Дата принятия: 15 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-263/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 15 ноября 2019 года Дело N 3а-263/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПЛУАТАЦИЯ -ЯР" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ЭКСПЛУАТАЦИЯ -ЯР" обратилось в суд с административным исковым заявлением с учетом уточнений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка площадью 2 714 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 160 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Заявление обосновано следующим: указанный земельный участок принадлежит обществу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 27 августа 2012 года. Земельный участок используется по своему назначению. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена на 01 января 2015 года в размере 11 138 337,42 рублей.
Согласно отчету ООО "Метро-Оценка" от 09 сентября 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 3 160 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Низомова М.В. административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Заключение эксперта составлено с нарушением законодательства о проведении экспертизы.
МКУ "Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля" ранее в судебном заседании также возражало против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 01 января 2015 года.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами или гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что ООО "ЭКСПЛУАТАЦИЯ -ЯР" является арендатором земельного участка площадью 2 714 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>.
Данный факт подтверждается договором N24300-и аренды земельного участка от 27 августа 2012 года, дополнительными соглашениями к нему.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что общество в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого оно является.В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 05 сентября 2011 года, он вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в том числе г.Ярославля.
Его кадастровая стоимость утверждена в постановлении Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п и по состоянию на 01 января 2015 года составляет 11 138 337,42 рублей.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО "Метро-Оценка" от 09 сентября 2019 года, согласно которому определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 160 000 рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков г.Ярославля" о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании пояснениями оценщика ФИО 1., эксперта ФИО 2, заключением судебной экспертизы, не доверять которым у суда оснований не имеется.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация.
Так, замечание о необоснованном ранжировании аналогов нельзя считать обоснованным.
В отчете на страницах 42-43 оценщиком указывается описание выбора аналогов, в том числе отказ от аналога N1, поскольку он выявлен на аукционе 5.09.2013 года, что по дате существенно удаленной от даты оценки. При этом выбранные аналоги NN1 и 2 относятся по дате продажи (декабрь 2013г.) более приближенные к дате оценки (01.01.2015г.).
На странице 49 отчета оценщиком обосновано отклонение аналога N28 по причине отличного от объекта оценки месторасположения (аналог отнесен к промышленной зоне, а объект оценки к спальному району среднеэтажной застройки).
Не применение в качестве аналога объекта на ул. Павлика Морозова (аналог N30) с максимальной ценой также мотивировано оценщиком и является правильным исходя из достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Замечание заинтересованного лица о неправильном отнесении объекта оценки к спальному району среднеэтажной застройки, не могут быть приняты, т.к. опровергнуты оценщиком с помощью картографического материала со ссылкой методический справочник Лейфера.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
С целью проверки обоснованности представленного отчета, а также доводов заинтересованных лиц судом была назначена по административному делу судебная оценочная экспертиза.
Анализируя представленное заключение эксперта ООО "Ярэксперт" ФИО 2 от 25 октября 2019 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО.
Кроме того, эксперт проверил установленную в отчете рыночную стоимость земельного участка на предмет ее достоверности и пришел к выводу, что определенная оценщиком рыночная стоимость является достоверной.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе заинтересованных лиц не представлено.
По изложенным мотивам суд доверяет заключению судебной экспертизы.
Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3 160 000 рублей, заявленный административным истцом с учетом отчета от 09.09.2019г., подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в комиссию, т.е. - 15 мая 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 2 714 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 160 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 160 000 рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 15 мая 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
