Решение Пензенского областного суда от 21 мая 2020 года №3а-266/2019, 3а-11/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2020 года Дело N 3а-11/2020
Именем Российской Федерации
21 мая 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аллер-Авто" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аллер-Авто" (далее - ООО "Аллер-Авто", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 22 582 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автосалоны, расположенного по адресу: <адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> в размере его рыночной стоимости 16 078 000 руб.
Представитель административного истца ООО "Аллер-Авто" Мисюряева Н.В. (доверенность от 20 марта 2017г.) в судебном заседании уточнила требования по результатам проведенной по делу экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 19 013 683 руб.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" Пензенской области (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Канаев В.В. (доверенность от 3 марта 2020 г.) в судебном заседании возражал против удовлетворения требований административного искового заявления, поскольку полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка выше кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом об оценке, выполненным ООО "Фикон" 29 января 2020 г. N 107/2020-1.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы Ермакова Т.В. (доверенность от 29 января 2020 г.) просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Административный ответчик Департамент государственного имущества Пензенской области, заинтересованные лица Управление Росреестра по Пензенской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи своевременно и надлежащим образом извещенными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
От представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. поступили возражения на административное исковое заявление (л.д. 165-166), с просьбой об отказе в удовлетворении требований и рассмотрении дела в отсутствие представителя указанного органа.
От представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" Бубнова Д.Б. и Сержантовой О.В. поступили отзывы с просьбой о вынесении решения на усмотрение суда (л.д. 79, 104 - соответственно) и заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО "Аллер-авто" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 22 582 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: автосалоны, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 6 декабря 2019 г. (л.д. 66-69).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Поскольку ООО "Аллер-авто" является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 53 133 413 руб. 62 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 ноября 2019 г. N КУВИ-001/2019-2835761 (л.д. 5).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке от 7 августа 2019 г. N ОЦ-1629-19, подготовленный оценщиком ООО "Центр независимой экспертизы" Ивановой С.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 16 078 000 руб.
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Т.О.В.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Тимакиной О.В. от 16 марта 2020 г. N 3830/2-2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 19 013 683 руб.
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 19 013 683 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 16 марта 2020 г. N 3830/2-2 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент земельных участков под коммерческую застройку, в связи с чем анализ рынка производился в отношении участков из данного сегмента рынка.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на площадь (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Т.О.В.., составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировала сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном подборе объектов-аналогов N 2 и N 3, судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Судом установлено, что объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, основанному на установлении сходства по трем уровням: функциональному, конструктивному, параметрическому.
Согласно информации, содержащейся в скриншоте объявления о продаже объекта-аналога N 2, он предназначен для строительства торгового центра. Следовательно, данный аналог относится к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставим с ним по данному критерию. Обстоятельство публикации данного объявления в нескольких разделах архива объявлений, в том числе "коммерция", "СНТ, ДНП" (в приложении N 1 к заключению эксперта размещен текст объявления последнего) не влияет на возможность отнесения объекта-аналога к сегменту рынка под индивидуальную жилую застройку, поскольку определяющим фактором в настоящем случае является его фактическое использование, назначение (под строительство торгового центра), а тексты объявлений (в том числе описание земельного участка, его цена) в различных разделах являлись одинаковыми. Довод административного ответчика о том, что указанный объект-аналог состоит из пяти земельных участков и требуются работы по их объединению, что отразится на выводах о цене, вопреки требованиям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.
Судом также исследовался и признан несостоятельным довод того же ответчика о недостоверности заключения эксперта ввиду использования в качестве объекта-аналога N 3 земельного участка, расположенного в с. Ухтинка Бессоновского района Пензенской области (без применения корректировки на местоположение), и имеющего иной вид разрешенного использования "для строительства производственно-строительной базы".
Так, текст объявления о продаже объекта-аналога N 3 содержит информацию о местоположении его на первой линии, на границе Севера, что свидетельствует о его расположении в границах г. Пензы и опровергает вышеприведенный довод административного ответчика. Также в объявлении указано о возможности "перевода в любое другое назначение", что учетом территориальной зоны в свидетельствует о такой возможности, в том числе и под коммерческую застройку.
Поскольку утверждения ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о вытянутой форме объекта-аналога N 3 подтверждены лишь сведениями из публичной кадастровой карты о земельном участке, расположенном в с. Ухтинка Бессоновского района Пензенской области, а в судебном заседании установлено, что объект-аналог N 3 имеет иное местоположение - в г. Пензе, и отсутствуют доказательства тождественности данных участков, суд отвергает довод указанного административного ответчика о необходимости применения в настоящем случае поправки на конфигурацию.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что объекты-аналоги N 2 и N 3 подобраны экспертом из одного с объектом оценки сегмента рынка, являются сопоставимыми, применение поправки на местоположение и конфигурацию для объекта-аналога N 3 не требуется.
При исследовании довода того же административного ответчика о необходимости применения поправки на местоположение относительно линии застройки для объекта-аналога N 1, судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее. Объект-аналог N 1, расположенный по адресу: <адрес>, так же как и объект оценки не находится на первой линии застройки, данные участки являются сопоставимыми по данному критерию; в связи с чем применение соответствующей поправки не требуется.
Суд принимает во внимание, что сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта; административные ответчики не представили относимых и допустимых доказательств недостоверности заключения эксперта.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 16 марта 2020 г. N 3830/2-2 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 19 013 683 руб.
В ходе рассмотрения дела административный ответчик ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" представил отчет от 29 января 2020 г. N 107/2020-1, выполненный ООО "Фекон" (далее также - отчет от 29 января 2020 г. N 107/2020-1), из которого следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 60 880 000 руб., что превышает его кадастровую стоимость.
Административный истец представил рецензию оценщика ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" В.С.В.. на вышеуказанный отчет; лицо, подготовившее рецензию, было допрошено в качестве свидетеля в судебном заседании.
Судом из анализа представленных документов и показаний свидетеля установлено, что в отчете от 29 января 2020 г. N 107/2020-1 в качестве объекта-аналога N 2 использован земельный участок, расположение которого относительно территориальной зоны ошибочно определено как Ц-5. Вместе с тем при сопоставлении его местоположения с данными публичной кадастровой карты следует, что объект-аналог N 2 фактически расположен в зоне Р-3, которая не позволяет размещать объекты - автосалоны, чем нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3).
Кроме того, в отчете от 29 января 2020 г. N 107/2020-1 в качестве объекта-аналога N 1 использован земельный участок, сведения о продаже которого опубликованы 24 января 2017 г.; корректировка на условия рынка рассчитана с использованием коэффициента инфляции, который не отражает действительных различий между объектом-аналогом N 1 и объектом оценки.
В рецензии на указанный отчет приведены данные официальной статистики по г. Пензе изменения средних цен жилья на рынке, а также данные об уровне инфляции. Сопоставление указанных данных свидетельствует о том, что уровень инфляции в определенные периоды не совпадает с изменением цен на рынке недвижимости, при росте уровня первой имеют факты снижения вторых. Несмотря на то, что по г. Пензе отсутствует официальная статистика изменения средних цен на коммерческую недвижимость, в связи с чем произвести такое сопоставление их с уровнем инфляции не представляется возможным, в отчете от 29 января 2020 г. N 107/2020-1 не содержится достоверных сведений о методическом источнике, подтверждающем обоснованность использования уровня инфляции при применении корректировки на условия рынка.
Также суд, соглашаясь с вышеуказанной рецензией, приходит к выводу о том, что в отчете от 29 января 2020 г. N 107/2020-1 некорректно произведена поправка на площадь, поскольку согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2017 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, стр. 191, 198, при значительной разнице между объектами в площади (что имеет место в настоящем случае) следует использовать не матричный способ, а формулу с применением коэффициента торможения.
Кроме того, в отчете от 29 января 2020 г. N 107/2020-1 не было учтено обстоятельство расположения объекта-аналога N 1 в районе, близком к центру г. Пензы, в то время как объект оценки располагается на окраине г. Пензы, что даже при условии их равноценного расположения относительно крупных автомагистралей требовало применения корректировки на местоположение для объекта-аналога N 1. Суд учитывает, что объект оценки относится к сегменту коммерческой недвижимости, для которого фактор местоположения является ценообразующим.
При таких обстоятельствах представленный административным ответчиком отчет от 29 января 2020 г. N 107/2020-1, выполненный ООО "Фекон", нельзя признать допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г.
Следовательно, требования ООО "Аллер-авто" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости - 19 013 683 руб. подлежат удовлетворению.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
7 октября 2019г. административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; решением N 15.1 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденной приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 6 мая 2019 г. N 250-пр заявление ООО "Аллер-авто" отклонено (л.д. 50, 51-52). В суд с административным иском административный истец обратился 26 ноября 2019 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Аллер-Авто" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 22 582 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: автосалоны, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г., в размере равном его рыночной стоимости - 19 013 683 (девятнадцать миллионов тринадцать тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля.
Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью "Аллер-Авто" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 7 октября 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 мая 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка