Решение Саратовского областного суда от 20 сентября 2018 года №3а-265/2018

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 сентября 2018 года Дело N 3а-265/2018
Саратовский областной суд в составе
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Морозовой М.Н.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ижевский" Недовбы А.Н., представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Вещеулова Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ижевский" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, комитет по управлению имуществом г. Саратова, муниципальное образование "Город Саратов" об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ижевский" (далее - ООО "ТД "Ижевский") обратилось с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: г<данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он на праве аренды пользуется земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, арендная плата в соответствие с договором аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты>. Вместе с тем рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 02 июня 2012 года, установленная отчетом N 032-2018 об оценке рыночной стоимости, подготовленным оценщиком ИП <данные изъяты>., составляет <данные изъяты> рублей.
Установленная в соответствии с распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет для него увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.
В письменных пояснениях Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, ни по размеру рыночной стоимости).
В судебном заседании представитель административного истца Денисенко Я.В. просила удовлетворить заявленные административные исковые требования с учетом уточненного размера рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца ООО "ТД "Ижевский" Недовба А.Н. просил удовлетворить административные исковые требования, представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Вещеулов Ю.Н. не возражал против удовлетворения административного искового заявления.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, комитет по управлению имуществом г. Саратова, муниципальное образование "Город Саратов" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Из пункта 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года N 508, следует, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.
Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 августа 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и опубликованы 11 января 2013 года.
С учетом положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена на 02 июня 2012 года.
Как видно из материалов дела, ООО "ТД "Ижевский" является арендатором земельного участка на основании договора аренды N <данные изъяты> от <данные изъяты> года, заключенного с администрацией г. Саратова, сроком на <данные изъяты> лет и возобновленного на неопределенный срок, что подтверждается уведомлением комитета по управлению имуществом г. Саратова об внесении арендной платы, квитанциями об оплате договора аренды, выпиской из ЕГРН от 11 апреля 2018 года (л.д. 22).
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Правоотношения административного истца как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 года N П/451 в Саратовской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), от 07 июня 2018 года N 10-27/18713 заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению комиссией в связи с пропуском ООО "ТД "Ижевский" пятилетнего срока на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости.
Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (29 января 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области, которая на момент обращения в суд не проведена.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.
Оспаривая кадастровую стоимость в суде, ООО "ТД "Ижевский" представило в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 14 мая 2018 года N 032-2018, подготовленный оценщиком ИП <данные изъяты>, с подтверждением положительного экспертного заключения от 22 мая 2018 года N 3438, составленного саморегулируемой организацией оценщиков "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере <данные изъяты> рублей.
Оценщик ИП <данные изъяты>., подготовивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации Некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 28 ноября 2014 года, ответственность его застрахована в СОАО "<данные изъяты>", с 29 марта 2018 года оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости".
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>. подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов, применение корректировок.
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Из содержания отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что расчет рыночной стоимости объектов исследования производился с использованием сравнительного подхода. Отказ от других видов подходов эксперт обосновал (л.д. 40-43).
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В качестве объектов-аналогов экспертом применены три объекта, расположенные в Волжском районе г. Саратова (ул. им. Радищева А.Н./Большая Горная, ул. Большая Горная/Вольская, ул. Соколовая (район ГАИ).
Объекты-аналоги сравнивались по цене предложения, площади, месту расположения, удельной цене предложения.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован. Величины корректировок, примененных экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки, подтверждены ссылками на источники их получения.
Оценщиком применена корректировка на возможность торга, на площадь земельного участка (фактор масштаба), определенная по методике Власова А.Д. в статье "Проблемы кадастровой оценки земельных участков". Поправка на площадь подчиняется логарифметической зависимости.
При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования ООО "ТД "Ижевский" подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, исходя из того, что обращение в комиссию имело место 04 июня 2018 года, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ижевский" срок на обращение в суд с административным исковым заявлением.
Удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ижевский" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, под здание площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.
Датой подачи заявления считать 04 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка