Дата принятия: 01 июня 2020г.
Номер документа: 3а-263/2020
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 июня 2020 года Дело N 3а-263/2020
Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Аристовой Л.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Куркина В.Н. к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
установил:
представитель административного истца Карпов Е.Б. обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что в пользовании ИП КФХ Куркина В.Н. находятся четыре земельных участка:
1. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 785 328 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 3 549 682,56 руб.
2. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 489 456 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 6 732 341,12 руб.
3. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 392 419 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 1 773 733,88 руб.
4. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 179,4 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 16.01.2019 определена в размере 7 370 348,16 руб.
Ссылаясь на то, что администрация Верхнемамонского муниципального района Воронежской области приняла решение о предоставлении административному истцу земельных участков в собственность, и установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости имеет для него значение как покупателя, просит установить в отношении спорных земельных участков кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной в отчетах оценщика ООО "Проф-Оценка" от 30 декабря 2019 г. NN 341-1, 341-2, 341-3, 341-4, в размере 1 869 000 руб., 3 351 000 руб., 989 000 руб., 3 571 000 руб.
В качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена администрация Верхнемамонского муниципального района Воронежской области.
Участвующие в деле лица и их представители в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
Представитель административного истца Карпов Е.Б. направил в суд уточенное административное исковое заявление, в котором просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере 2 158 750 руб., 3 722 500 руб., 1 078 180 руб., 4 305 600 руб., определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами ст. ст. 65 и 66 ЗК РФ, гл. III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508).
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Постановлением правительства Воронежской области от 31.10.2016 N 827 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объектов недвижимости на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
Из материалов дела следует, что в пользовании ИП КФХ Куркина В.Н. по договору аренды находились четыре земельных участка:
1. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 785 328 кв.м. (по договору 78,5 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 3 549 682,56 руб. (том 1 л.д. 71).
2. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 489 456 кв.м. (по договору 148,9 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 6 732 341,12 руб. (том 1 л.д. 72).
3. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 392 419 кв.м. (по договору 39,2 га), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 определена в размере 1 773 733,88 руб. (том 1 л.д. 70).
4. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 179,4 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.01.2020 N кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 16.01.2019 определена в размере 7 370 348,16 руб. (том 1 л.д. 69).
Договор аренды от 17.11.2009 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 11 декабря 2009 г. сделана запись регистрации N. Договор заключался на срок с 17 ноября 2009 г. по 16 ноября 2019 г. Расчет арендной платы производился из кадастровой стоимости земельных участков (том 1 л.д. 82-99).
В период действия договора постановлением администрации Верхнемамонского муниципального района Воронежской области от 14.03.2019 N 70 удовлетворено заявление арендатора Куркина В.Н. о продаже ему спорных земельных участков (том 1 л.д. 100).
Проект договора купли-продажи земельных участков устанавливает продажную цену земельных участков в соответствии с рыночными отчетами (том 1 л.д. 101-104).
Администрация Верхнемамонского муниципального района Воронежской области представила письменные возражения, в которых оспаривала наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости ввиду прекращения действия договора аренды, который на новый срок не продлялся.
Оценивая данные возражения, суд учитывает, что в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов, в частности, земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 8); земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9).
Пунктом 3 части 2 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).
В данном случае административный истец обратился с заявлением о выкупе земельных участков до дня истечения срока действия договора аренды и органом местного самоуправления принято решение о продаже ему земельных участков. Установление в проекте договора купли-продажи выкупной цены земельных участков в соответствии с рыночными отчетами не может свидетельствовать об отсутствии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости, поскольку, вне зависимости от определенной в отчетах рыночной стоимости земельных участков, их выкупная цена в силу прямого требования пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ не может превышать кадастровую стоимость земельных участков.
Решением арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2019 по делу N А14-7601/2019 признано незаконным и отменено постановление администрации Верхнемамонского муниципального района Воронежской области от 29.10.2018 N 316 об утверждении схемы расположения земельного участка, образуемого в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером N на кадастровом плане территории. Судом установлено, что Куркин В.Н. 15.02.2019 обратился в названную администрацию с заявлением о выкупе арендованных земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером N площадью 179,4 га. Постановлением администрации Верхнемамонского муниципального района Воронежской области от 14.03.2019 N 70 заявителю предоставлено право на выкуп земельного участка с меньшей площадью 163,06 га за вычетом площади земельного участка с кадастровым номером N. Суд пришел к выводу, что действия администрации по выделу данного земельного участка нарушают права заявителя на выкуп земельного участка площадью 179,4 га.
Поскольку административный истец реализует право выкупа земельного участка площадью 179,4 га, данный участок является объектом недвижимости, в отношении которого заявлено требование об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
В соответствии с отчетами об оценке от 30 декабря 2019 г. NN 341-1, 341-2, 341-3, 341-4, выполненными оценщиком ООО "Проф-Оценка" Павловой Л.Т., являющейся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", рыночная стоимость земельных участков определена в размере 1 869 000 руб., 3 351 000 руб., 989 000 руб., 3 571 000 руб. (том 1 л.д. 113-233, том 2 л.д. 1-37).
Судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
По заключению эксперта N 2733/6-4 от 27 апреля 2020 г. в отчетах допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на даты определения кадастровой стоимости составляет 2 158 750 руб., 3 722 500 руб., 1 078 000 руб., 4 305 600 руб. (том 2 л.д. 90-135).
Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.
Оценив заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия повторного заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд считает, что кадастровую стоимость земельных участков надлежит установить в размере, определенном в данном заключении эксперта.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельных участков определена на дату определения их кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 31 декабря 2019 г. (дата почтового отправления), данную дату следует считать датой подачи заявления.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Куркина В.Н. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 785 328 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 2 158 750 (два миллиона сто пятьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 489 456 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 3 722 500 (три миллиона семьсот двадцать две тысячи пятьсот) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 392 419 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 1 078 000 (один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 179,4 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 января 2019 г. в размере 4 305 600 (четыре миллиона триста пять тысяч шестьсот) рублей.
Датой подачи заявления считать 31 декабря 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья А.А. Привалов
Мотивированное решение составлено 2 июня 2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
