Решение Ярославского областного суда от 26 августа 2020 года №3а-264/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2020 года Дело N 3а-264/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фрольцево" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Фрольцево" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 8 037 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства производственной базы с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 500 700 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Фрольцево" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО СБК "Партнер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 500 700 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 9 588 703, 59 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Фрольцево" на основании доверенности Гусева В.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили разрешение его требований на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Бобушкину М.Е., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Фрольцево" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Фрольцево" является арендатором земельного участка площадью 8 037 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства производственной базы с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "Фрольцево" является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и законодательства Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 23 января 2019 года N 26041-о, заключенного ООО "Фрольцево" с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Фрольцево" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 9 588 703, 59 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 500 700 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Бобушкиной М.Е. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, к ценам объектов - аналогов оценщиком применены корректировки на имущественные права, на торг, на инженерно - геологические условия, на расположение относительно автодорог, на площадь, на наличие коммуникаций.
Сопоставляя объект оценки с аналогами по наличию на них коммуникаций, оценщик установила, что объект оценки не имеет сетей газоснабжения, что подтверждается соответствующим сообщением его владельца. Кроме того, при визуальном осмотре земельного участка оценщик не обнаружила возможных точек подключения данных сетей.
В связи с этим, оценщик корректировала цены тех аналогов, которые имеют возможность подключения сетей газоснабжения.
Суд полагает данные выводы Отчета вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
В свою очередь доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект оценки обеспечен сетями газоснабжения согласно данным Отчета государственной кадастровой оценки, обоснованности вышеприведенных выводов оценщика не опровергают, так как Отчет государственной кадастровой оценки не является исключительным доказательством, на основании которого устанавливается обеспеченность объектов недвижимости инженерными сетями.
В данном случае, сведения Отчета опровергаются сведениями владельца земельного участка, а также результатами его осмотра, проведенного оценщиком.
Из Отчета следует, что в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 7 до проведения расчетов оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого отобраны четыре объекта, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам.
Указанные выводы оценщика в Отчете приведены и являются достаточным обоснованием отбора аналогов в окончательную выборку.
В связи с этим, требования пункта 22 ФСО N 7. в соответствии с которым отказ от использования тех или иных выявленных аналогов должен быть оценщиком обоснован, в данном случае соблюдены.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены также сведения о трех предложениях по продаже земельных участков, находящихся в одном с оцениваемыми объектами сегменте рынка и имевшихся на дату оценки, которые, по мнению Департамента, подлежали включению оценщиком в окончательную выборку в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Суд оснований согласиться с верностью данных возражений не находит.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что два из предложенных Департаментом объектов <адрес>, площадью 7 000 кв.метров) предлагались к продаже в 2017 году, тогда как оценщиком выявлены объекты с датой предложения - 2018 год.
Объект по адресу: <адрес>, площадью 2 000 кв.метров отличается от объекта оценки по площади, что потребовало бы дополнительной корректировки его цены.
Кроме того, оценщиком используется в расчетах аналог с промышленной площадки по адресу: <адрес>, с датой предложения ноябрь 2018 года и площадью 7 000 кв.метров.
При исследовании Отчета выявлена техническая ошибка в части неверного указания кадастровой номера одного из земельных участков - аналогов в расчетной таблице, которая на результат оценки не повлияла.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено, обоснованных возражений на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца не представлено суду.
Таким образом, анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном Отчетом, 4 500 700 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Фрольцево" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Фрольцево" с настоящим административным иском в суд - 16 июля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Фрольцево" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 037 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства производственной базы с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 500 700 (четыре миллиона пятьсот тысяч семьсот) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 500 700 (четыре миллиона пятьсот тысяч семьсот) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 16 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 9 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка