Решение Тамбовского областного суда от 21 ноября 2019 года №3а-266/2019

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 ноября 2019 года Дело N 3а-266/2019
Именем Российской Федерации
*** ***
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.
при секретаре Абросимовой И.Н.,
с участием представителя административного истца по доверенности Мукина А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Тамбовский государственный университет имени Г.Р. Державина" к Комитету по управлению имуществом ***, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Тамбовский государственный университет имени Г.Р. Державина" (далее - административный истец) обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором с учетом его последующего уточнения просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на *** в размере 3 585 108 руб. согласно отчету оценщика ИП Мамонтова О.А. об оценке *** от ***.
В судебном заседании представитель административного истца Мукин А.П. поддержал административное исковое заявление.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее- ТОГБУ "ЦОКСОН"), заинтересованного лица Администрации Тамбовской области просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на недопустимость отчета оценщика, составленного с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Считал, что оценщиком неверно применены источники используемых при расчете данных, необоснованно введена понижающая корректировка на дату продажи объектов-аналогов, подпадающих в типичный срок экспозиции.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области) и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области) в письменных отзывах просили в удовлетворении предъявленных к ним требований отказать по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что не являются надлежащими административными ответчиками по делу.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под служебно-технический блок (гаражи), расположенный по адресу: ***.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Кадастровая стоимость земельного участка административного истца утверждена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года N 854 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области" в размере 4 988 016 руб. 04 коп..
Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение уточненных требований представлен выполненный оценщиком ИП Мамонтовым О.А. отчет об оценке ***-*** от ***, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на *** составляет 3 585 108 руб..
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При исследовании отчета оценщика у суда возникли сомнения, которые не были разрешены путем опроса оценщика в качестве свидетеля в судебном заседании, в достоверности выводов о рыночной стоимости объекта оценки, учитывая использование оценщиком информации об объекте-аналоге ***, стоимость которого составляла 1 200 000 руб. на дату предложения июль 2016 года, при том, что в этом же отчете имеется информация о стоимости того же объекта-аналога в 2 650 000 руб. на май 2017 года, то есть дату, приближенную к дате оценки объекта оценки.
Нельзя не принять во внимание, что использованный оценщиком удельный показатель стоимости объекта-аналога *** за 1 кв.м. равный 584 руб. 23 коп. в 2 раза ниже средних сложившихся цен на рынке аналогичных земельных участков в г.Тамбове, что в сравнении с двумя другими объектами-аналогами не претерпело изменений даже после введения корректировок по ценообразующим их факторам.
Кроме этого, при расчете итоговой стоимости применена корректировка по ценообразующему фактору "сегментация земельных участков" при отсутствии в отчете анализа оценщиком рынка земельных участков 7 сегмента "транспорт" в сравнении с участками 6 сегмента "производственная деятельность".
Вышеуказанные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о нарушении оценщиком при составлении отчета требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299 и пунктов 10, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, предусматривающим подтверждение информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки; исследование оценщиком рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости; использование для выполнения расчетов типичных для аналогичного объекта сложившихся на рынке оцениваемого объекта удельных показателей стоимости.
Определением суда от *** по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России от *** *** рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на *** составляет 4 789 983 руб..
Проанализировав данное экспертное заключение, у суда возникли сомнения в правильности использования экспертом информации об объекте-аналоге *** с видом разрешенного использования "под базу, магазин и любой вид коммерческой деятельности", относящегося к сегменту рынка земельных участков под офисно-торговую застройку, при сравнении с объектом оценки, относящемуся к другому сегменту рынка - под индустриальную застройку, и без введения корректировки на этот ценообразующий фактор.
Указанные обстоятельства явились основанием для назначения определением суда от *** по делу повторной экспертизы на основании статьи 83 КАС РФ, по результатам которой получено заключение эксперта ООО "ТА" Полтораченко П.П. от *** ***, в котором содержится вывод о рыночной стоимости участка административного истца по состоянию на ***, составляющей 4 952 591 руб..
Правильность данного экспертного заключения, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало.
Оценивая заключение эксперта Полтораченко П.П. в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участка.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, экспертом проанализирован рынок земельных участков в г.Тамбове, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, подробно описан процесс, подходы и методы оценки.
Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости участка, определенную в экспертном заключении, лицами, участвующими в деле, суду представлено не было в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
Нельзя не принять во внимание, что определенная экспертом Полтораченко П.П. рыночная стоимость участка сопоставима с максимальным значением рыночной стоимости диапазона стоимости, полученной и оценщиком Мамонтовым О.А. в размере 4 722 900 руб., несмотря на имеющиеся недостатки составленного им отчета (страница 84 отчета).
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** *** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В связи с чем, суд, проанализировав представленные в дело доказательствам, считает экономически и юридически обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом Полтораченко П.П. в своем заключении, удовлетворив административное исковое заявление, предъявленное к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Росреестра по *** и ТОГБУ "ЦОКСОН".
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.
Поскольку филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по *** не осуществлял государственную кадастровую оценку участка и не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости, административные исковые требования к данному административному ответчику заявлены необоснованно, и в них следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Тамбовский государственный университет имени Г.Р. Державина", поданное в Тамбовский областной суд *** удовлетворить в части требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 4 952 591 руб..
В удовлетворении требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по ***, отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено ***.
Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка