Решение Ярославского областного суда от 22 октября 2020 года №3а-266/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2020 года Дело N 3а-266/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Универмаг "Юбилейный" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Универмаг "Юбилейный" обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнений) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, вид - здание, площадью 12 166, 1 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 122 415 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ЗАО "Универмаг "Юбилейный" является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному индивидуальным предпринимателем Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 122 415 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 354 344 261, 18 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Соколова Л.А. административный иск поддержала, с учетом выводов судебной экспертизы оставила определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск в его удовлетворении возражала.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области оставило разрешение требований административного иска на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Правительство Ярославской области, Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Григорьеву Л.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Свинину Н.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО "Универмаг "Юбилейный" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ЗАО "Универмаг "Юбилейный" является собственником объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, вид - здание, площадью 12 166, 1 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;
2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год.
В указанный Перечень под номером 309 внесен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является ЗАО "Универмаг "Юбилейный".
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание что ЗАО "Универмаг "Юбилейный" является собственником нежилого здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 года N 31-н, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость, следовательно, права и законные интересы ЗАО "Универмаг "Юбилейный" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 354 344 261, 18 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 122 415 000 рублей.
По административному делу проведена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
Согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Григорьевой Л.А., Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
При исследовании Отчета экспертом установлено следующее:
- оценщиком не определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект; Отчет содержит противоречивые сведения об использовании объекта недвижимости; оценщиком не исследован рынок продаж и аренды торгово - офисной недвижимости, к которой относится оцениваемый объект; в качестве аналогов оценщиком использованы объекты производственного назначения, тогда как в Отчете содержится информация об использовании в данных целях 1, 97 % всей площади здания; в Отчете отсутствует обоснование отказа от использования всей доступной информации об аналогах; отсутствует анализ ценообразующих факторов. Приведенные факты являются нарушением пунктов 10, 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611;
- оценщиком неверно определено наиболее эффективное использование объекта оценки, выводы оценщика в данной части не доказаны, что является нарушением пунктов 12, 13, 17 ФСО N 7;
- оценка рыночной стоимости объекта затратным подходом выполнена недостоверно (неверно определена расценка для расчета восстановительной стоимости объекта; неверно определены строительный объем здания, физический износ; определенная оценщиком величина предпринимательской прибыли им не подтверждена), что является нарушением пункта 24 ФСО N 7, пунктов 5, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299;
- имеют место нарушения при расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом: не подтверждена величина чистого операционного дохода от сдачи помещений в аренду; не подтвержден размер операционных расходов; в части величины безрисковой ставки Отчет содержит противоречивые сведения; не подтверждены выводы оценщика при определении величины премии за ликвидность; оценщиком дважды учтен чистый операционный доход при расчете рыночной стоимости; в Отчете отсутствует методика расчета земельного участка под объектом капитального строительства. Указанные факты свидетельствуют о нарушении оценщиком пунктов 5, 11, 8, 13 ФСО N 3, пунктов 20, 23 ФСО N 7;
- при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным походом отсутствуют сведения об использованном аналоге; не обоснована скидка на торг; не подтверждаются выводы оценщика о нахождении объекта оценки и отдельных аналогов не на "красной линии"; нарушена методология применения корректировки на "тип здания"; корректировка на местоположение к отдельным аналогам необоснованна; отдельные объекты - аналоги не сопоставимы с объектом оценки по площади; использованы несопоставимые объекты с объектом оценки по назначению. Указанные факты являются нарушением пунктов 5, 8, 11 ФСО N 3, пунктов 10, 11, 22 ФСО N 7.
- отсутствует обоснование присвоения весов примененным подходам, что является нарушением пунктов 5, 13 ФСО N 3, пункта 28 ФСО N 7.
Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Суд также не находит оснований не согласиться с указанными выводами. Они подтверждаются содержанием Отчета, соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности.
В связи с этим, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном Отчетом, - 122 415 000 рублей.
Поскольку экспертом установлено, что Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не является достоверной, в соответствии с поставленными в определении суда вопросами экспертом выполнен самостоятельный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
В соответствии с выводами экспертного заключения рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года оставила 174 211 000 рублей.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным и доходным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.
Из экспертного заключения следует, что в рамках как доходного, так и сравнительного подходов экспертом получено значение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), включающего стоимость как объекта капитального строительства, так и земельного участка, на котором он расположен.
В связи с этим, экспертом произведено исключение стоимости земельного участка из стоимости ЕОН.
Определяя величину исключения, эксперт применила справочные данные, а именно Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, которым предлагается определять стоимость земельного участка в составе ЕОН в размере 0, 770 (23%).
Суд полагает данные действия эксперта в рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца вполне обоснованными и не противоречащими требованиям пунктов 5, 11 ФСО N 3.
Требований об определении стоимости земельного участка под зданием путем расчета его рыночной стоимости законодательство об оценочной деятельности не содержит. Способ определения данной величины относится к компетенции оценщика, либо эксперта в случае экспертного определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Кроме того, в судебном заседании экспертом приведены обоснованные доводы о том, что Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, предлагается долю земельного участка в составе единого объекта недвижимости для торговых объектов определять в размере 20 - 25 %, долю благоустройства и внешних сетей - в размере 0 - 40 %.
Таким образом, определенная экспертом доля земельного участка в составе ЕОН в размере 23 % соответствует аналогичному диапазону, предложенному для государственной кадастровой оценки. В связи с этим, данную величину нельзя признать необоснованной или завышенной.
Возражений относительно достоверности экспертного заключения в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Анализ выполненного экспертом расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в полном объеме дает суду основания полагать, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнен экспертом в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полученная по результатам расчета величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, 174 211 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ЗАО "Универмаг "Юбилейный" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ЗАО "Универмаг "Юбилейный" с настоящим административным иском в суд - 15 июля 2020 года.
Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с заявлением оплата судебной экспертизы подлежит взысканию в пользу ООО "Ярэксперт", работником которого является эксперт Григорьева Л.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Универмаг "Юбилейный" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение - нежилое здание, вид - здание, площадью 12 166, 1 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 174 211 000 (сто семьдесят четыре миллиона двести одиннадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 15 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" оплату судебной экспертизы в размере 95 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 6 ноября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка