Решение Хабаровского краевого суда от 27 января 2020 года №3а-264/2019, 3а-18/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 января 2020 года Дело N 3а-18/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
Хабаровский краевой суд в составе судьи Е.А.Бузыновской, рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Кретова В.Н. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Кретов В.Н. в административном исковом заявлении, поступившем в суд 06.12.2019 года) оспаривает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 486 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка, платит арендную плату, размер которой исчисляется от кадастровой стоимости предмета аренды. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 была утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, размер которой существенно превышает его рыночную стоимость. Это влечет для него необходимость уплачивать арендную плату в завышенном размере. Кретов В.Н. просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 537 932 рубля по состоянию на 01.01.2016 года.
Определением суда от 09.12.2019 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Комсомольска-на-Амуре.
Учитывая, что в судебное заседание не явились представители всех лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, и в силу процессуального законодательства их явка не является обязательной и не признана таковой судом, суд, исходя из положений части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, рассмотрел административное дело в порядке упрощенного (письменного производства).
В письменных возражениях представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края выразил несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, и критериям допустимости доказательств, на которые указано в статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ. Оценщик проводил оценку объекта недвижимости применяя сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, которые, как указано в пункте 13 ФСО N 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, предусмотрено, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Таким образом, в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). В отчете указано, что оценщик отобрал 6 объектов-аналогов, которые были использованы при определении рыночной стоимости объекта оценки. Но эти объекты существенно отличаются от объекта оценки по площади. При этом в отчете отсутствует информация и выводы оценщика о недостаточности доступных сведений о наличии на рынке объектов, наиболее близких по площади к объекту оценки. Также оценщик не произвел сопоставление объектов по таким стоимостным факторам, как транспортная доступность и инфраструктура (наличие и близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и отказ от применения этих факторов в оценке в отчете не обоснован. Также не обоснован вывод оценщика о соразмерности динамики изменения цен на коммерческую недвижимость динамике изменения цен на земельные участки за тот же период времени. Содержание отчета также свидетельствует, что для подбора объектов-аналогов оценщик использовал источники информации, которые не содержат информации о кадастровых номерах земельных участков. Тем не менее, оценщик произвел сравнение потенциальных аналог по такому элементу, как "разрешенное использование(зонирование)", сведения о котором невозможно получить без знания кадастрового номера объекта. Рассчитывая корректировку "на дату продажи/предложения" оценщик, применил данные аналитического обзора "Рынок нежилой недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года" и на их основании пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогичная изменениям на рынке земельных участков. Но такой вывод в отчете не обоснован, и не отвечает требованиям пункта 25 ФСО N7, в соответствии с которым оценщик обязан обосновать применение используемых методов расчета, чтобы пользователи отчета могли понять логику процесса определения стоимости. Все это ставит выводы оценщика под сомнения в их достоверности и обоснованности, сведения в отчете вводят в заблуждение его пользователей, что свидетельствует о нарушении требований пункта 14 ФСО N 1. Поэтому имеются сомнения в правильности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, а значит, она не может быть признана достоверной.
В письменных возражениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю указал, что учреждение не имеет правового интереса в исходе данного административного дела, и оставляет на усмотрение суда его разрешение.
Изучив представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
На основании договора аренды N от 13.09.2019 года, заключенного между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и Кретовым В.Н., последний владеет и пользуется земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для строительства склада, площадь 1 486 кв.м., кадастровый N, местонахождение: <адрес>. Договор действует с 30.06.2019 года по 28.06.2068 года, зарегистрирован в Управление Росреестра по Хабаровскому краю 29.10.2019 года.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В договоре аренды N 11842/3 от 13.09.2019 года и приложении N 3 к нему указано, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:22:0011701:143 вносится арендатором равными долями ежеквартально. Расчет арендной платы выполняется на основании постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.12.2017года N 3133-па "Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", на 2018 год".
В постановлении администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.12.2017 года N 3133-па указано, что оно принято во исполнение постановления Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 года N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 г. N 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края. В Положении (действовавшем до 01.01.2020 года) указано, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1). Пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.8).
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года N 565-пр "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края" (вступившем в действие с 01.01.2020 года) определено, что размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Хабаровского края или право собственности на которые не разграничено, рассчитывается рассчитываемый за 12 месяцев следующим образом: кадастровая стоимость земельного участка (значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости) умноженная на значение коэффициента по виду разрешенного использования земельных участков (пункты 1.2, 2.1). Пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется при изменении кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.4).
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, распложенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, ее размер составил 2 595 923,12 рубля.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.
Кретов В.Н. является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. Следовательно, административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" по заказу Кретова В.Н. проведена его оценка и подготовлен отчет от 21.11.2019 года N 600/2019.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 21.11.2019 года N 600/2019, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011701:143 определялась по состоянию на 01.01.2016 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 21.11.2019 года N 600/2019 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, который является наиболее применяемым методом оценки. Наличие достоверной и достаточной информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, позволило оценщику учесть структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете обоснован (страницы 54-56, 66 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м., которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации: научно-практический журнал "Дальневосточный Оценщик", 2014-2015гг.; интернет-ресурс "Фарпост-барахолка" (http://www.farpost.ru), 2014-2015г (архив объявлений); Aвито-сайт объявлений (https://avito.ru) 2014- 2015г (архив объявлений); аналитический обзор "Земельный рынок Хабаровского края. Итоги 2015 года", подготовленного ООО Региональный союз оценщиков "Кредо", дата проведения исследования: Январь 2016 г.; информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru), раздел: "Мониторинг рынка недвижимости"; официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (htt://www/kmscity.ru), раздел "Продажа объектов имущества муниципальной собственности"; Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края за период с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года.
В отчете об оценке указано, что определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки является земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства склада, местонахождение: Хабаровский край, город Комсомольск-на-Амуре. Исходя из положений нормативных документов, регулирующих виды разрешенного использования земельных участков на территории города Комсомольска-на-Амуре (Правила землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекса РФ), оценщик определил, что для отбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков, предназначенных под строительство нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов), располагающихся в производственных градостроительных зонах, так как оцениваемый объект находится в границах градостроительной зоне смешанной застройки, представленной преимущественно промышленными, коммерческими, жилыми и социальными объектами.
Выявленные оценщиком сделки и предложения к продаже на открытом рынке земельных участков под промышленную застройку в г.Комсомольске-на-Амуре были проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по основным ценообразующим критериям: тип объекта - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов; выставлявшееся право на объект - право собственности; дата продажи - с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года; условия продажи (торг) - предлагаемые к продаже на открытом рынке либо фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах; местоположение (зона градостроительной ценности) - только те земельные участки, в отношение которых достоверно можно установить, что они находятся в одной из производственных градостроительных зон - ПК-1, ПК-2, ПК-4, ПК-5; расположение относительно автомагистралей - только те, в отношение которых можно достоверно установить их расположение относительно автомагистралей (у которых известен кадастровый номер или имеется конкретный адрес либо ориентир, по которому можно его установить); вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные под строительство нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов), который определялся на основании сведений публичной кадастровой карты, представленной на сайте Росреестра, при этом земельные участки, расположенные в общественно-деловых и жилых зонах г.Комсомольска-на-Амуре, в качестве аналогов не рассматривались.
Оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов. Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки "на дату продажи (предложения), "на условия продажи (торг)", "на местоположение", "на площадь", "на расположение относительно автомагистралей".
Описание подбора объектов-аналогов, характеристики объектов-аналогов, обоснование применения корректировок, определение методик расчета и порядок расчета представлены в отчете, а также приведена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 48-53, 56-65, таблицы 3.3, 5.1 - 5.5).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный интервал (с диапазоном стоимости от 36 руб/1 кв.м. до 940уб/1 кв.м) вошли скорректированные стоимости объектов-аналогов NN 2, 3, 4, 5, 6, которые и были использованы в дальнейшем расчете. Объект-аналог N 1 из расчета рыночной стоимости объекта оценки был исключен.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года составила 537 932 рубля.
Содержание отчета об оценке от 21.11.2019 N 600/2019 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика, что оценщик, используя открытые источники информации - еженедельного информационно-справочного издания риэлторов города Хабаровска журнала "Вся недвижимость Хабаровска", интернет-ресурсов "Фарпост-барахолка" и "Авито-сайт объявлений", отобрал объекты-аналоги, кадастровые номера которых неизвестны, что не позволяет провести их проверку по элементу сравнения "разрешенное использование (зонирование)". В отчете указано, и подтверждается скриншотами объявлений земельных участках, отобранных оценщиком как аналоги, что тексты объявлений содержали сведения о месте нахождения и назначении земельных участков, предложенных к продаже. Наличие этих сведений позволили, с помощью публичной кадастровой карты, установить вид разрешенного использования этих участков и район города, в котором они находятся. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади), административным ответчиком не представлены.
Вопреки доводам административного ответчика, различия объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади скорректировано применением соответствующей корректировки, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Административный ответчик считает, что оценщик неправомерно при расчете корректировки "на дату продажи/предложения" использовал сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре "Рынок недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года", исходя из того, что динамика изменения цен нам рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков. Такой вывод ничем не обоснован и повлек неверное определение рыночной цены объекта оценки. Такая позиция административного ответчика не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В подпункте "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчете об оценке приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировки "на дату продажи (предложения)". Производя расчет корректировки оценщик использовал сведения об основных показателях рынка земельных участников под производственно-складскую застройку, приведенные в аналитическом обзоре "Земельный рынок Хабаровска, Итоги 2015 года", подготовленного ООО РСО "Кредо" и аналитическом обзоре "Рынок нежилой недвижимости Комсомольска. 1 квартал 2016 года" (из которого использована информация о рынке до 01.01.2016 года). Сведений о том, при расчете этой корректировки оценщик пользовался аналитическим обзором "Рынок недвижимости Хабаровска за 4 квартал 2015 года", в отчете не имеется. Мнение административного ответчика о необходимости применения иных корректирующих коэффициентов или иного порядка расчета не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края не является специалистом в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, не представлены суду.
Довод административного ответчика, что оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно исключил такие параметр сравнения, как наличие или отсутствие инфраструктуры, транспортная доступность (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), суд не принимает во внимание, поскольку такая позиция свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.
Оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки по показателю "местоположение", "расположение относительно автомагистралей", которые включают в себя сравнение градостроительной ценности (престижности) района (оценочной зоны), в котором находятся земельные участки, расположение участка внутри квартала (на удалении от проезжей части) и на краю квартала, удаленность от основных транспортных потоков, наличие свободного выезда (выхода) к автомагистралям, степень обеспеченности инфраструктурой (имеющей большое значение для участков, предназначенных для производственной застройки), и произвел соответствующие корректировки. В отчете приведен расчет корректировок.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Кретов В.Н. обратился в суд 06.12.2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.12.2018 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Кретова В.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для строительства склада, площадь 1 486 кв.м., кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 537 932 рубля.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости -06 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения его копии лицами, участвующими в деле, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка