Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 декабря 2019 года №3а-263/2019

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2019 года Дело N 3а-263/2019
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Булатовой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-263/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рамас" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рамас" (далее - ООО "Рамас") обратилось в суд с административным иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (с учетом привлечения судом административного соответчика) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9432 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 24 165 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 23 мая 2019 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 23 мая 2019 года, составляет 89 585 230, 32 рублей. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
В качестве заинтересованных лиц, судом к участию в деле, привлечены: Администрация города Ноябрьск в лице Департамента имущественных отношений; Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу. В качестве административного соответчика судом привлечен: Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
Представитель административного соответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменном отзыве не оспаривал рыночную стоимость земельного участка.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Ноябрьск в лице Департамента имущественных отношений в письменных возражениях полагал в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"), доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - Фомин Е.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не оспаривал рыночную стоимость земельного участка.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Фомина Е.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец ООО "Рамас" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9432 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, в целях завершения строительства гостиничного комплекса (далее - земельный участок).
По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 46-19 от 4 июля 2019 года (со сроком аренды до 31 мая 2022 года) и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Администрация муниципального образования город Ноябрьска в лице Департамента имущественных отношений.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка установлена на 23 мая 2019 года, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 23 мая 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 19090300, выполненный 18 сентября 2019 года ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 24 165 000 рублей 00 копеек (на 23 мая 2019 года).
Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость и отчет является допустимым доказательством по административному делу.
В силу статьи 12 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Обстоятельств недостоверности представленного отчета либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не установлено.
Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
Как следует из представленного отчета, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Указанные требования были соблюдены, как видно из отчета, оценщиком выбраны объекты-аналоги сходные с объектом оценки по категории земель, назначению, применялись расчеты корректировки на площадь аналогов, дату сделки, с указанием источника информации по объектам аналогам, с приведением характеристик объекта оценки, с согласованием результатов.
Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.
Высказанные в письменном возражении Администрации города Ноябрьск в лице Департамента имущественных отношений доводы подлежат отклонению.
В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, выбранные оценщиком объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки.
Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика.
Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом высказанные в письменных возражениях предположения о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки. При этом само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности отчета.
С учетом того, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
В порядке досудебного урегулирования спора, общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, заявление не было удовлетворено.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. При этом Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
В данном случае дата обращения общества в Комиссию - 16 октября 2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9432 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 24 165 000 (двадцать четыре миллиона сто шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 23 мая 2019 года.
Дата обращения ООО "Рамас" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка - 16 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 24 декабря 2019 года.
Председательствующий: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка