Решение Ростовского областного суда от 15 сентября 2020 года №3а-263/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 сентября 2020 года Дело N 3а-263/2020
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего Шикуля Е.В.
при секретаре Даниловой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Холодовой Светланы Петровны, Сапожникова Андрея Эдуардовича, Емцовой Татьяны Юрьевны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Холодова С.П., Сапожников А.Э., Емцова Т.Ю. обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость равной рыночной нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 537,5 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 679 000 руб.
В обоснование заявленных требований указывают, что являются сособственниками указанного объекта недвижимости. С учетом установленных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания составляет 17 029 494,25 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, что нарушает их права сособственников.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Холодова С.П., Сапожников А.Э., Емцова Т.Ю. в лице представителя по доверенности Рахманиной Ю.С. просят суд установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости в сумме 8 800 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация города Таганрога и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Рахманина Ю.С. просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в сумме 8 800 000 руб.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
В первоначальных возражениях на административное исковое заявление Правительство Ростовской области полагало представленный административными истцами отчет Союза "Таганрогская межрайонная торгово-промышленная палата" не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы ООО "Компания Веакон-АрсГор" Правительство Ростовской области представило в суд ходатайство об отсутствии возражений и замечаний относительно экспертного заключения и установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы, в сумме 8 800 000 руб. Просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.
От Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации города Таганрога отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области и заинтересованных лиц, обладающих публичными полномочиями, извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о дате судебного заседания на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что нежилое здание (административно-бытовой корпус) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 537,5 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находится в общей долевой собственности (по 1/3) Сапожникова А.Э., Холодовой С.П., Емцовой Т.Ю. (л.д. 20-22, 242-256 том 1).
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881. Перечень объектов недвижимости для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость нежилого здания, является 1 января 2016 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 17 029 494,25 руб. (л.д. 17 том 1, л.д. 22 том 2).
Административные истцы считают кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилое помещение (квартиру), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.
Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
Результаты определения кадастровой стоимости названного объекта капитального строительства влияют на права и обязанности административных истцов, как плательщиков указанного налога.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административные истцы 17 июня 2020 года обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив обоснование заявленных требований и во исполнение определения Ростовского областного суда от 9 июля 2020 года об устранении недостатков административного искового заявления отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания N 085 04 00098/1 Союза "Таганрогская межрайонная торгово-промышленная палата", в котором рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 679 000 руб.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).В рамках настоящего административного дела суд, учитывая наличие ходатайства представителя административных истцов и ходатайство представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного административными истцами отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ФИО
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 20 августа 2020 года N 55-2020 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года составляет 8 800 000 руб.
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости нежилого здания, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Таганроге.
Для определения рыночной стоимости нежилого здания эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив помещения, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
В рамках доходного подхода эксперт использовал метод прямой капитализации. В рамках заключения экспертом проведен анализ рынка аренды нежилых помещений офисного назначения. Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.
Проводя согласование результатов исследуемых подходов, экспертом принято решение присвоить равные весовые показатели (0,5) примененным походам (сравнительному и доходному).
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Представленный административными истцами отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Возражения Правительства Ростовской области относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, относительно выводов эксперта, а также учитывая уточнение административными истцами требований с учетом выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года согласно указанному заключению в размере 8 800 000 руб.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителей с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 17 июня 2020 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административных истцов на приведение кадастровой стоимости принадлежащего им объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью нежилого здания (48,3%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости административными ответчиками не оспаривалось. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административных истцов, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административных истцов административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административных истцов.
Из представленных счёта на оплату от 92 от 21 августа 2020 года и финансово-экономического обоснования стоимости услуг по экспертизе усматривается, что стоимость экспертизы в размере 40 000 руб. соответствует объёму проделанной экспертом работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере с административных истцов в равных долях.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 537,5 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 года равной рыночной в размере 8 800 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания считать 17 июня 2020 года.
Судебные расходы возложить на административных истцов.
Взыскать с Холодовой Светланы Петровны, Сапожникова Андрея Эдуардовича, Емцовой Татьяны Юрьевны в равных долях в пользу ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40000 рублей. На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2020 года
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка