Решение Рязанского областного суда от 29 июня 2020 года №3а-263/2019, 3а-10/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 июня 2020 года Дело N 3а-10/2020
29 июня 2020 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Кирдянове А.С.,
с участием представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО "Италстиль" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Италстиль" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>.
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 392 325 рублей 60 копеек.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
Представитель административного истца - Горгиладзе С.Н. представила письменные уточнения административных исковых требований, просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО6 - 5 459 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала, просила в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом ФИО6 при определении рыночной стоимости спорного земельного участка допущены существенные нарушения.
Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Италстиль" является собственником земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 392 325 рублей 60 копеек.
На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Правовая гарантия" ФИО5
Экспертом ФИО5 проведена первоначальная и дополнительная судебные экспертизы.
Учитывая возражения и замечания представителя административного ответчика относительно экспертных заключений, суд установил наличие существенных противоречий в выводах эксперта, в связи с чем первоначальная и дополнительная экспертизы не могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость спорного земельного участка.
По ходатайству представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Красные ворота" ФИО6
В соответствии с заключением эксперта ФИО6 отчет ООО "Многопрофильный деловой центр" N с15025 от 21.01.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не подтверждает указанную рыночную стоимость (4 287 573 рубля 48 коп.); рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 5 459 000 рублей.
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд исходит из того, что повторная судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО6, имеющим высшие техническое и юридическое образование, а также образование в области оценочной деятельности и обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (17 лет), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Объектом оценки являлся отчет ООО "Многопрофильный деловой центр" N с15025 от 21.01.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:569, в котором экспертом выявлен ряд недостатков.
В связи с чем, эксперт ФИО6 привел дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:569, расположенного по адресу <адрес>, площадью 4 098 +/-20 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: промышленные предприятия и коммунально-складские организации I-III класса.
При этом, проведя анализ рынка г.Рязани (лист заключения 22-23) эксперт принял решение о замене объектов - аналогов. Эксперт выбрал три аналога (л. 24-26 заключения) - наиболее сопоставимые с объектом оценки: по местоположению (объект оценки и объекты аналоги расположены в промзоне <адрес>), по дате предложения, по предлагаемому использованию - относятся к сегменту "Производственная деятельность".
Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом ФИО6 применен сравнительный подход.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки на размер (площадь объекта оценки - 4 098 кв.м., объекты аналоги - 2000 кв.м., 20 000 кв.м., 5 836 кв.м.); на наличие и состав коммуникаций (объект оценки - условно свободный, объект аналог N 1 имеет электричество и воду, объект аналог N 2 не имеет информации по коммуникациям, объект аналог N 3 -коммуникации имеются рядом).
При этом, эксперт обосновал применение всех корректировок, в том числе корректировку на наличие и состав коммуникаций. Так, эксперт обоснованно оценил объект оценки как условно-свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки N 7 и пункта 7.11 "Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости" ООО "Российского общества оценщиков". Соответственно, им применена корректировка в отношении объекта - аналога N 1, обеспеченного электричеством и водой (лист заключения 28).
Одновременно эксперт правильно указал, что представленные представителем административного ответчика письма организаций, занимающихся коммунальным хозяйством г.Рязани, датируемые 2019-2020 гг., не могут быть положены в основу расчета рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (т.2, л.д.136-137).
Сведения о дате размещения объявления о продаже объекта - аналога N 2 - 15.12.2017 проверены экспертом в ходе телефонного разговора и были актуальны на дату оценки.
Также рассчитанный экспертом коэффициент вариации - 31,9% (лист 31 заключения) указывает на однородность объектов - аналогов и сопостовимость объекта оценки с объектами - аналогами.
Доводы представителя административного ответчика о том, что экспертом не проведен анализ рынка - несостоятелен, поскольку в экспертном заключении указаны критерии активного и неактивного рынков объектов недвижимости и порядок применения норм специального законодательства. Объектом исследования эксперта являлся отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, который, по мнению эксперта, содержит подробный анализ рынка, в том числе в отчете дана характеристика степени активности рынка и установлено, что рассматриваемый сегмент рынка земельных участков является неактивным (т.1 л.д.46-47). Учитывая, что рынок является неактивным, эксперт обоснованно применил корректировку на торг (-17,3%).
В отчете представлен широкий диапазон цен предложений: от 214 рублей до 5500 рублей за 1 кв.м., эксперт дополнительно проанализировал рынок в отношении объекта оценки, указав источник и дату информации по каждому земельному участку, сократив по отношению к объекту оценки этот диапазон от 1076 до 1615 рублей за 1 кв.м. Рыночная стоимость объекта оценки находится в данном диапазоне - 1322 рубля за 1 кв.м.
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО6, по названным вопросам он дал свои пояснения о правомерности проведенного анализа рынка недвижимости, избрания приведенных в заключении объектов аналогов, применения корректирующих коэффициентов, подтвердил свое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 459 000 рублей.
Таким образом, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО6 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 459 000 рублей.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 5 459 000 рублей.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "Италстиль" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес> <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 459 000 (Пять миллионов четыреста пятьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 11 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 13 июля 2020 года.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка