Решение Хабаровского краевого суда от 30 января 2020 года №3а-265/2019, 3а-19/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2020 года Дело N 3а-19/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.А.Афанасьевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ганченко В.А. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Ганченко В.А. в административном исковом заявлении, поступившем в суд 29.11.2019 года, оспаривает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 9 090,20 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что пользуется этим земельным участком, и за фактическое использование обязан вносить плату, размер которой исчисляется от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 21 739 576 рублей, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Рыночная стоимость этого земельного участка, определенная на 01.01.2016 года, равна 4 654 182 рублям, что существенно ниже утвержденной кадастровой стоимости. Ганченко В.А. просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года, считая, что это устранит нарушение его права на внесение платы за землю в разумных размерах.
Определением суда от 10.12.2019 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Хабаровска.
Административный истец Ганченко В.А., представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили, о причине неявки не сообщили, просили провести судебное заседание в их отсутствие. Учитывая, что лица, участвующие в деле, были извещены о времени и месте проведения судебного заседания, признав причину неявки неуважительной, суд, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие этих лиц.
В судебном заседании представитель административного истца Абрамович К.Л. (удостоверенная нотариусом доверенность от 14.01.2020 года сроком действия один год) поддержал заявленные требования, обосновывая их теми же обстоятельствами, что были изложены в административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица - администрации города Хабаровска Давыдова Н.А. (полномочия подтверждены доверенностью от 11.10.2019 года сроком действия по 31.12.2020 года), не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. Считает, что отчет об оценке, представленный Ганченко В.А. в подтверждение рыночной стоимости земельного участка, выполнен с нарушением требований федеральных стандартов оценки. Оценщик отобрал земельный участок, находящийся на ул. Окружной в г.Хабаровске, в качестве объекта-аналога N 1. В объявлении о продаже этого участка указана площадь 10 000 кв.м. и цена 7 000 000 рублей. Но, производя расчет стоимости этого объекта-аналога, оценщик произвел расчет стоимости 1 кв.м. из цены 7 000 000 рублей земельного участка площадью 11 705 кв.м. (согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости), что повлекло занижение цены 1 кв.м. земли на 15 %.
В качестве объектов-аналогов NN 3, 4 и 5 оценщик выбрал предложения о продаже права аренды незастроенных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, размещенные в апреле, ноябре и декабре 2015 года. Принятый оценщиком коэффициент корректировки "на передаваемые права" в размере 1,28 (1/0,78), сведения о котором получены из "Справочника оценщика недвижимости", не отражает реальное соотношение между ценой права аренды (уступки права аренды) и ценой права собственности (рыночной стоимостью). После завершения строительства объектов недвижимости земельные участки, которые были предоставлены в аренду под строительство таких объектов, могут быть проданы в собственность владельцам построенных объектов без проведения торгов, цена сделки определяется как кадастровая стоимость этих объектов. Оценщик принял во внимание кадастровую стоимость объектов-аналогов NN 3, 4 и 5, которая была утверждена постановлением правительства Хабаровского края от 28.10.2015 года N 354-пр, и не учел, что она была существенно изменена вследствие установления кадастровой стоимости этих земельных участков в размере их рыночной стоимости. С учетом этого обстоятельства коэффициент корректировки "на передаваемые права" должен составлять 2,96. Это повлекло необоснованное занижение цены объектов-аналогов. Пункт 23 ФСО N1 обязывает оценщика анализировать информацию, необходимую для проведения оценки. Анализ информации в отношении этих объектов-аналогов оценщиком не был проведен, что не обеспечило соблюдение принципов обоснованности и однозначности, и привело к занижению стоимости объекта оценки.
В письменных возражениях представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края выражает несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, и критериям допустимости доказательств. Оценщик проводил оценку объекта недвижимости, применяя сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, Такие подход и метод, как указано в пункте 13 ФСО N 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, предусмотрено, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). Оценщик отобрал 5 объектов-аналогов, которые использовал для определения рыночной стоимости объекта оценки. Но эти объекты существенно отличаются от объекта оценки по площади. При этом в отчете отсутствует информация и выводы оценщика о недостаточности доступных сведений о наличии на рынке объектов, наиболее близких по площади к объекту оценки. Также оценщик не произвел сопоставление аналогов по таким стоимостным факторам, как транспортная доступность и инфраструктура (наличие и близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и отказ от применения этих факторов в оценке в отчете не обоснован. Отбирая объекты-аналоги, оценщик использовал еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска "Вся недвижимость Хабаровска" и интернет-ресурсы "Фарпост-барахолка", "Авито"-сайт объявлений, которые не содержат сведений о кадастровых номерах земельных участков, предлагаемых к продаже. Отсутствие этой информации не позволяет идентифицировать объекты недвижимости и определить основные их характеристики, в том числе вид разрешенного использования. Тем не менее, оценщик произвел сравнение объектов-аналогов по виду разрешенного использования, что порождает сомнения в обоснованности его выводов в этой части, вводит в заблуждение пользователей отчета, и нарушает требования пункта 14 ФСО N 1. Рассчитывая корректировку "на дату продажи/предложения" оценщик, применяя данные аналитического обзора "Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года", пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогичная изменениям на рынке земельных участков. Но такой подход не отвечает требованиям пункта 25 ФСО N7, так как он в отчете не обоснован. Поскольку имеются сомнения в правильности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, то отчет не может быть признан достоверным.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заслушав показания свидетеля ФИО1, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что с 12.11.2005 года на кадастровом учете находится земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - площадки хозяйственные, площадь 9090 кв.м., кадастровый N, местонахождение: <адрес> государственном реестре недвижимости отсутствуют.
На праве собственности Ганченко В.А. принадлежит автодорога, протяженностью 408 метров (право собственности зарегистрировано в Ежином государственном реестре недвижимости 30.08.2018 года). Автодорога проходит через три земельных участка, в том числе через земельный участок с кадастровым номером N.
В подпункте 7 пункта 1 статьи 1, статьи 39.7 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно статьям 15, 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Статьями 606, 607, 608, 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Поскольку Ганченко В.А. не является собственником земельного участка с кадастровым номером N, не владеет им на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, то он не является плетельщиком земельного налога. Но он использует этот земельный участок для эксплуатации проходящей через его территорию автодороги, которая принадлежит ему на праве собственности, следовательно, обязан вносить плату за пользование земельного участка в размере арендной платы, устанавливаемой при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Административный истец представил письмо департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска от 23.08.2019 года N 15-27/9686, которым Ганченко В.А. уведомляется о наличии обязанности внести плату за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N за период с 01.01.2019 года по 31.12.2019 года. В письме указано, что плата за земельный участок рассчитана в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 года N 411-пр.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 года N 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края. В Положении (действовавшем до 01.01.2020 года) указано, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1). Пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.8).
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года N 565-пр "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края" (вступившем в действие с 01.01.2020 года) определено, что размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Хабаровского края или право собственности на которые не разграничено, рассчитывается рассчитываемый за 12 месяцев следующим образом: кадастровая стоимость земельного участка (значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости) умноженная на значение коэффициента по виду разрешенного использования земельных участков (пункты 1.2, 2.1). Пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется при изменении кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.4).
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, распложенных на территории Хабаровского края. В Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, ее размер составил 21 739 576,91 рублей.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.
Ганченко В.А., пользующийся земельным участком, право собственности на который не разграничена, и обязанный производить плату за фактическое пользование землей - арендную плату, размер которой определяется от кадастровая стоимость объекта недвижимости, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. Следовательно, административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", является с 13.12.2007 года членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный номер N) по заказу Ганченко В.А.. проведена оценка объекта недвижимости и подготовлен отчет от 01.10.2019 года N 435/2019.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 21.11.2019 года N 600/2019, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определялась по состоянию на 01.01.2016 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 01.10.2019 года N 435/2019 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, который является наиболее применяемым методом оценки. Наличие достоверной и достаточной информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, позволило оценщику учесть структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете обоснован (страницы 56-58, 68 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке указано, что определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки является земельным участком, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - площадки хозяйственные, местонахождение: <адрес>. Исходя из положений нормативных документов, регулирующих виды разрешенного использования земельных участков на территории города Хабаровска (Правила землепользования и застройки городского округа "Город Хабаровск", Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ), оценщик определил, что для отбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных под промышленную (производственно-складскую) застройку, располагающихся в производственных градостроительных зонах, так как оцениваемый объект находится в границах градостроительной зоны ПК-2 (зона предприятий III-IV класса опасности), которая законодательно относится к производственным зонам города.
Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации: журнал "Вся недвижимость Хабаровска" (www.vnh-info.ru) 2015; научно-практический журнал "Дальневосточный Оценщик", 2015 год; интернет-ресурс "Фарпост-барахолка" (http://www.farpost.ru), 2015 год (архив объявлений); Aвито-сайт объявлений (https://avito.ru) 2015 год (архив объявлений); аналитический обзор "Земельный рынок Хабаровского края. Итоги 2015 года", подготовленного ООО Региональный союз оценщиков "Кредо", дата проведения исследования: Январь 2016 г.; информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru), раздел: "Мониторинг рынка недвижимости" за период с 01.01.2015 года по 01.01.2016 год.
Выявленные оценщиком сделки и предложения к продаже на открытом рынке земельных участков под промышленную (производственно-складскую) застройку в г.Хабаровске были проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по основным ценообразующим критериям: тип объекта - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов; выставлявшееся право на объект - право собственности или право аренды (при условии наличия об этом достоверных сведений); дата продажи - с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года; условия продажи (торг) - предлагаемые к продаже на открытом рынке либо фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, предлагаемых к продаже; местоположение (зона градостроительной ценности) - только те земельные участки, в отношение которых достоверно можно установить, что они находятся в одной из производственных градостроительных зон - К-1, К-2, П-1А, П-1В, П-2 и П-3, которые предназначены в основном для расположения недвижимости производственно-складского назначения; расположение относительно автомагистралей - только те, в отношение которых можно достоверно установить их расположение относительно автомагистралей (у которых известен кадастровый номер или имеется конкретный адрес либо ориентир, по которому можно его установить); вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные под строительство нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов)", который определялся на основании сведений публичной кадастровой карты, представленной на сайте Росреестра, при этом земельные участки, расположенные в общественно-деловых и жилых зонах г.Хабаровска, в качестве аналогов не рассматривались.
Оценщиком отобрано 5 объектов-аналогов. Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки "на дату продажи (предложения), "на условия продажи (торг)", "на передаваемые имущественные права", "на местоположение", "на площадь", "на расположение относительно автомагистралей".
Описание подбора объектов-аналогов, характеристики объектов-аналогов, обоснование применения корректировок, определение методик расчета и порядок расчета представлены в отчете, а также приведена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 17-18, 22-68, таблицы 3.2, 5.2 - 5.7).
В отчете об оценке указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м., со ссылкой на то, что она является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный интервал (с диапазоном стоимости от 238 руб/1 кв.м. до 649 руб/1 кв.м) вошли скорректированные стоимости объектов-аналогов NN 1, 2, 3 и 5, которые и были использованы в дальнейшем расчете. Объект-аналог N 4 из расчета рыночной стоимости объекта оценки был исключен.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года составила 4 654 182 рубля.
Содержание отчета об оценке от 01.10.2019 N 435/2019 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Не соглашаясь с отчетом, административный ответчик ссылается на то, что используя открытые источники информации - еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнала "Вся недвижимость Хабаровска", интернет-ресурсы "Фарпост-барахолка" и "Авито-сайт объявлений", оценщик отобрал объекты-аналоги, кадастровые номера которых неизвестны, что не позволяет достоверно установить вид разрешенного использования (зонирование). Тем не менее, оценщик произвел сравнение аналогов по этому элементу, и в этой части отчет порождает сомнения в обоснованности выводов оценщика.
Суд такую позицию административного ответчика признает несостоятельной, являющейся следствием невнимательного изучения отчета об оценке. В отчете указано и подтверждается скриншотами объявлений о продаже (предложении) земельных участков, отобранных оценщиком в качестве объектов-аналогов, что сведения о месте нахождения и назначении некоторых земельных участков, были указаны в текстах объявлений. Если в объявлении были указан не все ценообразующие показатели, то они уточнялись оценщиком у продавцов. Наличие этих сведений позволили установить кадастровый номер земельных участков, их расположение в той или иной градостроительной и оценочной зонах с помощью публичной кадастровой карты, вид разрешенного использования имеют эти участки (страницы 22-24, 50-53, 96-107 отчета). Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иным видом использования), административным ответчиком не представлены.
Вопреки доводам административного ответчика, различия объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади скорректировано применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Административный ответчик считает, что оценщик неправомерно при расчете корректировки "на дату продажи/предложения" исходил из того, что динамика изменения цен нам рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, используя сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре "Рынок недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года". По мнению административного ответчика, такой вывод ничем не обоснован и повлек неверное определение рыночной цены объекта оценки. Такая позиция административного ответчика не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Согласно пунктам 4 и 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения о оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В отчете об оценке приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировки "на дату продажи (предложения)", учитывающую изменение цен за период между датами сделки и оценки. Определяя коэффициент расчета этой корректировки, оценщик использовал (страница 63 отчета) сведения об изменении рыночных цен земельных участков под производственно-складскую застройку в 2008-2015 г", приведенные в аналитическом обзоре "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года", подготовленного ООО РСО "Кредо" (rso_kredo@list.ru). Сведений о том, при расчете этой корректировки оценщик пользовался аналитическим обзором "Рынок недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года", в отчете не имеется. Мнение административного ответчика о необходимости применения иных корректирующих коэффициентов, иного порядка расчета не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края не является специалистом в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, не представлены суду.
Не заслуживает внимания и довод заинтересованного лица, что производя корректировку "на передаваемые права" в отношении объектов-аналогов NN 3, 4 и 5 (представлены на рынке в апреле, ноябре и декабре 2015 года в качестве предложений о продаже права аренды незастроенных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена), оценщик применил коэффициент корректировки в размере 1,28 (1/0,78), что не отражает реальное соотношение между ценой права аренды (уступки права аренды) и ценой права собственности (рыночной стоимостью). При этом оценщик принял во внимание кадастровую стоимость объектов-аналогов NN 3, 4 и 5, которая была утверждена постановлением правительства Хабаровского края от 28.10.2015 года N 354-пр. По мнению заинтересованного лица оценщику надлежало учесть, что кадастровая стоимость этих участков была существенно изменена вследствие установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости, и принять во внимание первоначально утвержденную кадастровую стоимость (до ее корректировки). С учетом этого обстоятельства коэффициент корректировки "на передаваемые права" должен был составлять 2,96.
В отчете об оценке (страница 64 отчета) указано, что корректировка "на передаваемые имущественные права" применяется оценщиком в виду того, что объекты -аналоги и объект оценки должны иметь одинаковые ценообразующие факторы. Поскольку оценке подлежала рыночная стоимость объекта, находящегося в собственности, а некоторые объекты-налоги представлены на рынке предложением о продаже права аренды, то право аренды подлежало корректировки. Определяя размер коэффициента для расчета корректировки "на передаваемые имущественные права", оценщик использовал сведения корректирующих коэффициентах (соотношении удельной цены земельных участков в аренде к цене земельных участков в собственности), приведенные в официальном издании "Справочник оценщика недвижимости. Том 3 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (издание третье актуализируемое и расширенное), Нижний Новгород, 2014 год, под редакцией Л.А. Лейфера. Мнение представителя заинтересованного о необходимости применения иного размера корректирующего коэффициента или иного порядка расчета не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представитель администрации города Хабаровска не является специалистом в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, суду не представлены.
Довод административного ответчика, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик необоснованно исключил такие параметр сравнения, как: наличие или отсутствие инфраструктуры, транспортная доступность (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), суд не принимает во внимание, поскольку такая позиция свидетельствует о невнимательном изучении содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.
Оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки по показателям "местоположение" и "расположение относительно автомагистралей", что включает в себя сравнение градостроительной ценности (престижности) районов (оценочных зон), в которых находятся земельные участки, расположение участков внутри квартала (на удалении от проезжей части) или на краю квартала, их удаленность от основных транспортных потоков, наличие свободного выезда (выхода) к автомагистралям, степень обеспеченности инфраструктурой (имеющей большое значение для участков, предназначенных для производственно-складской застройки), и произвел соответствующие корректировки. В отчете приведен расчет корректировок (страницы 64-65 отчета).
По мнению суда, несостоятельным является и довод заинтересованного лица, что оценщик неверно определилстоимость 1 кв.м. земельного участка, находящегося на ул. Окружной в г.Хабаровске (аналог N 1).
Опрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель ФИО1 показал, и об этом свидетельствуют материалы отчета об оценке (страница 96 отчета), что в объявлении о продаже земельного участка, находящегося на ул.Окружной в г.Хабаровске, указано, что к продаже предлагается участок с кадастровым номером N площадью 10 000 кв.м. по цене 7 000 000 рублей. Согласно сведениями Публичной кадастровой карты (страница 97 отчета) земельный участок имеет площадь 11 705 кв.м.. Суд считает, что при наличии таких фактах, оценщик обоснованно использовал сведения, подтвержденные открытыми публичными документами, и верно определилплощадь объекта-аналога и стоимость 1 кв.м. земли.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Ганченко В.А. обратился в суд 29.11.2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Ганченко В.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - площадки хозяйственные, площадь 9 090 кв.м., кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 654 182 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 29 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение в окончательной форме принято 31 января 2020 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка