Дата принятия: 24 октября 2019г.
Номер документа: 3а-264/2019
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 24 октября 2019 года Дело N 3а-264/2019
24 октября 2019 года
г. Рязань
Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием
представителей административного истца ООО "Максимум" Кодировой К.Э., Шашкова П.Н.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
представителя заинтересованного лица администрации г. Рязани Шилкиной Е.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Максимум" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Максимум" обратилось в Рязанский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований указано, что ООО "Максимум" является арендатором земельного участка с кадастровым N, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, поскольку выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года согласно заключению дополнительной судебной экспертизы в размере <скрыто> руб..
В судебном заседании представитель ООО "Максимум" Кодирова К.Э. поддержала требования уточненного иска.
Представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. в судебном заседании, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, просила отказать в удовлетворении административного иска в связи с отсутствием доказательств достоверного результата определения рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Рязани Шилкина Е.Е. поддержала позицию административного ответчика.
Судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося представителя заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области который, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представил.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.
Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Судом установлено, что административный истец является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу объекта: <адрес>. На указанном земельном участке расположены принадлежащие административному истцу на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами N.
Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости (том 1, листы дела 5-96).
Таким образом, ООО "Максимум" в соответствии с положениями земельного законодательства имеет исключительное право на выкуп указанного земельного участка. На основании положений статей 39.3, 39.4 Земельного Кодекса РФ, решения Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 307-I "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках" сумма выкупаемого земельного участка поставлена в зависимость от его кадастровой стоимости.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере <скрыто> руб..
02 апреля 2019 года ООО "Максимум" обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.
По ходатайству представителя административного истца для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года была назначена эксперту ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой А.Л. судебная экспертиза.
Экспертом Новосельцевой А.Л. проведены первоначальная от 27.05.2019 N и дополнительная от 24.09.2019 г. N судебные экспертизы.
В соответствии с заключением эксперта Новосельцевой А.Л., с учетом ее пояснений и ответов в судебном заседании рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила <скрыто> руб.
Суд считает, что указанная в дополнительном экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.
Из заключения повторной и дополнительной судебных экспертиз, пояснений эксперта Новосельцевой А.Л. в порядке ч. 7 ст. 82 КАС РФ в судебном заседании по возникшим у сторон и суда дополнительным вопросам следует, что эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).
Объект оценки - земельный участок с кадастровым N, относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <скрыто>.
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Проанализировав имеющиеся предложения по продаже земельных участков под промышленную застройку, эксперт из доступных объектов выбрал три аналога, как наиболее сопоставимых с объектом оценки по указанным ценообразующим факторам.
Расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода с применением отдельных корректирующих коэффициентов, где их применение являлось необходимым, представлен в содержащейся в экспертном заключении таблице.
Суд считает, что экспертное заключение соответствует требованиям, закрепленным в федеральных стандартах оценки, методических указаниях и в иных нормативных актах.
Оспаривая достоверность определённой экспертом рыночной стоимости объекта оценки, представитель административного ответчика ссылался на неверное определение экспертом характеристик объектов-аналогов в части обеспеченности коммуникациями, несопоставимость с объектом оценки объекта-аналога N1 в связи с наличием на нём объектов капитального строительства, несопоставимость с объектом оценки объекта-аналога N2 в связи с иным видом разрешённого использования (строительство кемпинга).
Указанные доводы, по мнению суда, подлежат отклонению.
Эксперт определилобъект оценки как свободный от всех коммуникаций, но с возможностью их подключения. В объявлениях по объектам аналогам N1 и N2 не указано о наличии коммуникаций на участках, по аналогу N 3 указано, что все центральные городские коммуникации заведены на территорию. В связи с неоднозначностью экспертом уточнена информация по аналогу N3, установлено наличие у данного объекта электроснабжения. В связи с чем для данного аналога сделана соответствующая корректировка на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2017" Земельные участки. Под редакцией Л.А. Лейфера, таблица 138. В отношении иных коммуникаций на аналоге N 3 и всех коммуникаций на аналогах N 1 и N 2 эксперт пришёл к выводу о возможности их подключения, исходя из анализа местоположения объектов, типа окружающей застройки. При этом экспертом использованы и проанализированы данные (в частности, картографические) размещённые на сайте администрации г. Рязани в части развитости инженерных инфраструктур города, учтено, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в городской черте, в зоне активной застройки (расположения большого количества производственных объектов) с развитой инфраструктурой, а также учтены разъяснения Федеральной антимонопольной службы о недопустимости отказа сетевых организаций в технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
Учитывая изложенное, суд не может согласиться с утверждением представителя административного ответчика о том, что фактическими данными не подтверждается вывод эксперта о возможности подключения коммуникаций в отношении объектов аналогов. Представленные представителем ответы сетевых организаций на запросы ГБУ РО "Центр ГКО" о невозможности предоставления информации о зонах подключения коммуникаций выводы эксперта не опровергают.
Не подтверждаются доводы представителя административного ответчика и о застроенности объекта-аналога N 1. Экспертом проанализированы данные объявления по продаже указанного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, исследованы данные публичной кадастровой карты, в том числе космические снимки, а также данные Единого государственного реестра недвижимости, из которых не усматривается факт расположения на указанном земельном участке объектов капитального строительства.
Судом также отклоняются доводы о необоснованном использовании экспертом объекта-аналога N 2 в связи с несопоставимостью с объектом оценки по ценообразующему фактору - предполагаемое использование. В обоснование данного довода представитель, ссылаясь на "Справочник оценщика недвижимости - 2017" Земельные участки. Под редакцией Л.А. Лейфера, указал, что исходя из вида разрешённого использования (под строительство кемпинга) объект-аналог N2 относится к иному классу земель - земельные участки под придорожный сервис.
Однако суд считает, что делая вывод о сопоставимости указанных объектов, эксперт правильно исходил из того, что согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости используется в числе прочих такой элемент сравнения как вид использования и (или) зонирование. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков из предусмотренных зонированием территорий выбираются без дополнительных разрешений и согласований (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Объект-аналог N2 является сопоставимым с объектом оценки, исходя из установленных Правилами землепользования и застройки в городе Рязани (утв. решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 897-I) видов разрешенного использования для территориальной зоны П3 (относящейся к производственным и коммунально-складским зонам), в которой данный аналог расположен.
Таким образом, экспертное исследование Новосельцевой А.Л., с учетом ее пояснений и ответов, данных в судебном заседании (в том числе изложенных в письменном виде) является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере <скрыто> руб.
Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца на выкуп указанного земельного участка. В связи с чем, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Максимум" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, адрес объекта: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 9 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Копия верна: судья Е.А. Хмельникова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
