кв.м..
Согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 N225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.
Согласно ст.24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (п.п.2 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28).
В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).
В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2017 года N319-17 выполненный ООО "АмурОценка", как документ, содержащий сведения доказательственного значения, а также положительное экспертное заключение от 12 сентября 2017 года N446/09/017 на указанный Отчёт, представленные административным истцом, подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
Судом установлено, что на основании распоряжения главы администрации п. Серышевского района от 23 сентября 2011 года N466р КУМИ Серышевского района и Сухих П.П. заключили договор аренды земельного участка с кадастровым N, площадью 4425 кв.м., по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена Постановлением Правительства Амурской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области" от 05 ноября 2013 года N 537.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Как следует из постановления Правительства Амурской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области" от 05 ноября 2013 года N537, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.
Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.
Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки
В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО N7).
Судом исследован Отчет об оценке об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым N от 24 июля 2017 года N319-17 выполненный ООО "АмурОценка"на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).
Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).
Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 24 июля 2017 года N319-17, следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N оценщик исследовал анализ рынка недвижимости и рассчитал его рыночную стоимость методом сравнительного подхода, используя метод сравнения продаж, что соответствует п.10, 12, 22 ФСО N1. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюктуры, аналогов объектов оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.
Отчёт от 24 июля 2017 года N319-17 выполнен оценщиком Ф.И.О.2 состоящей в саморегулирующей организации оценщиков (свидетельство от 24 апреля 2009 года N0558); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности N) (л.д.7 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.
Судом исследовано положительное экспертное заключение от 12 сентября 2017 года N446/09/017 на Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 24 июля 2017 года N319-17, выполненное экспертом Союза СРО "Сибирь" Ф.И.О.1 (член Некоммерческого партнёрства Саморегулируемой организации оценщиков "СИБИРЬ" (регистрационный N от 06 апреля 2016 года), которое соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N5)" утв. Приказом Минэкономразвития от 04 июля 2011 года N328, о порядке её проведения, содержания и утверждения.
В письменном отзыве представитель администрации пгт. Серышево Серышевского района Амурской области оспаривает представленные административным истцом доказательства, о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, однако в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ он не представил суду доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке земельного участка от 24 июля 2017 года N319-17. Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названных отчётов об оценке, ходатайств о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объектов недвижимости не заявлено.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 24 июля 2017 года N319-17 и положительное экспертное заключение от 12 сентября 2017 года N446/09/017 на указанный Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости соответствуют требованиям ст.59 КАС РФ и являются допустимыми доказательствами, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.
При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление Сухих П.П. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>, и установлению её равной рыночной стоимости в размере 2239 00 рублей.
В силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Сухих П. П. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>, и установить её равной рыночной стоимости в размере 2239000 (два миллиона двести тридцать девять) рублей, по состоянию на 01 января 2013 года.
Датой подачи заявления Сухих П.П.. о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 октября 2017 года.
Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4 425 кв. м с кадастровым N, по адресу: Амурская область Серышевский район пгт. Серышево <адрес>, в соответствии со ст.35 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N218-ФЗ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Н. Косарев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка