Дата принятия: 21 августа 2020г.
Номер документа: 3а-265/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 21 августа 2020 года Дело N 3а-265/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии секретаря Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пахомова А.Ф. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Пахомов А.Ф. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
1. здания магазина строительных материалов, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
2. нежилого здания, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
3. земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
4. нежилого помещения общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
5. нежилого помещения общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, пом. II (N ,21, NN) в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Пахомов А.Ф. является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость нежилых объектов и земельного участка утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и, которая превысила их рыночную стоимость.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Зарубина Н.С. административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Пахомов А.Ф. является собственником нежилых объектов и земельного участка, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, земельного налога являются публичными, вопрос определения налога на имущество и земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.
Судом установлено, что объекты недвижимости вошли в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Кадастровая стоимость указанных объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:
1. здания магазина строительных материалов с кадастровым номером N - N,
2. нежилого здания с кадастровым номером N - N,
3. земельного участка с кадастровым номером N - N,
4. нежилого помещения с кадастровым номером N - N,
5. нежилого помещения с кадастровым номером N - N.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ИП Барашковым И.А., согласно которому определена рыночная стоимость объектов в следующем размере:
1. здания магазина строительных материалов с кадастровым номером N - N,
2. нежилого здания с кадастровым номером N - N,
3. земельного участка с кадастровым номером N - N,
4. нежилого помещения с кадастровым номером N - N,
5. нежилого помещения с кадастровым номером N - N.
Суд отмечает, что в отчете оценщиком определена рыночная стоимость нежилых объектов без очистки от НДС, что соответствует требованиям законодательству об оценочной деятельности.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика Барашкова И.А., не доверять которым у суда оснований не имеется.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Доводы Департамента о некорректной корректировке при оценке земельного участка на площадь опровергнуты пояснениями оценщика, который при существенном расхождении по площади между объектом оценки и объектами аналогами рассматривал корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости. При этом приняв во внимание незначительное расхождение между минимальной площадью, которой ограничена модель и площадью объектов-аналогов, оценщик экстраполировал по фактической площади объектов-аналогов. Указанный подход не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Замечание о необоснованной корректировке на местоположение при оценке земельного участка подлежит отклонению.
Суд отмечает, что оценщик анализировал рынок аренды торговой и производственно-складской недвижимости <адрес> и <адрес>, на основании которого методом парных продаж был найден диапазон корректировок. Расчет диапазона корректировок на местоположение указанным методом отражен в отчете на странице 63.
В ходе проведенного анализа и расчета оценщиком подтверждено, что значения корректировок находятся в диапазоне, рассчитанном методом парных продаж: Для производственно-складской недвижимости (17%-21%), для торговой недвижимости (14%-22%). Расчет методом парных продаж производился по рынку аренды, т.к. он более развит по сравнению с рынком продажи.
С учетом приведенных расчетов оценщик пришел к выводу, что значения корректировок на местоположение, в зависимости от численности населения, в используемом им справочнике соответствуют рыночным данным.
Ссылка Департамента о равнозначности развитой промышленности в <адрес> и <адрес> ничем не доказана и обоснованно отвергнута оценщиком.
Применение корректировки на передаваемые права к объекту - аналогу N в размере 17,65 % отражено в отчете и следует изправа долгосрочной аренды.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
В отчете оценщиком произведен анализ рынка земельных участков наиболее сходных с объектом оценки именно по ценообразующим факторам, которые определены оценщиком в полном соответствии с пунктом 22 ФСО N.
Таким образом, неиспользование оценщиком в качестве аналога объекта по адресу: <адрес>, у <адрес>, не означает недостоверность установленной рыночной стоимостью объекта оценки.
Замечание административного ответчика о необходимости проведения корректировки на техническое состояние здания объективными данными не доказаны. Отказ от данной корректировки обоснован оценщиком на основе анализа предложений в отношении объектов недвижимости, фотографий объектов, сведений о них из объявлений.
Предложения Департамента о возможности применения при оценке нежилых помещений в качестве аналогов ряда объектов не может свидетельствовать о нарушении оценщиком положений пункта 22 ФСО N "Оценка недвижимости", поскольку оценщик исходит из принципа достаточности аналогов для расчета рыночной стоимости.
Кроме того, доказательства, подтверждающие, что предложения административного ответчика существенным образом повлияют на размер установленной в отчете рыночной стоимости объектов, материалы дела не содержат.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилых объектов и земельного участка в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина строительных материалов, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N.
2. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N.
3. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N.
4. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N.
5. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, пом. II (N ,21, NN) в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
