Дата принятия: 04 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-265/2019, 3а-10/2020
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 февраля 2020 года Дело N 3а-10/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кострикиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Волгостальмонтаж" к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
акционерное общество "Волгостальмонтаж" (далее - АО "Волгостальмонтаж", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:1005003:67, общей площадью 39 895 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия V класса вредности, расположенного относительно ориентира - нежилого здания, адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца, являющегося собственником земельного участка, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 33 128 808 рублей.
Представитель административного истца АО "Волгостальмонтаж" - Шепотько А.В. (доверенность от 18 ноября 2019 г.) в судебном заседании заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 37980040 рублей.
Представитель административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), не согласившись с выводами судебной экспертизы, возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что рыночная стоимость спорного земельного участка существенно занижена.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы - Шмегеровская Н.М. (доверенность от 28 января 2020 г.) с иском не согласилась, полагая, что удовлетворение иска приведет к уменьшению доходов бюджета муниципального образования.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", будучи надлежащим образом уведомленным, о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения, возражая относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на заключение эксперта.
Представители заинтересованных лиц - управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения представителя административного истца, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что АО "Волгостальмонтаж" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 39 895 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия V класса вредности, расположенного относительно ориентира - нежилого здания, адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 2 декабря 2019 г. N (л.д. 187-189).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Поскольку административный истец является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 43 830 242,8 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 4).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 24 сентября 2019 г. N, подготовленный оценщиком ООО "Многопрофильный деловой центр" ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила - 33128 808 рублей (л.д. 8-148).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителей административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" - ФИО6
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО6 от 20 января 2020 г. N, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 37980040 рублей (л.д.224-270).
Проанализировав заключение эксперта ФИО6, заслушав его пояснения в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под производственного назначения.
После проведения анализа рынка было отобрано три аналога, наиболее сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка.
Суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что объект-аналог N 3 по виду разрешенного использования не сопоставим со спорным земельным участком.
Действительно объект-аналог N 3, использованный экспертом, имеет вид разрешенного использования - для размещения объектов здравоохранения, который отличается от оцениваемого земельного участка.
Вместе с тем в судебном заседании эксперт Ворфоломеев С.В. пояснил, что объект-аналог N 3 (земельный участок по адресу: <адрес>) и оцениваемый земельный участок (<адрес>) располагаются в одном районе г. Пензы, где сосредоточено большое количество крупных промышленных предприятий. Согласно Правилам землепользования и застройки года Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 г. N, эти земельные участки располагаются в одной территориальной зоне - ПК-4 (зона производственных и коммунальных объектов V класса), где в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено размещение производственной застройки, в связи с чем изменение вида разрешенного использования земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога N не требует разрешений, согласований и значительных затрат.
Исходя из этого, эксперт пришел к выводу о том, что этот объект-аналог сопоставим с оцениваемым земельным участком по виду разрешенного использования и не требует применения корректировок на вид разрешенного использования, на что указано на в заключении эксперта (т.1, л.д.254).
Кроме того, указанный объект-аналог имеет наибольшую удельную цену предложения в расчете 1 кв.м среди использованных аналогов.
Указанные выводы эксперта основаны на материалах дела и не опровергнуты ответчиками.
Также суд не может согласиться с тем, что экспертом нарушены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, регламентирующего порядок анализа сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
В заключении эксперта в качестве объекта-аналога N 2 для оценки спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. был использован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с ценой предложения на 17 января 2017 г. в размере 13000000 рублей, в то время как представителем ответчика представлен скриншот предложения о продаже того же земельного участка по состоянию на 26 октября 2017 г. с более высокой ценой - 14000000 рублей.
В опровержение доводов административного ответчика о неполном анализе рынка земельных участков экспертом представлен в судебное заседание скриншот объявления о продаже того же земельного участка по состоянию на 20 декабря 2017 г. (дата более близкой к дате оценки - 1 января 2018 г.) с ценой предложения в размере 12800000 рублей.
При этом экспертом ФИО6 указано, что из проведенного анализа рынка земельных участков следует, что земельный участок, выбранный им в качестве аналога N 2, не был востребован по указанной представителем ответчика цене в размере 14000000 рублей, поскольку после даты оценки - в апреле 2018 г. цена предложения указанного земельного участка снизилась до 12300000 рублей. Факт повышения цены на земельный участок может быть следствием привлечения посредников к его продаже, в то время как собственник предлагает его по более низкой цене.
С четом изложенного, применение экспертом сведений о цене предложения объекта-аналога N 2 в размере 13000000 рублей вместо сведений, представленных представителем административного ответчика, не является нарушением федеральных стандартов оценки.
Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 5 июля 2016 года N 15-П, от 11 июля 2017 года N 20-П, Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О.
Оценивая возражения представителя административного ответчика в части выводов эксперта ФИО6, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения, в связи с чем оснований для признания его недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 37980040 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 20 января 2020 г. N, т.е. в размере - 37980040 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 25 ноября 2019 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Возражения заинтересованного лица - администрации г. Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, а следовательно, и к уменьшению поступлений в местный бюджет не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, прямо предусмотрена законом.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление акционерного общества "Волгостальмонтаж" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 39 895 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунально-складские и производственные предприятия V класса вредности, местоположение которого установлено относительно ориентира, адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 37980040 (тридцать семь миллионов девятьсот восемьдесят тысяч сорок) рублей.
Датой подачи акционерным обществом "Волгостальмонтаж" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 25 ноября 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
